Contenu traité
- Acheter une maison sur papier: ce que cela signifie
- La caution
- Que doit contenir le préliminaire?
- La police d'assurance
Quand on parle d'achat et de vente, on entend souvent parler d' achat d'une maison sur papier, c'est-à-dire la transaction portant sur des propriétés non encore construites et qui en tant que telles n'existent que sur papier, dans le projet du constructeur pour être clair. Si d'une part l'acheteur qui choisit d'acheter sur papier peut peut-être compter sur un prix plus avantageux en achetant sur papier, d'autre part il y a de nombreux écueils derrière cette forme de vente que le législateur a tenté de mettre fin à la loi. n. 122 de 2022-2023 avant et maintenant avec le décret législatif 14 de 2022-2023.
Pour ceux qui décident d'acheter des propriétés en construction à partir du 16 mars 2022-2023, une série d'innovations sont entrées en vigueur pour mieux protéger les acheteurs. Le Conseil national des notaires a élaboré un décalogue sur les nouvelles protections prévues pour ceux qui souhaitent acheter des propriétés sur papier.
Acheter une maison sur papier: ce que cela signifie
Les personnes physiques qui concluent un contrat avec une entreprise de construction qui entraîne le transfert non immédiat d'un bien en construction,ils risquent de perdre les avances payées pour l'achat, en raison de la crise de l'entreprise de construction. Le décret législatif 122/2005 prévoit ainsi pour ceux qui achètent une série de protections qui justifient dans l'obligation du fabricant de remettre à l'acheteur une caution, qui garantit le remboursement, en cas de crise de l'entreprise, de toutes les sommes versées ou à payer avant le transfert définitif de propriété. En outre, le constructeur est tenu de remettre à l'acheteur, au moment du transfert de propriété, une police d'assurance d'une durée de dix ans (dite posthume de dix ans) garantissant l'indemnisation des dommages matériels et directs au bien, résultant d'une ruine totale ou défauts de construction partiels ou graves.
La caution
Cependant, le législateur s'est rendu compte que la règle pouvait facilement être écartée car les entreprises ne pouvaient pas émettre les garanties et en tout cas vendre les propriétés en construction. De là, nous sommes intervenus avec le décret législatif n. 14/2022-2023 "Code de la crise des entreprises" qui a modifié le décret législatif 122/2005, et avec lequel il intègre et met pleinement en œuvre les garanties déjà incluses en 2005.
Comment évolue la protection des acheteurs de bâtiments à construire? A partir du 16 mars 2022-2023, il y a obligation de stipuler l'avant-contrat (par acte public ou par accord privé authentifié) avec l'intervention du notaire. Le notaire vérifiera et certifiera l'exactitude de la caution (qui doit être conforme à un modèle ministériel) et ne pourra stipuler l'acte en l'absence de caution. Selon les nouvelles règles, la caution garantit le remboursement des sommes versées par le futur acquéreur même en cas de défaut d'émission de la police d'indemnisation décennaleposthume à l'occasion de l'acte de vente Le notaire s'assure qu'à partir du moment de l'accord préalable, toutes les vérifications (sondages hypothécaires) concernant l'existence d'hypothèques ou autres contraintes sur le bien à construire sont effectuées. En outre, le notaire est tenu de transcrire l'avant-contrat dans les registres immobiliers, avec pour effet de protéger l'acheteur du risque d'hypothèques ou de restrictions suite à l'enregistrement lui-même (à condition que la vente ait lieu dans les trois ans). Le non-respect de l'obligation de stipuler l'accord préalable par acte public ou par accord privé authentifié entraîne la nullité absolue du contrat pour défaut de forme.Les modifications s'appliquent à tous les contrats (préliminaires ou définitifs) relatifs aux immeubles d'habitation pour lesquels la qualification (permis de construire / SCIA / DIA) a été demandée ou présentée à la commune à partir du 16 mars 2022-2023.
La caution - soulignent les notaires - est effective jusqu'à ce que l'assurance ou la banque qui l'a émise reçoive une copie authentique de l'acte de transfert du bien qui contient l'attestation de l'émission de la police d'assurance posthume décennale. Jusque-là, la somme garantie par la garantie peut être exigée par le futur acquéreur en cas de crise dans l'entreprise de construction, si le futur acquéreur a communiqué qu'il souhaitait se retirer du contrat ou si le notaire a certifié qu'il ne pouvait pas recevoir l'acte transfert en raison du défaut de délivrance de la police décennale posthume.
Que doit contenir le préliminaire?
Dans la vente préliminaire d'une propriété sur papier, il doit y avoir:
- l'indication de la délivrance de la caution et l'attestation de sa conformité au modèle ministériel;
- la description du bâtiment à construire, avec ses limites, et des dépendances;
- l'indication de tout acte obligatoire, ainsi que l'existence d'hypothèques préjudiciables ou de transcriptions;
- le délai convenu pour l'exécution des travaux, le prix et les modalités de paiement;
- les détails du permis de construire et une indication de l'existence d'entrepreneurs;
- les spécifications avec les caractéristiques des matériaux et les documents du projet.
La police d'assurance
La loi prévoit qu'au moment de la signature du contrat d'achat, le fabricant doit remettre à l'acheteur une police d'assurance indemnisation de dix ans. La police couvre les dommages matériels subis par le bien en raison de dommages totaux ou partiels ou de défauts de construction graves de l'ouvrage. Le contrat de vente doit contenir une indication des détails de la police décennale. En cas de non-livraison de la police, le notaire ne procède pas à la réception de l'acte et l'acheteur qui a communiqué sa volonté de se rétracter du contrat a le droit d'obtenir une compensation de la société ou de la banque qui a émis la caution. au fabricant.