Comment profiter d'une résidence secondaire ou d'une maison trop grande, dans le centre historique d'une ville touristique ou d'un lieu de villégiature? L'activité des bailleurs est de plus en plus pratiquée, ce qui vous permet d'augmenter l'offre touristique d'une part en proposant également des solutions à petit prix et d'autre part de faire un profit de votre logement. Il arrive souvent que la grande maison, qui abritait auparavant une famille entière, reste à moitié vide lorsque les enfants partent, certaines pièces étant inutilisées. Alors pourquoi ne pas les utiliser pour arrondir les revenus? À cet égard, le lecteur Antonella C écrit : nous avons une structure dans le centre historique composée d'un appartement de deux pièces et d'un studio avec des entrées séparées. Nous aimerions devenir propriétaires ou les transformer en maison de vacances. Est-il nécessaire d'avoir un numéro de TVA pour cette structure? Y a-t-il un besoin pour la cuisine?
Micaela Chiruzzi, comptable (cabinet commercial et fiscal Chiruzzi, [email protected]) répond:
Il n'est pas obligatoire d'ouvrir le numéro de TVA pour exercer une activité de bailleurs ou de maisons de vacances, mais attention: uniquement si elle est réalisée de manière totalement occasionnelle. Si vous décidez de le faire de manière professionnelle, l'obligation d'ouvrir le numéro de TVA naît. Dans la plupart des régions, l'activité n'est pas considérée comme une entreprise, il n'est donc pas nécessaire d'avoir un numéro de TVA ou de s'inscrire au registre des entreprises de la Chambre de commerce.
Les Régions autorisent généralement la réalisation de ces activités uniquement en tant qu'activité occasionnelle et non entrepreneuriale au sein de la résidence et avec un nombre limité de chambres / lits. Mais, selon les régions, ces limites peuvent être dépassées, autorisant même l'utilisation de maisons autres que sa propre résidence ou prévoyant des classifications - assez similaires à celles prévues pour les hébergements professionnels - en fonction des services / équipements proposés. Enfin, des règles différentes également pour les caractéristiques des chambres, l'offre de petit-déjeuner et les pénalités prévues. Compte tenu de la grande diversité des règles applicables, avant d'entreprendre cette activité, il est conseillé de contacter le guichet Suap (guichet unique des activités productives) de la Municipalité pour en savoir plus sur les exigences requises.
Il n'est pas obligatoire d'avoir une cuisine, en effet, ces établissements offrent un hébergement et éventuellement des services complémentaires. Les locaux destinés au fonctionnement des propriétaires doivent posséder les caractéristiques structurelles et sanitaires requises par les lois et par les règlements municipaux en matière d'hygiène de construction.
Les propriétaires doivent assurer les services d'accueil minimum suivants, inclus dans le prix de l'hébergement:
- nettoyage et réaménagement des locaux à chaque changement de client et au moins une fois par semaine;
- fourniture de linge de lit et de serviettes propres à chaque nouveau client et changement au moins une fois par semaine;
- fourniture d'électricité, de gaz ou d'une autre source d'éclairage et de chauffage (cette dernière obligation n'existe pas pour les entreprises titulaires d'une licence saison d'été);
- alimentation en eau chaude et froide dans les éviers et les douches ou les salles de bains;
- téléphone à usage commun.
L'activité de maisons de vacances ou de bailleurs exercée de manière non professionnelle est exclue du champ d'application de la TVA et on est également exonéré des obligations relatives à la tenue de la comptabilité TVA, aux contributions INPS, à l'inscription à la Chambre de Commerce et à l'immatriculation Inail.
Dans tous les cas, le client doit recevoir un reçu régulier avec un timbre de 2 euros si le montant dépasse 77,47 euros, en double exemplaire, indiquant la date et le numéro d'émission. L'ensemble de reçus servira de base pour déterminer le montant imposable aux fins de la déclaration de revenus .
Le revenu perçu est configuré comme un revenu différent ou provenant d'activités commerciales non exercées habituellement. Ils sont déterminés comme la différence entre le montant reçu au cours de la période fiscale et les dépenses, correctement documentées, spécifiquement liées à leur production.
L'imposition de l'Irpef doit être calculée sur les revenus perçus pour la maison de vacances ou l'entreprise du propriétaire. À cette fin, la déclaration de revenus peut être soumise à l'aide du formulaire 730 ou du formulaire Unico.
L'activité d'hébergement de maisons et d'appartements de vacances, si elle est réalisée avec la fourniture des seuls services obligatoires minimaux exigés par la législation régionale (par exemple, fourniture d'électricité et de chauffage, fourniture initiale de linge, fourniture de mobilier et d'ustensiles nécessaires à la consommation / préparation des repas) peut être configuré comme un bail immobilier à usage résidentiel donnant lieu à des revenus d'immeubles (art. 36 du Tuir) à déterminer selon les règles de l'art. 37 du TUIR Sinon, dans le cas où des services supplémentaires de l'hôtellerie sont fournis et qui dépassent le simple bail (par exemple, changement quotidien du linge, nettoyage des locaux, services d'accueil des clients, entretien courant des systèmes ),l'activité existante produira des revenus d'entreprise (article 55 du TUIR) ou d'autres revenus (article 67, paragraphe 1, lettre i) du TUIR) si elle est exercée de manière occasionnelle. Schématique:
