Contenu traité
- Majorités, quorum et partage des dépenses
- À vos frais s'il n'y a pas d'accord
- L'intervention la plus difficile: l'ascenseur
- Le Code civil fait office de guide
- La contribution de l'Etat aux travaux
- Exigences requises
- Avantages fiscaux
- Trois sentences importantes de la Cour suprême de cassation
Les parties communes d'une copropriété doivent être accessibles à tous, c'est pourquoi même les personnes handicapées physiques doivent pouvoir se déplacer librement, sans les obstacles qui limitent leurs activités. Outre la loi 13/1989, le Code civil aborde également la question, encourageant les interventions qui éliminent toutes les formes d'obstacles. Si pour les nouveaux bâtiments il y a des exigences techniques qui vous permettent de créer immédiatement des accès et des espaces communs confortables pour tous, pour les bâtiments existants c'est plus compliqué. Et pas seulement parce qu'il est nécessaire d'intervenir, souvent avec des changements invasifs, pour éliminer les barrières architecturales. Malgré les bonnes intentions, en effet, il n'est pas toujours possible de réaliser les travaux nécessaires pour faciliter l'accueil des personnes handicapées dans les copropriétés, car d'autres besoins entrent en jeu comme, par exemple,celui de sauvegarder le décorum architectural de l'immeuble ou de protéger le droit de propriété du bien commun - même d'une seule copropriété - droit qui pourrait être perdu suite à l'intervention. Dans ces cas, la démolition des barrières architecturales doit donc être considérée comme illégitime. De plus, les résolutions de copropriété visant à éliminer les barrières architecturales qui «portent atteinte aux droits d'un autre condominium sur la partie de sa propriété exclusive, indépendamment de toute considération d'utilité compensatoire», doivent être considérées comme nulles.la démolition des barrières architecturales doit donc être considérée comme illégitime. De plus, les résolutions de copropriété visant à éliminer les barrières architecturales qui «portent atteinte aux droits d'un autre condominium sur la partie de sa propriété exclusive, indépendamment de toute considération d'utilité compensatoire», doivent être considérées comme nulles.la démolition des barrières architecturales doit donc être considérée comme illégitime. De plus, les résolutions de copropriété visant à éliminer les barrières architecturales qui «portent atteinte aux droits d'un autre condominium sur la partie de sa propriété exclusive, indépendamment de toute considération d'utilité compensatoire», doivent être considérées comme nulles.
Les règles pour l'élimination des barrières architecturales dans les bâtiments privés sont contenues dans la loi no. 13/1989, modifiée par la loi n. 62/1989 et, dans les articles entre 77 et 82, par le décret présidentiel no. 380/2001, dite «loi consolidée sur la construction». La loi principale prévoit, entre autres, une série de règles relatives aux prêts bonifiés, ainsi que des dispositions du régime ordinaire des constructions neuves et des aménagements transitoires, à caractère urbain et de copropriété, pour les bâtiments existants. Comme indiqué par le législateur, il n'est pas indispensable qu'une personne handicapée (propriétaire ou locataire) soit présente dans les bâtiments faisant l'objet de l'intervention, l'accessibilité devant également être garantie aux tiers.
- La solidarité sociale n'exclut pas la protection de la propriété
- Si l'assemblée ne délibère pas ou n'approuve pas, la personne handicapée peut procéder à ses frais
- Il existe plusieurs concessions d'État pour rendre l'accès plus pratique
La protection des droits des personnes handicapées
Sauf si les travaux nécessaires à la suppression des barrières architecturales affectent drastiquement l'esthétique de l'immeuble en copropriété, l'orientation jurisprudentielle actuelle tend à favoriser les droits des personnes handicapées, permettant l'installation d'un monte-escalier ou rampe pour le transit des fauteuils roulants. Même dans les cas où les caractéristiques d'un bâtiment ont une valeur historique et architecturale.
Majorités, quorum et partage des dépenses
En application de l'article 1120 du Code civil, les interventions visant à supprimer les barrières architecturales, ainsi que «la création de chemins équipés et l'installation de dispositifs de signalisation pour favoriser la mobilité des aveugles» doivent être délibérées, en premier ou en second. convocation, à la majorité indiquée au deuxième alinéa de l'article 1136 du Code civil.
• Soit un nombre de voix représentant la majorité des personnes présentes à l'assemblée et au moins la moitié de la valeur de l'immeuble, exprimée en millièmes. Il s'agit d'un quorum facilité par rapport à celui requis pour valider les innovations «classiques», qui nécessitent en fait une majorité plus sévère (2/3 de la valeur du bâtiment).
• L'article 1120 oblige également l'administrateur à convoquer l'assemblée dans les 30 jours suivant la demande formulée même par une seule copropriété intéressée par l'intervention. La demande doit contenir une indication détaillée des travaux et des méthodes d'exécution. Si le document est incomplet, il est de la responsabilité de l'administrateur d'inviter «sans délai la copropriété proposant à fournir les compléments nécessaires».
L'article 2 de la loi 13/1989 dispose que "dans le cas où la copropriété refuse de délibérer (…), ou ne délibère pas dans les trois mois suivant la demande formulée par écrit, le handicapé, ou quiconque exerce sa protection ou son autorité , ils peuvent installer à leurs frais des monte-escaliers ainsi que des structures mobiles et facilement démontables et peuvent également modifier la largeur des portes d'accès, afin de faciliter l'accès aux bâtiments, ascenseurs et rampes de garage ». Cela peut être fait même lorsque l'assemblage n'atteint pas le quorum.
• Si, en revanche, l'intervention a été approuvée par l'assemblée, en ce qui concerne la répartition des coûts de l'intervention, le coût est réparti entre toutes les copropriétés, au prorata des millièmes de propriété.
L'intervention la plus difficile: l'ascenseur
En plus de faciliter la construction (car il élimine les barrières architecturales par excellence, c'est-à-dire les escaliers), améliorant la qualité de vie, un ascenseur augmente également la valeur commerciale du bien.
• Mais l'article 2 de la loi 13/1989 qui, comme nous l'avons vu plus haut, prévoit que la copropriété peut installer «des monte-escaliers ainsi que des structures mobiles et facilement démontables» à ses propres frais, exclut en effet l'ascenseur.
• De nombreux jugements jurisprudentiels ont cependant jugé légitime l'installation du système aux dépens de la copropriété unique ou d'un groupe de copropriétés, car les travaux n'ont pas modifié la destination des parties communes et n'ont pas empêché les autres participants de l'utiliser également.
Dans tous les cas, les copropriétés exclues peuvent également décider ultérieurement de profiter de l'innovation en devenant copropriétaires.
• La construction d'un ascenseur doit être considérée comme légitime même si elle réduit la taille du palier tant qu'elle ne compromet pas son utilisation.
• Ceci s'applique également aux systèmes construits sur une partie des espaces communs, par exemple le jardin de la copropriété, car l'installation doit être considérée comme essentielle pour l'accessibilité du bâtiment et l'habitabilité réelle de l'appartement.
S'agissant également des barrières architecturales, les dispositions de l'article 1102 du Code civil s'appliquent, selon lesquelles «chaque participant peut utiliser le commun, à condition qu'il ne modifie pas sa destination et n'empêche pas les autres participants d'en faire usage conformément à leur droit. A cet effet, il peut apporter à ses frais les modifications nécessaires pour la meilleure jouissance de la chose ».
La contribution de l'Etat aux travaux
Les organismes chargés de l'élimination des barrières architecturales sont les Régions, qui versent les contributions mises à disposition par l'Etat. Les citoyens handicapés ou âgés peuvent profiter de ces contributions en adressant, par l'intermédiaire de l'administrateur de la copropriété, une demande au maire de la commune, généralement avant le 1er mars de chaque année. Les documents suivants doivent être joints à la demande, accompagnés d'un timbre fiscal de 16 euros (vérifiez toujours ce montant):
• description des travaux et devis
• certificat médical attestant le handicap. Si le demandeur a été reconnu comme ayant une invalidité totale par l'ASL compétente, pour avoir la priorité, il est nécessaire de joindre l'attestation relative
• l'autocertification avec l'adresse du bâtiment et la description des barrières architecturales présentes. Il est également nécessaire d'indiquer les travaux pour lesquels la contribution est demandée, en précisant si d'autres concessions ont déjà été accordées pour eux.
La personne handicapée (ou la personne âgée) qui sollicite la contribution de l'Etat doit résider dans la copropriété objet de l'intervention. En fait, vous n'avez pas droit à la contribution si vous y habitez de façon saisonnière ou occasionnelle.
• Dans les 30 jours suivant la date limite de dépôt des candidatures, sur la base des demandes reçues, la Commune établit le montant nécessaire pour financer les interventions et établit un classement qui est publié sur le Registre prétorien (espace officiel - désormais également en ligne - par lequel un acte, un document ou un avis est rendu public).
• La Région, après avoir reçu les demandes des Communes, détermine les besoins globaux et les transmet au Ministère des Infrastructures et des Transports pour accéder à la distribution du «Fonds pour l'élimination et le franchissement des barrières architecturales dans les bâtiments privés» qui, comme prévu par législation, devrait être diffusée annuellement par arrêté interministériel entre les Régions requérantes, au prorata des besoins indiqués par les autorités locales elles-mêmes.
• La Région distribue la somme reçue du Ministère aux Communes requérantes, en favorisant les sujets en incapacité totale. Enfin, les auditeurs procèdent à l'attribution de la contribution.
• Jusqu'à 2 582,28 €, la subvention de l'Etat est octroyée pour un montant égal aux dépenses engagées. Il a augmenté de 25% des dépenses dépassant 2 582,28 euros, pour des coûts allant jusqu'à 12 911,42 euros. Un supplément de 5% est accordé pour la part excédant 12 911,42 euros, jusqu'à 51 645,70 euros.
Avantages fiscaux
Déduction de 50%
La loi de finances 2022-2023 a étendu la déduction de 50% de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, avec un plafond de dépenses de 96 000 euros, pour les rénovations de bâtiments réalisées entre le 26/6/2012 et le 31/12/2021. Les particuliers et les copropriétés peuvent profiter de l'installation, cela dépend de qui a supporté les coûts de l'intervention et du lieu où elle a été réalisée.
• Sont également inclus des travaux visant à éliminer les barrières architecturales affectant les ascenseurs et monte-charges, comme l'ascenseur à l'extérieur de la maison.
Déduction de 19%
Il existe également une déduction de l'impôt sur le revenu des personnes physiques de 19% pour frais de santé concernant les moyens nécessaires pour soulever la personne handicapée.
• L'Agence du revenu précise clairement que «la déduction (de 50%) n'est pas disponible en même temps que la déduction de 19%». Ou, mieux encore, la déduction de 19% n'est due que sur la partie éventuelle de la dépense dépassant le quota déjà facilité avec la déduction prévue pour les travaux de rénovation.
TVA à 4%
• Pour la prestation de services relatifs à la passation des marchés de ces travaux, le taux de TVA réduit de 4% est applicable, au lieu du taux ordinaire de 22%.
Dans l'hypothèse où la construction d'un ascenseur mettrait en péril l'usage d'un bien commun, notamment elle entraverait l'accès aux box appartenant exclusivement à une copropriété, il n'est pas possible de procéder à l'intervention.
• C'est ce qui a été établi par la Cour de cassation avec la sentence no. 24235 du 29 novembre 2022-2023. Comme l'ont observé les juges suprêmes, «même dans l'hypothèse de l'installation d'un ascenseur (…), même s'il vise à favoriser les besoins des condominiums handicapés, où ladite innovation porte atteinte aux droits d'une autre copropriété sur la partie de sa propriété exclusive , indépendamment de toute considération d'utilité compensatoire (…) et lorsque l'installation rend certaines parties communes du bâtiment inutilisables pour l'usage ou la jouissance même d'un seul condominium (…), l'innovation doit être considérée comme illégitime: elle viole le V paragraphe de l'article 1120 du Code civil italien ".
Les règles qui favorisent l'élimination des barrières architecturales s'appliquent aux personnes handicapées, mais aussi aux personnes qui, dans la vieillesse, ont des difficultés motrices. C'est ce que la Cour suprême a affirmé avec la sentence no. 7938 du 28 mars 2022-2023. De l'avis des juges, la loi 13/89 «constitue l'expression d'un principe de solidarité sociale et poursuit des objectifs de publicité visant à favoriser, dans l'intérêt général, l'accessibilité des bâtiments».
• Dans le cas concret, la Cour a jugé légitime la réalisation à ses frais de l'extension de l'escalier principal et la surélévation du système d'ascenseur existant par une femme âgée résidant au dernier étage d'un immeuble en copropriété. Peu importe si le règlement de la copropriété prévoit que le consentement de l'assemblée est requis pour l'exécution de toute intervention qui affecte les structures porteuses ou l'aspect architectural du bâtiment.
• La seule chose qui compte vraiment, c'est que les travaux ne modifient pas la finalité du bien commun ou n'empêchent pas son utilisation par d'autres condominiums.
Les travaux qui éliminent les barrières architecturales ne nécessitent pas le permis de construire «Permis de construire».
• En fait, en plus des rampes, des ascenseurs externes ou des artefacts qui modifient la forme du bâtiment peuvent être inclus parmi les interventions de construction gratuites ou nécessitent la pratique Scia.
• Ceci a été établi par la Cour de cassation avec la sentence no. 38360 du 18 septembre 2013, rejetant le jugement de première instance par lequel le tribunal avait jugé «illégale» la rampe construite sur le côté du bâtiment sans «permis de construire», ordonnant sa démolition.