Contenu traité
- Tout le monde doit payer pour l'entretien du hall et des escaliers
- Quelle majorité délibérer
- L'administrateur décide
- Et l'interphone? Payer ceux qui l'utilisent
La porte de la copropriété fait partie de la propriété «partagée» et les frais d'entretien, de nature ordinaire ou extraordinaire, sont à la charge de tous les copropriétaires, qui contribuent au prorata des millièmes en leur possession.
Cela est toujours vrai, sauf dans le cas où un règlement de copropriété de type contractuel en dispose autrement. Il peut cependant arriver que certaines copropriétés n'utilisent pas la porte , par exemple lorsque l'unité immobilière (ou l'établissement commercial) dispose d'une entrée indépendante. Pensez à l'appartement du rez-de-chaussée donnant sur et à l'entrée de la rue ou au magasin accessible directement depuis la rue.
Dans ces cas, suivant les dispositions du Code civil, ceux qui n'utilisent pas la porte de la copropriété pourraient refuser de payer les frais. En effet, l'article 1123, en plus d'affirmer que les frais d'entretien des parties communes de l'immeuble "… sont supportés par les copropriétés au prorata de la valeur de la propriété de chacun" précise que "… s'il s'agit de choses destinées à desservir la condominiums à des degrés divers, les dépenses sont réparties au prorata de l'usage que chacun peut en faire ".
En théorie, ceux qui n'utilisent pas la porte de la copropriété devraient être exonérés de toute dépense, mais en pratique, cela fonctionne différemment. Par le passé, la Cour de cassation (arrêts 3644/1956 et 4986/1977) a observé comment les portes d'entrée "… doivent être considérées comme des biens communs à toutes les copropriétés (…) indépendamment de leur utilisation et donc cette présomption s'applique aux copropriétés dont la propriété exclusive est desservie par une entrée indépendante ". Par conséquent, le coût d'entretien et de reconstruction "… est à la charge de chaque copropriété au prorata des millièmes de possession".
La Cour d'appel de Milan (arrêt 3/7/1992, Arch. Locazioni 1993, 309) a alors précisé que "… même les propriétaires d'unités avec accès indépendant depuis la rue doivent contribuer aux frais d'entretien relatifs au hall d'entrée et escaliers (dans ce cas: porte de copropriété, tapis et coureur d'entrée, ainsi que l'éclairage des services communs), car ils sont des éléments nécessaires à la configuration du bâtiment et en tant qu'outils indispensables pour la jouissance et la conservation des structures du toit , auxquelles tous les copropriétés sont tenues de protéger la propriété individuelle et la sécurité des tiers ".
Quelle majorité délibérer
Après avoir vérifié que même les copropriétés qui n'utilisent pas la porte de la copropriété sont appelées à contribuer aux coûts de son entretien, il est utile de comprendre quelles majorités sont nécessaires pour approuver les réparations, rénovations et remplacements.
En général, pour les réparations et la rénovation de la porte de la copropriété, un nombre de votes est requis qui représente la majorité des personnes présentes et au moins la moitié de la valeur de l'immeuble à l'assemblée. La même majorité est suffisante en cas de remplacement, même en présence de nouvelles technologies qui améliorent les conditions d'utilisation et de sécurité du bien (système d'ouverture automatique, barre anti-panique, etc.).
La nouvelle porte ne peut être considérée comme une innovation que dans des cas particuliers, par exemple lorsque l'installation implique une modification de la structure des murs du bâtiment. Dans ce cas, pour approuver l'intervention, il faut un certain nombre de voix représentant la majorité des participants de la copropriété et les deux tiers de la valeur de l'immeuble.
L'administrateur décide
Il peut arriver que la défaillance de la porte de la copropriété compromet la sécurité des copropriétés et des tiers. Dans ce cas, l'administrateur, sans l'autorisation du montage, peut contacter une entreprise spécialisée et effectuer la réparation. En effet, l'article 1135, paragraphe 2, du Code civil dispose que l'administrateur ne peut "ordonner des travaux d'entretien extraordinaire, sauf s'ils sont urgents, mais dans ce cas il doit en faire rapport lors de la première réunion".
Et l'interphone? Payer ceux qui l'utilisent
Dans l'éventualité où la copropriété déciderait d'installer un nouvel interphone, ou d'effectuer une réparation, la dépense n'affecte que les copropriétés qui l'utilisent. Les frais sont répartis selon les dispositions du règlement contractuel (le cas échéant); mais dans tous les cas il y a deux orientations: au prorata des millièmes de propriété respectifs de chaque copropriété (méthode la plus courante); à parts égales, puisque l'interphone est utilisé par toutes les copropriétés, quelle que soit la taille de leur appartement.
En collaboration avec Avv. Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242, www.fna.it