Le moment le plus important économiquement pour les familles est sans aucun doute l' achat d'une maison . Pour cela, il est nécessaire de savoir, à partir du moment où vous avez choisi la maison de vos rêves, une fois que la dépense future durable (le paiement hypothécaire) a été planifiée, quels seront et combien seront les frais accessoires pour l'achat de la propriété. Ces frais sont la commission de l'agent immobilier, le coût du déménagement, les frais de toute restructuration, les frais annexes du contrat de prêt et bien sûr, les frais du notaire (qui est tenu par la loi de fournir une estimation de ses honoraires) ainsi que le montant des taxes dues pour l'achat.
La première réunion gratuite était consacrée à la fiscalité immobilière , organisée par le Conseil notarial de Milan avec le patronage de la Municipalité, dans le cadre de l'initiative « Comprar Casa Senza Rischi », une série d'événements au cours desquels les notaires répondent aux citoyens en sur les doutes et les questions qui se posent en matière d'immobilier.
Dans le premier de ces événements, qui s'est tenu le 26 avril dans les espaces du Centre Urbain de Milan (Galleria Vittorio Emanuele), le thème central était précisément les taxes sur la maison, des innovations introduites par la loi de stabilité 2022-2023 à la subvention sur la première maison à avantages fiscaux prévus pour ceux qui souhaitent investir dans la brique.
Lorsque vous décidez d'acheter une maison, il est important de vous fier immédiatement au professionnel, comme le suggèrent les notaires eux-mêmes, afin qu'il puisse immédiatement effectuer toutes les vérifications nécessaires pour sécuriser l'achat , vérifiez si vous avez la possibilité de profiter du des avantages fiscaux pour la première maison, ainsi que la quantification des taxes qui doivent être payées d'abord pour le préliminaire puis pour l'achat de la maison.
Le notaire peut demander une estimation des charges fiscales, des dépenses, des honoraires et de la TVA, tant pour l'acte d'achat que pour toute hypothèque, afin d'avoir une image suffisamment claire de l'ensemble des ressources nécessaires. A ce stade, les conseils notariaux serviront également à vérifier la possibilité de bénéficier de concessions, de crédits d'impôt et, plus généralement, de stipuler l'acte avec la plus grande économie d'impôt réalisable en fonction des nombreuses réglementations en la matière, pas toujours bien coordonnées Entre eux. Aussi sur les impôts qui affecteront la propriété année après année (par exemple tasi et imu), il sera bon de garder un esprit local. Le notaire est en mesure de communiquer le revenu cadastral, qui sert de base pour déterminer le montant de ces impôts.
Le système fiscal italien, même pour les acheteurs de maison - comme le soulignent eux-mêmes les notaires - est illogiquequi peuvent cacher des pièges dangereux. L'exemple donné est celui de l'achat d'une maison au prix de 400 000 euros contre une valeur cadastrale de 100 000 euros. Si vous achetez une maison à une personne privée et remplissez les conditions pour bénéficier des prestations «premier logement», vous paierez 2% de la valeur cadastrale, ainsi que 100 euros pour les taxes foncières et autres taxes. Si vous achetez toujours à un particulier mais ne remplissez pas les conditions pour bénéficier des prestations «premier logement», vous paierez 9% de la valeur cadastrale (auxquels il faut ajouter 100 euros pour les taxes d'apocatastase et autres taxes). Au contraire, si vous achetez auprès d'une entreprise de construction, les pourcentages s'élèvent respectivement à 4% et 10% et sont calculés non pas sur le loyer cadastral mais sur le prix. A cela il faut ajouter encore 600 euros pour les taxes d'immatriculation fixes,transcription et transfert, en plus des taxes usuelles. Cela signifie que pour une même maison et payée au même prix, la charge fiscale peut varier de 2 100 à 40 600 euros. Sur cette base, le principal conseil est de vérifier immédiatement avec l'aide du notaire combien vous devez payer aux autorités fiscales, ce faisant, vous pouvez faire les évaluations appropriées et savoir avec certitude si le coût total de la maison est à votre portée.
Les notaires fournissent une série de conseils généraux pour ceux qui sont sur le point d'acheter une maison qui sont énumérés ci-dessous:
- pour ceux qui décident de contracter une hypothèque pour l'achat de la maison, il convient d'évaluer soigneusement les nombreuses possibilités qui s'offrent: taux fixe ou variable, frais préalables, frais d'encaissement, possibilité de suspendre le paiement en présence de certaines circonstances , besoin de souscrire des assurances
- avant de signer le contrôle préalable de l'existence des hypothèques et autres passifs affectant le bien: s'ils sont présents, vous pouvez toujours procéder à l'achat, mais il y a une série de précautions à prendre pour arriver à libérer le bien. Le paiement des frais de copropriété et la présence de travaux extraordinaires approuvés et non encore exécutés doivent également être vérifiés auprès de l'administrateur de la copropriété.
- décider soigneusement s'il faut céder au profit de l'acheteur , ou conserver les déductions fiscales résultant de tout travail effectué sur le vendeur : s'il s'agit de montants qui doivent être étalés sur plusieurs années, ils ne sont en aucun cas négligeables.
- effectuer des contrôles techniques tels que l'efficacité énergétique du bâtiment, la conformité des systèmes aux règles de sécurité (il n'est pas interdit d'acheter un bien avec des systèmes qui ne sont pas aux normes, avec l'acheteur qui s'occupe du réglage mais cela entraîne des frais dont il faut tenir compte pour la fixation du prix), la régularité d'urbanisme du bien, c'est-à-dire le respect des licences, concessions, permis de construire délivrés à l'époque. En cas de doute sur la présence d'abus, le notaire recommandera à un professionnel disposant des compétences techniques nécessaires d'intervenir pour effectuer les contrôles et rédiger un avis d'expert.
- envisager l'opportunité de stipuler également le contrat préliminaire (communément appelé «compromis») avec un acte notarié, qui est enregistré et transcrit: c'est une précaution qui peut s'avérer précieuse car, dès la transcription, le les réclamations de tiers sur la propriété (hypothèques, saisies, saisies). Le coût est limité et les taxes sont récupérées lors du prochain acte notarié de transfert.