Pour protéger les locataires, la loi de stabilité de 2022-2023 a introduit une série de règles visant à endiguer le phénomène des loyers illégaux, c'est-à-dire les baux qui ne sont pas régulièrement enregistrés auprès de l'administration fiscale et ceux enregistrés mais qui prévoient un loyer inférieur à celui effectivement payé par le locataire.
Tout d'abord, le propriétaire du logement est tenu d' enregistrer le contrat dans les 30 jours et dans les 60 jours suivants, il doit notifier au locataire une copie du reçu d'enregistrement et du paiement de la taxe connexe. Si le bien loué est situé dans une copropriété, le propriétaire doit également aviser l'administrateur de la copropriété de l'enregistrement afin qu'il puisse mettre à jour le registre des copropriétés. Si le bailleur ne respecte pas cette obligation, le locataire n'est pas responsable et le contrat est indiqué comme inexistant. Cependant, cela ne signifie pas que le propriétaire peut expulser le locatairemais pour récupérer la propriété, il devra procéder devant le tribunal avec un jugement d'occupation ordinaire sans titre qui prend de très longues périodes.
Si un montant du loyer excédant celui qui résulte du contrat écrit et enregistré est convenu, la loi parle de la nullité du contrat. Une nullité qui s'applique aussi bien en cas de loyer gratuit que de bail à loyer convenu. Dans ce cas, le locataire peut demander au tribunal la restitution des sommes supplémentaires versées mais dans un délai de 6 mois à compter de la restitution du bien loué. Le locataire peut également contacter le juge pendant le bail, sans avoir à attendre la libération du bien. Dans ce cas notamment, le locataire demande au juge que le contrat continue d'exister mais en payant le loyer escompté (convenu ou gratuit).
Enfin, la loi de stabilité de 2022-2023 a fourni une nouveauté pour les locataires qui avaient signalé le bail non enregistré aux autorités fiscales. La situation est en fait au moins complexe (nous avions traité des loyers en noir: la Cour constitutionnelle rejette les maxi sanctions). En pratique, le décret législatif 23/201 1 prévoyait la possibilité pour les locataires de déclarer leurs propriétaires, prévoyant des pénalités très élevées pour le propriétaire et des avantages pour le locataire tels que la prolongation de la durée du contrat en formule 4 + 4 et paiement d'un loyer très bas.
Cependant, la Cour constitutionnelle avec la sentence no. 50 de 2022-2023 avaient déclaré ces règles illégitimes et par conséquent les contrats enregistrés par les locataires suite à la plainte du noir, après le 6 juin 2011 (date d'entrée en vigueur du décret législatif n ° 23 de 2011), étaient nuls. Pour parer au risque d'expulsion de nombreux locataires (loyers noirs: risque d'expulsion pour ceux qui ont dénoncé), la loi de stabilité a désormais prévu pour ceux qui avaient signalé des irrégularités au fisc jusqu'au 16 juillet 2022-2023 le paiement d'un mini-honoraire dont le montant il est égal à tripler le revenu cadastral et sans appliquer la mise à jour Istat.