Notre expert, l'avocat Stefano Gorla ([email protected]) répond aux questions des lecteurs sur la copropriété
Question de Gabriel852: Dans ma copropriété, des travaux d'un montant de 65 000 euros ont été réalisés. Chaque copropriété payée sur la base des millièmes de propriété j'ai donc payé 6 200 euros. Afin de profiter de la déduction fiscale à laquelle j'ai droit, l'administrateur m'a délivré un document dans lequel il apparaît que mon droit ne porte que sur 5 200 euros. L'explication était que, comme certaines copropriétés n'avaient pas encore payé, la facture était faite pour seulement 55 000 euros et, par conséquent, seul ce montant est pris comme référence pour le droit à la déduction fiscale due. Je me demande si c'est juste parce que les copropriétés qui n'ont pas encore payé bénéficient toujours d'une déduction. N'a-t-il pas été possible de reconnaître les paiements effectivement effectués à tout le monde?
Réponse:Dans une note récente, l'Agence du revenu a précisé que la déduction due à chaque copropriété ne peut excéder le montant dû sur la base des millièmes tableaux par rapport aux dépenses engagées, résultant des factures. Par conséquent, la déduction a été correctement calculée sur le montant facturé le moins élevé par rapport au montant effectivement payé. Une fois le solde des travaux payé, chaque copropriété aura toujours le droit de se voir reconnaître la partie de la déduction non préalablement convenue.
Question de Micol P.: J'habite à Rome au 5ème et dernier étage d'une très grande copropriété. Mon appartement mesure environ 110 mètres carrés et est complètement dominé par la salle de lavage et une grande terrasse. La salle d'eau n'est utilisée par aucune copropriété, au contraire elle est plutôt en ruine et livrée à elle-même. De plus, la terrasse, sur laquelle bat le soleil brûlant, n'est pas isolée mais n'a que le sol classique. En fait, il inonde souvent, créant des infiltrations d'eau sur mon plafond. Cela dit, j'aimerais pouvoir annexer toute la pièce à mon appartement en l'achetant, afin de le rénover, et en créant un escalier intérieur ou autre solution. Qui dois-je contacter? À l'administrateur ou à un notaire?
Réponse: Afin d'acquérir la propriété exclusive d'une partie commune de l'immeuble en copropriété, telle que la terrasse avec la salle d'eau, le consentement unanime de toutes les copropriétés est requis, personne n'est exclu , car la majorité ne serait pas en mesure d'affecter négativement les droits de l'individu . Tout d'abord, il est donc bon de placer la discussion et le vote sur la vente de la terrasse à l'ordre du jour de l'assemblée de la copropriété. Ce n'est qu'une fois la résolution relative approuvée à l'unanimité qu'il sera possible de contacter le notaire pour les formalités de transfert de propriété.
Question de Mariarita P.: J'ai acheté l'appartement en dessous de celui où je vis avec ma famille (rez-de-chaussée, premier étage et au-dessus de la terrasse commune). Comment savoir si je peux les rejoindre avec un escalier ou un petit ascenseur sans endommager le bâtiment? Comment combiner les utilitaires?
Réponse: Afin de concilier les besoins des particuliers propriétaires avec la préservation des parties communes du bâtiment, l'art. 1122 cm3 permet à chaque copropriété d'effectuer des travaux au sein de sa propriété, à condition qu'ils n'endommagent pas les parties communes et ne causent pas de dommages à la stabilité, à la sécurité ou au décorum de l'immeuble. Toute personne souhaitant effectuer les travaux est tenue d'en informer l'Administrateur, qui en rend compte à l'assemblée pour les évaluations appropriées. En cas de litige, le recours à l'autorité judiciaire est possible.
Question d'Elena: Avec ma sœur, je possède un immeuble avec 3 appartements, une cave et un grenier laissé en héritage de nos parents. En 2022-2023, nous avons engagé des frais de rénovation pour la façade extérieure pour lesquels on nous a dit que nous aurions une déduction de 50%. Aujourd'hui, ils nous disent que ce n'est pas possible car il s'agit d'une copropriété. En réalité, la propriété ne coexiste pas entre parties de propriété exclusive et parties de propriété commune, mais elle fait l'objet d'une propriété indivise entre ma sœur et moi. Je demande pourquoi nous ne pouvons pas profiter de cette déduction.
Réponse: En présence d'une communion héréditaire, c'est-à-dire d'une situation de copropriété entre plusieurs héritiers sur le même bien en vertu d'une succession, il n'est pas possible de distinguer les parts individuelles dues à chaque héritier jusqu'à ce qu'il y ait partage. Les trois appartements doivent donc être considérés comme des biens indivis entre les héritiers, à l'exclusion donc de la formation d'une copropriété, ce qui suppose au contraire l'attribution exclusive à chaque propriétaire d'une partie de l'immeuble. La déduction reviendra donc au co-héritier qui a physiquement effectué le paiement et est en possession des pièces justificatives pertinentes.