Notre expert, l'avocat Stefano Gorla ([email protected]) répond aux questions des lecteurs sur la maison
Question de Dario : Je suis propriétaire d'un appartement qui est détenu à 50% par ma femme et nous aimerions le louer. La propriété est située à Anagni (FR) et, puisque cette municipalité est classée comme logement haute tension par rapport à la dernière résolution CIPE de 2004, nous aimerions la louer à un prix convenu pour profiter des avantages fiscaux récents avec le coupon sec.(Irpef à 10-15% du montant du contrat, pas de timbres et taxes d'enregistrement, etc.). Cependant, la municipalité n'a adhéré à aucun accord territorial de location à un taux convenu, mais je savais que nous pourrions encore signer cette forme de contrat en prenant comme référence les accords signés «dans la commune démographiquement homogène la plus proche» même en dehors de la région (décret interministériel 14 / 07/2004). J'ai réussi à trouver les accords des communes voisines de Valmontone et Lariano (avec moins d'habitants), Frosinone (avec environ le double des habitants), Frascati et Gaeta avec à peu près le même nombre de résidents. Les communes voisines qui comptent à peu près le même nombre d'habitants qu'Anagni (21 000), comme Alatri-Ferentino-Colleferro-Sora-Veroli, n'ont pas encore signé les accords territoriaux.Pensez-vous que je peux me référer aux accords d'une plus petite commune (comme Valmontone, qui est moins chère) ou Frascati (qui a le même nombre d'habitants mais est plus éloignée que Valmontone)? J'aimerais avoir votre avis à ce sujet, je voudrais avant tout trouver un accord territorial pour les loyers convenus plus adapté à mon cas et qui me mettra à l'abri de tout litige avec l'Agence du revenu.
Réponse: Le fait de ne pas signer les accords dans les communes impliquées dans les baux à un taux convenu rend incertaine l'identification des règles applicables au niveau opérationnel. Dans tous les cas, il appartiendra à ceux qui contestent (y compris l'administration fiscale) la référence à un accord au lieu d'un autre de fournir la preuve de la violation alléguée par le propriétaire contribuable. Lors du choix, il convient cependant de respecter les conditions d'homogénéité et de proximité identifiées par l'arrêté interministériel, qui doit coexister. Mieux vaut donc éviter la référence aux accords signés par une petite commune, préférant plutôt les accords stipulés par la commune démographiquement homogène la plus proche .
Question d'Egidio V.: Est-il possible de saisir l'usufruit sur une propriété?
Réponse : Conformément à l'art. 555 du Code de procédure civile, la saisie peut avoir pour objet, outre les biens, également des droits immobiliers affectant les biens eux-mêmes. La jurisprudence a donc admis la saisie de l'usufruit d'un bien (sous réserve des limitations sur le premier logement pour Equitalia), notant qu'il n'y a pas d'interdiction de transfert, comme c'est le cas pour les droits strictement personnels d'utilisation et de séjour. Il est à noter cependant que ladite saisie est vouée à devenir inopérante à la fin de l'usufruit, c'est-à-dire, le plus souvent, au décès de l'usufruitier exécuté, lorsque le bien revient à la pleine disponibilité du nu propriétaire. Selon la jurisprudence, en effet, le créancier qui saisit l'usufruit ne peut réclamer le partage du bien par rapport au propriétaire nu, comme cela se produit lorsque les biens sont saisis en copropriété.
Question d'Antonella D.: Il y a environ 5 ans, j'ai acheté une propriété à Catane, dans laquelle j'ai vécu jusqu'à il y a quelques mois et dans laquelle je réside actuellement. Maintenant, je vis en permanence en dehors de la ville et je souhaite louer la propriété. J'ai déjà pris des dispositions avec un locataire qui n'a pas l'intention de transférer la résidence dans la propriété. À quoi dois-je faire face, en termes d'impôts et de paiement, si je garde ma résidence dans la propriété?
Réponse : Afin de profiter des réductions sur la première maisonil suffit de déplacer la résidence dans la municipalité - donc également dans une autre maison qui s'y trouve - dans laquelle le bien est situé dans les 18 mois, d'où il est clair qu'il n'y a pas d'incompatibilité avec la location du bien acheté, surtout si le locataire ne à son tour a l'intention d'y déplacer sa résidence. Le cas des déductions d'intérêts sur l'hypothèque est différent, qui présuppose l'occupation effective du bien par le propriétaire, et qui donc en cas de bail sont voués à disparaître.