Dans la plupart des cas , le consentement unanime des propriétaires est requis pour modifier les millièmes qui composent le tableau relatif d'une copropriété .
Cependant, il existe deux situations particulières dans lesquelles, pour procéder à la rectification, un nombre de voix représentant la majorité des personnes présentes et au moins la moitié de la valeur de l'immeuble est suffisant .
Cela se produit lorsque:
1. le tableau contient une erreur: les erreurs «techniques» et «objectivement vérifiables» sont considérées comme des erreurs, c'est-à-dire lorsqu'il y a une nette différence entre les millièmes du tableau et ceux effectivement en possession de la copropriété. La Cour suprême (arrêt du 24 janvier 1997, n. 6222) a pu constater que l'éventuel consentement de la personne qui avait signé les tableaux, généralement joints au règlement contractuel, n'est pas pertinent pour l'appréciation de l'erreur.
2. suite à un surélévation, une augmentation des surfaces ou une augmentation ou une diminution des unités immobilières, la valeur proportionnelle de l'unité immobilière même d'un seul condominium est modifiée de plus d'un cinquième. Cette deuxième option qui exclut l'unanimité intervient, par exemple, lorsqu'une copropriété décide de réaliser des travaux dans son appartement, augmentant la surface. Pensez à l'élévation qui détermine une augmentation de la surface du logement. Si cette augmentation modifie de plus d'un cinquième la valeur proportionnelle de l'unité immobilière même d'une seule copropriété, il est possible de procéder à la modification à la seule majorité qualifiée. La loi précise que, dans ce cas, le coût de la modification est supporté par la personne qui a donné lieu à la modification.
Le rôle de l'administrateur
L'article 69 des dispositions d'exécution du code civil prévoit que «à la seule fin de réviser les valeurs proportionnelles exprimées dans le millième tableau annexé au règlement de la copropriété (…), seule la copropriété en la personne de l'administrateur (qui est tenu d'aviser l'assemblée des copropriétés).
L'administrateur qui ne remplit pas cette obligation peut être révoqué et est tenu de verser une indemnité pour tout dommage ».
Récemment, certaines décisions de justice, au-delà des deux cas prévus par le Code civil, ont remis en cause à l'unanimité le changement: si le changement ne concerne pas l'étendue des droits et devoirs de participer à la dépense, mais seulement un "simple ajustement mathématique », puisqu'il s'agit d'une résolution à valeur réglementaire et non négociable, pour son approbation la majorité des personnes présentes à la réunion, représentant au moins la moitié de la valeur de l'immeuble, serait suffisante.
Les remboursements de copropriété
Après la révision du millième tableau, il faut évaluer si l'erreur a produit des avantages pour une ou plusieurs copropriétés, au détriment des autres. Dans des cas similaires, à partir du moment où l'erreur est constatée et dans un délai de dix ans, la copropriété peut agir pour un enrichissement indu (article 2041 du Code civil) et obtenir un remboursement, intérêts compris.
Fondamentalement, les copropriétés qui, en raison de l'erreur, ont moins contribué aux dépenses de copropriété devront rembourser ceux qui ont payé le plus.
La Cour de cassation (arrêt du 8 septembre 1994, n. 7696) a précisé que la procédure de révision du tableau est inutile, qui n'a pas d'effet rétroactif et dont les effets ne se concrétisent qu'au passage en chose jugée.
En collaboration avec Avv. Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242, www.fna.it