Contenu traité
- Que dit la loi sur le bruit dans les copropriétés
- Bâtiments insonorisés
- Pour les litiges, vous allez à l'administrateur
- Indemnisation des dommages
- Lorsqu'aucune preuve n'est nécessaire
- Les chiens aboient-ils la nuit? Ce n'est pas toujours un crime
- Location: Si le locataire est bruyant, le contrat peut être résilié
L'adolescent qui joue de la batterie après le dîner; les pas interminables sur le parquet de deux danseurs habiles; la télévision a écouté un volume élevé en Dolby Surround. Ce ne sont là que quelques exemples de bruits courants dans les copropriétés qui peuvent survenir et qui, dans la plupart des cas, conduisent à des querelles entre voisins. Malgré les diatribes de ce type sont à l'ordre du jour, dans le Code civil il n'y a pas de règle qui fixe le maximum de bruit autorisé dans la copropriété. L'article 844 fait simplement observer que les bruits, fumées et émissions de fumée ou de chaleur ne peuvent être interdits, à moins qu'ils ne dépassent la tolérance normale, compte tenu également du lieu où se trouve le bâtiment. Au fil des ans, les tribunaux et la cassation se sont prononcés sur le concept de «tolérance normale» et, aujourd'hui, après une myriade de jugements,un bruit est considéré comme gênant s'il dépasse 3 décibels par rapport au bruit de fond. Cela signifie par exemple que les bruits produits dans un immeuble situé dans le quartier «movida» auront un seuil de tolérance plus élevé que d'autres qui sont perçus dans un immeuble situé dans un quartier résidentiel calme, à l'écart des commerces et de la circulation.
- Les références législatives sont deux articles du Code civil
- L'administrateur a un rôle dans l'élimination des diatribes en appelant l'assembly
- Le locataire qui enfreint le règlement peut être résilié au contrat
Au sujet des bruits dans les copropriétés, l'article 844 du Code civil dispose que << le propriétaire d'un immeuble ne peut empêcher l'émission de fumée ou de chaleur, de fumées, de bruits, de tremblements et de propagations similaires provenant du fond du voisin, s'ils ne dépassent pas la tolérance normale, compte tenu également de l'état des lieux ». D'un point de vue pénal, en revanche, la règle de référence est contenue à l'article 659, selon laquelle << quiconque dérange le o le reste des personnes, ou spectacles, rassemblements ou divertissements publics, est passible d'une arrestation pouvant aller jusqu'à trois mois ou d'une amende pouvant aller jusqu'à 309 euros.L'amende de 103 euros à 516 euros est appliquée à toute personne exerçant une profession ou un commerce bruyant contre les dispositions de la loi ou les prescriptions de l'Autorité ».
Le confort acoustique est une condition de bien-être convoitée par tous. En ce qui concerne les bâtiments neufs, en effet, il s'agit d'un critère d'évaluation important en cas d'achat immobilier. Pour les logements construits après 1998 et pour ceux faisant l'objet d'une rénovation, l'isolation acoustique doit être conforme à la DPCM 5/12/97 qui fixe les limites d'isolation acoustique entre les unités immobilières, entre la maison et l'extérieur et il concerne les installations et la circulation piétonnière.
Pour les litiges, vous allez à l'administrateur
Lorsqu'une copropriété se plaint de bruits dans la copropriété provenant de voisins, ils les abordent généralement directement. Dans de nombreux cas, cependant, le voisin bruyant réitère son comportement et la «victime» n'a d'autre choix que de contacter l'administrateur du bâtiment. Comme le prévoit l'article 1710 du Code civil, il est tenu de s'acquitter de son mandat «avec la diligence d'un bon père de famille», en plaçant la question à l'ordre du jour de l'assemblée, en favorisant une discussion entre les parties. Si le problème persiste et en cas de règlement de copropriété interdisant le bruit au-dessus d'un certain seuil dans certaines plages horaires, l'administrateur peut infliger une amende à la copropriété bruyante égale à 200 euros, qui peut atteindre 800 euros au cas où de rechute. Cette sanction doit dans tous les cas être approuvée par l'assemblée de la copropriété,avec un nombre de voix représentant la majorité des présents et au moins la moitié de la valeur de l'immeuble. La somme perçue est alors transférée au fonds mis en place par l'administrateur pour le paiement des dépenses ordinaires.
De plus, la copropriété endommagée peut obtenir une compensation pour les dommages subis en contactant le juge de paix, qui dispose d'un bureau de conseil technique (Ctu) visant à quantifier l'émission bruyante. L'évaluation est effectuée par un technicien qualifié, qui mesure les décibels provenant du voisin. Dans le cas où l'avis prouve que le bruit est supérieur au seuil maximum autorisé, la copropriété peut obtenir une compensation, quantifiée par le juge.
Lorsqu'aucune preuve n'est nécessaire
Si, en pleine nuit, un voisin bruyant perturbe le calme, il n'est pas toujours nécessaire de contacter un expert et de mesurer les décibels pour prouver sa culpabilité. Comme le note la Cour de cassation (avec arrêt du 1er mars 2022-2023, n ° 9361), pour trancher la question, le juge peut s'appuyer sur les déclarations de tous témoins, capables de rapporter les caractéristiques et les effets des bruits perçus. Dans le cas présent, au milieu de la nuit, une copropriété a produit des cris et des bruits de verre brisé. Ces bruits ont été entendus par un policier qui, à ce moment-là, marchait dans la rue où se trouve la maison. "La convenance offensive du comportement mis en place par l'accusé - expliquent les juges - est également mise en évidence, en plus de l'intensité des émissions sonores,aussi du contexte temporel de l'événement, qui s'est produit au milieu de la nuit, avec pour conséquence une perturbation sans équivoque du repos des gens ». Le voisin bruyant a été condamné à une amende de 100 € et aux frais de justice. Quelques jours plus tard, avec l'ordonnance du 20 mars 2022-2023, n. 6867, la Cour suprême a traité une affaire similaire (bruits produits par les locataires de l'étage supérieur), précisant que, lors du procès, toute expertise déposée par une seule partie ne constitue pas une preuve certaine. Cependant, le consultant qui a effectué la mesure peut confirmer le résultat obtenu en tant que témoin et, par conséquent, ses déclarations «peuvent acquérir dignité et valeur de preuve» sur lesquelles le juge devra exprimer son appréciation.avec une perturbation sans équivoque du repos des gens ». Le voisin bruyant a été condamné à une amende de 100 € et aux frais de justice. Quelques jours plus tard, avec l'ordonnance du 20 mars 2022-2023, n. 6867, la Cour suprême a traité une affaire similaire (bruits produits par les locataires de l'étage supérieur), précisant que, lors du procès, toute expertise déposée par une seule partie ne constitue pas une preuve certaine. Cependant, le consultant qui a effectué la mesure peut confirmer le résultat obtenu en tant que témoin et, par conséquent, ses déclarations «peuvent acquérir dignité et valeur de preuve» sur lesquelles le juge devra exprimer son appréciation.avec une perturbation sans équivoque du repos des gens ». Le voisin bruyant a été condamné à une amende de 100 € et aux frais de justice. Quelques jours plus tard, avec l'ordonnance du 20 mars 2022-2023, n. 6867, la Cour suprême a traité une affaire similaire (bruits produits par les locataires de l'étage supérieur), précisant que, lors du procès, toute expertise déposée par une seule partie ne constitue pas une preuve certaine. Cependant, le consultant qui a effectué la mesure peut confirmer le résultat obtenu en tant que témoin et, par conséquent, ses déclarations «peuvent acquérir dignité et valeur de preuve» sur lesquelles le juge devra exprimer son appréciation.Le voisin bruyant a été condamné à une amende de 100 € et aux frais de justice. Quelques jours plus tard, avec l'ordonnance du 20 mars 2022-2023, n. 6867, la Cour suprême a traité une affaire similaire (bruits produits par les locataires de l'étage supérieur), précisant que, lors du procès, toute expertise déposée par une seule partie ne constitue pas une preuve certaine. Cependant, le consultant qui a effectué la mesure peut confirmer le résultat obtenu en tant que témoin et, par conséquent, ses déclarations «peuvent acquérir dignité et valeur de preuve» sur lesquelles le juge devra exprimer son appréciation.Le voisin bruyant a été condamné à une amende de 100 € et aux frais de justice. Quelques jours plus tard, avec l'ordonnance du 20 mars 2022-2023, n. 6867, la Cour suprême a traité une affaire similaire (bruits produits par les locataires de l'étage supérieur), précisant que, lors du procès, toute expertise déposée par une seule partie ne constitue pas une preuve certaine. Cependant, le consultant qui a effectué la mesure peut confirmer le résultat obtenu en tant que témoin et, par conséquent, ses déclarations «peuvent acquérir dignité et valeur de preuve» sur lesquelles le juge devra exprimer son appréciation.en précisant que, lors du procès, toute expertise déposée par une seule partie ne constitue pas une preuve certaine. Cependant, le consultant qui a effectué la mesure peut confirmer le résultat obtenu en tant que témoin et, par conséquent, ses déclarations «peuvent acquérir dignité et valeur de preuve» sur lesquelles le juge devra exprimer son appréciation.en précisant que, lors du procès, toute expertise déposée par une seule partie ne constitue pas une preuve certaine. Cependant, le consultant qui a effectué la mesure peut confirmer le résultat obtenu en tant que témoin et, par conséquent, ses déclarations «peuvent acquérir dignité et valeur de preuve» sur lesquelles le juge devra exprimer son appréciation.
Les chiens aboient-ils la nuit? Ce n'est pas toujours un crime
Parmi les innovations introduites en 2013 par la loi de réforme de la copropriété, il y a aussi le cinquième et dernier alinéa de l'article 1138 du Code civil, selon lequel «les règles du règlement ne peuvent interdire la possession ou la garde d'animaux de compagnie». Une disposition valable même s'il y a le règlement de copropriété établi avant l'entrée en vigueur de cette loi. Les propriétaires des animaux sont dans tous les cas responsables de tout dommage causé aux parties communes de l'immeuble (où les quatre pattes peuvent passer, mais toujours tenus en laisse) et du dérangement causé aux autres condominiums.
Sur ce point, le jugement de la Cour suprême (22 novembre 2022-2023, n ° 16677) qui a annulé la décision du tribunal de condamner le propriétaire de trois chiens laissé aboyer sur la terrasse pendant une nuit entière.
L'incident a été rapporté par deux voisins, un petit nombre selon la Cour suprême, qui a jugé la décision du tribunal précipitée, car elle ne tenait pas compte d'éléments fondamentaux tels que, par exemple, l'intensité des bruits; la situation anthropique du lieu où ils ont été émis; la race des chiens et leur taille.
<< Aux fins de la configurabilité de l'infraction - explique la Cour suprême - il est nécessaire que les bruits incriminés aient l'aptitude à se propager et à constituer une source de perturbation - en raison de leur intensité et de la localisation spatiale de leur source - pour une pluralité potentielle indéterminée de les gens, bien qu'il ne soit pas nécessaire de démontrer qu'alors tous étaient réellement dérangés ».
Il peut arriver que des bruits gênants dans une copropriété soient provoqués par un locataire, c'est-à-dire la personne qui occupe une propriété contre le paiement d'un loyer. Dans de tels cas, la question se pose de savoir si le locataire bruyant ou le propriétaire de l'appartement est responsable des dommages. Sur ce point, une récente ordonnance de la Cour suprême (1er mars 2022-2023, n ° 4908) précise que les copropriétés endommagées ne peuvent contacter le propriétaire (et demander d'éventuels dommages-intérêts) que dans le cas où ce dernier, au moment de la signature du contrat de louer, il pouvait en quelque sorte prédire que les conducteurs provoqueraient du bruit. Dans tous les autres cas, le locataire est responsable des dommages. De plus, en cas d'infraction au règlement de la copropriété, le propriétaire peut contacter le juge et obtenir la résiliation du bail.
En collaboration avec Avv. Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242, www.fna.it