Contenu traité
- Voir l'appartement. Premier pas
- Installations conformes et certification énergétique
- Acheter une maison: auprès d'une agence ou d'un particulier
- Acheter à des particuliers
- Évaluer les garages et les stationnements de copropriété
- Demander une hypothèque pour acheter une maison
- Vente, compromis, acte, pratiques notariales
- Formes alternatives d'achat: crédit-bail immobilier et location-vente
- Les taxes à payer pour acheter une maison
L'un des moments les plus importants de la vie d'un couple et d'une famille est sans aucun doute l' achat de la première maison. Une fois que vous avez identifié le bien qui vous convient, il est conseillé de savoir comment déménager, quoi voir, les vérifications à effectuer, jusqu'à la possibilité de faire une demande de crédit immobilier, comment se déroule la vente et enfin les taxes à payer. Voici un guide complet qui explique étape par étape tout ce que vous devez savoir lors de l'achat de votre première maison.
Voir l'appartement. Premier pas
Comment se déplacer pour l'achat d'un appartement? C'est un investissement qui peut être une bonne affaire mais qui cache également les risques. Du jour où nous verrons la maison pour la première fois jusqu'au moment de la signature de l'acte de vente, il est conseillé de suivre une série de précautions, afin de minimiser tout risque. L'appartement et l'immeuble choisis doivent avoir des caractéristiques bien définies, tout d'abord la solidité et la sécurité. Tout d'abord, une fois devant le bâtiment, ses conditions générales doivent être respectées: façade, balcons et fenêtres, avant-toits, toit. Demandez à votre interlocuteur si des travaux de restauration sont prévus: il s'agit d'une dépense à ne pas sous-estimer, mieux vaut savoir d'abord.Vérifiez si la porte s'ouvre et se ferme sans problème et assurez-vous que l'interphone fonctionne également. Une fois à l'intérieur, observez l'état des escaliers et des garde-corps, puis notez la présence de l'ascenseur: étant donné qu'acheter une maison est un investissement à long terme, il est bon de considérer que ce qui n'est pas aujourd'hui présente comme un problème, peut-être pourrait-il le devenir avec le temps; Il est également conseillé de s'assurer que le propriétaire auprès duquel l'appartement est acheté a le droit d'utiliser l'ascenseur, car parfois - lorsqu'il est installé à partir de zéro là où il n'était pas là - il peut arriver qu'il n'ait pas approuvé l'installation, payé le coût et n'est donc pas autorisé à utiliser. Arrivé à la porte de la maison, vérifiez si la porte d'entrée est blindée et évaluez si elle a une bonne étanchéité. Une fois à l'intérieur,essayez de voir s'il y a des traces d'humidité et de moisissure; touchez les murs et assurez-vous qu'ils ne sont pas humides, étudiez l'état du plâtre. Faites également attention à l'aspect du sol: s'il présente des creux, s'il est fissuré, si certains carreaux ou morceaux de parquet ne sont pas très stables, s'il craque en marchant; lorsque le bois est gonflé, par exemple, ou avec de grandes taches à la surface, il peut y avoir eu des infiltrations d'eau. À ce stade, veuillez demander au propriétaire ou à l'agent immobilier d'ouvrir toutes les fenêtres. Observez l'exposition de l'appartement au soleil et, si vous avez le temps, revenez le visiter à des moments différents, avec une lumière différente: une maison lumineuse - vous savez - est toujours préférée. Avant de terminer la visite, jetez un coup d'œil aux prises, boîtes de jonction,tous les fils saillants… et tous les tuyaux exposés. Un test qui peut être fait est de demander d'ouvrir tous les robinets de la salle de bain, y compris la douche, afin d'évaluer le débit d'eau. Lorsque les plantes doivent être renouvelées, la dépense n'est pas négligeable. Enfin, surtout si le logement est situé en sous-sol ou au rez-de-chaussée, il conviendrait de demander des informations sur les valeurs du radon, un gaz qui se dégage du sous-sol, qui est très nocif pour l'homme.il serait souhaitable de demander des informations sur les valeurs du radon, un gaz rejeté du sous-sol, très nocif pour l'homme.il serait souhaitable de demander des informations sur les valeurs du radon, un gaz rejeté du sous-sol, très nocif pour l'homme.
Installations conformes et certification énergétique
Comment se déplacer pour l'achat d'un appartement? Une fois que vous avez visité la maison que vous souhaitez acheter, il est important de connaître l' état de santé des systèmes, en commençant par l'électrique. Si, par exemple, un ancien appartement ne dispose pas d'un système de mise à la terre, toute fuite électrique pourrait causer de graves dommages aux personnes. Mieux vaut ne pas prendre de risques et s'assurer immédiatement que tout est conforme aux normes, sûr et fiable. Dans l'arrêté ministériel 37/2008 il est précisé comment les systèmes, construits après le 27 mars 2008, doivent être équipés de la «Certification de conformité», un document délivré par l'entreprise installatrice, qui prouve comment le système a été construit conformément à la réglementation en vigueur. La certification couvre de nombreux types de systèmes: électrique, protection contre les décharges atmosphériques, automatisation des portes et portails, radio et télévision, chauffage, climatisation et climatisation, sanitaire, gaz, levage et protection incendie.Entre autres choses, le document contient les données du responsable technique de l'entreprise, du propriétaire du bien et des matériaux utilisés. Pour les usines plus anciennes, c'est-à-dire construites avant mars 2008, le soi-disant «Certificat de Conformité» suffit, complété par un professionnel inscrit au registre professionnel, avec cinq ans d'expérience dans le secteur de l'ingénierie des installations.
Quant aux éventuelles contraintes, il est bon de préciser que quiconque vend un appartement n'est pas obligé de joindre le certificat de conformité, mais tout défaut doit être précisé dans l'acte de vente. Ce sera au nouveau propriétaire, ultérieurement, de demander le document, qui est obligatoire pour obtenir le Certificat de viabilité de la Municipalité: une maison avec un système non standard ne peut pas être habitée.
Un document que, en revanche, le propriétaire doit obligatoirement présenter avec l'acte de vente est le certificat de performance énergétique (Ape). L'Ape est une sorte de «carte d'identité énergétique» de la propriété, tandis que l'Ipe (Energy Performance Index) révèle la consommation de l'appartement. Alors que de nombreux acheteurs continuent de négliger ces données, il est conseillé de les évaluer attentivement. Une maison qui consomme peu, peut-être en se concentrant sur les sources d'énergie renouvelables, est un investissement qui avec le temps peut s'avérer pratique.
En plus de ces vérifications techniques sur le bien, avant d'acheter une maison, il est bon d'en faire d'autres afin de récupérer le plus d'informations possible sur le bien et, surtout, de s'assurer de faire l'achat auprès du propriétaire légitime. Grâce à l' inspection hypothécaire, il est possible d'identifier le propriétaire de la propriété et si, sur le même, il y a des hypothèques ou en cours, y compris judiciaires.
Acheter une maison: auprès d'une agence ou d'un particulier
Si vous avez décidé d'acheter une maison, vous pouvez vous déplacer dans deux directions différentes: trouver les annonces de vendeurs privés en explorant la ville ou contacter une agence immobilière qui, moyennant des frais supplémentaires, recherchera et sélectionnera l'appartement en fonction de vos besoins.
Il existe de nombreux types d'agences (franchisées, autonomes, consortiums, etc.) et choisir la bonne n'est pas facile. Plus que suivre une marque spécifique, il est conseillé de s'appuyer sur un agent immobilier formé, inscrit au rôle de Médiateurs de la Chambre de Commerce et capable d'expliquer clairement les caractéristiques du bien, sans négliger aucun détail. Pour être prudent, demandez à l'agent de vous montrer la carte de membre ou rendez-vous à la Chambre de commerce et enregistrez-vous en personne: un agent qui n'est pas inscrit au registre des médiateurs est abusif et n'a droit à aucune commission.
Le voyage commence généralement par une visite à l'agence ou par un appel téléphonique. Prendre rendez-vous et visiter l'appartement ne coûte rien. Lors de l'inspection, l'agent est tenu de signaler tout hypothèque affectant le bien et de préciser s'il y a des rénovations prévues dans l'immeuble (la rénovation de la façade, de l'escalier ou la construction de l'ascenseur …). Il doit également préciser quels sont les frais de taxe et de notaire à traiter si la vente passe: un agent qui déclare le faux est "civilement responsable". Si vous êtes vraiment intéressé par l'achat, demandez dans un deuxième rendez-vous les certificats d'urbanisme, ceux d'utilité et d'habitabilité; informez-vous que les systèmes sont conformes à la loi; la vérification des enregistrements hypothécaires et des copies de cartes cadastrales peut être une garantie supplémentaire pour acheter en toute sécurité.
À ce stade, nous devons faire face à la question du «prix». Habituellement la valeur de la propriétéil est calculé sur la base de sa surface «commerciale», qui comprend les murs intérieurs et extérieurs. Demandez à l'agent la surface «praticable» et réfléchissez à cela, faites votre choix. Si vous pensez que le prix est approprié, renseignez-vous sur la commission de l'agent (payée à parts égales par l'acheteur et le vendeur) et les éventuels frais supplémentaires. Ce n'est qu'à la signature de l'avant-contrat de vente, également appelé «compromis», que l'agent aura droit à sa commission, qui dans la plupart des cas varie entre 2% et 3% de la valeur de la transaction. Pour éviter les malentendus de la dernière heure, il est préférable de noter immédiatement le mode de paiement de la commission et sa valeur. Il est bon de se rappeler que oui, vous payez un pourcentage à l'agence mais il peut être téléchargé dans la déclaration de revenus.Parmi les nombreuses déductions fiscales qui peuvent être téléchargées chaque année dans la déclaration de revenus, il y a aussi la possibilité de déduire les honoraires, quelle qu'en soit la dénomination, payés aux sujets du courtage immobilier dans le cadre de l'achat de l'unité immobilière à utiliser comme résidence principale pour un montant n'excédant pas 1 000 euros par rente. La déduction de l'impôt brut est égale à 19% des charges encourues pour la rémunération versée
Acheter à des particuliers
Si, en revanche, vous disposez d'un peu de temps et souhaitez économiser de l'argent, vous pouvez renoncer à la médiation de l'agence immobilière et rechercher une maison de manière indépendante. Cependant, sachez que cette solution peut s'avérer tortueuse et exigeante mais surtout elle demande beaucoup d'attention. Tout d'abord, il est conseillé de choisir un bon notaire, qui effectuera les vérifications appropriées sur la propriété. Alternativement, vous pouvez vous en occuper: demandez au propriétaire les documents relatifs à la propriété, les informations sur les conditions des systèmes et les certifications de conformité et d'énergie (les annonces commerciales doivent par la loi rapporter l'indice de performance énergétique contenu dans le certificat de certification énergétique). N'oubliez pas de demander comment la copropriété est gérée,combien sont les dépenses et s'il y a des arriérés à payer.
Pour en savoir plus, vous pouvez vous connecter au site Web de l'Agence du revenu et, en suivant les instructions, effectuer une inspection hypothécaire en ligne; vous aurez ainsi la possibilité de consulter les informations concernant les types de formalités présentes dans la base de données hypothécaires: transcriptions, inscriptions et annotations. La même opération peut être demandée aux guichets des bureaux provinciaux de la zone de référence. La prochaine étape est de se rendre au bureau technique de la municipalité où se trouve le bien: le but est d'obtenir des informations sur la conformité urbaine de la maison, de savoir s'il existe des permis de construire, de l'utilisabilité et de l'habitabilité et, enfin et surtout, s'il y a des questions d'amnistie. Quant au prix, contrairement à ce qui se passe avec l'agence, celui demandé par le propriétaire pourrait être absolument "hors marché". C'est à vous de vérifier que la valorisation est acceptable, d'accepter et de clôturer la transaction.
Évaluer les garages et les stationnements de copropriété
Lors de l'évaluation de l'achat d'un appartement, il est également conseillé d'évaluer la possibilité de garer la voiture sous la maison , en envisageant éventuellement également l'achat d'une place de parking , surtout si le logement est situé en ville. La première solution possible, si disponible, est d'acheter un garage intégré au bâtiment ou situé dans des espaces adjacents. La propriété et la boîte peuvent être vendues ensemble dans un seul «paquet» ou séparément.
Dans certaines copropriétés, cependant, il y a la possibilité de garer la voiture dans la cour. Les emplacements réservés à cet usage peuvent être à l'air libre ou couverts par des auvents spéciaux et sont généralement délimités par des lignes tracées sur l'asphalte ou par des poteaux avec des chaînes. Le stationnement dans la cour fait souvent l'objet de discussions entre copropriétés: pour éviter les mauvaises surprises, avant de signer l'acte de vente de l'appartement, il convient de se renseigner sur la réglementation concernant les places de parking.
La cour est un espace commun du bâtiment et son utilisation peut être régie à la fois par le règlement de la copropriété et par les résolutions de l'assemblée. S'il existe un règlement qui interdit le stationnement des voitures, le modifier nécessitera le vote unanime et écrit de toutes les copropriétés. Le discours change en l'absence de réglementation: dans ce cas, l'article 1102 du Code civil entre en jeu, qui régit l'usage du «commun». L'article précise que l'utilisation du bien commun ne peut empêcher d'autres copropriétés d'en faire un usage égal, mais il n'est écrit nulle part qu'il est interdit de garer sa voiture dans la cour. La sentence de la Cour suprême n ° 1547 de 2009,il a précisé que l'aire commune peut être utilisée comme «stationnement temporaire pour les voitures de copropriété avec les limitations prévues pour permettre l'accès aux entreprises commerciales et artisanales situées au rez-de-chaussée de l'immeuble en copropriété». Un temps permis donc, qui n'empêche pas les autres habitants de l'immeuble d'utiliser l'espace commun.
Pour éviter les malentendus, en l'absence de réglementation, l'assemblée de la copropriété peut décider à la majorité et attribuer la cour au parking, à condition que tout le monde puisse y accéder. Si les voitures sont plus nombreuses que les places disponibles, des quarts de travail peuvent être organisés et, avec le vote unanime des copropriétés, demander de temps en temps à ceux qui occupent le parking, le paiement d'une contrepartie en argent, qui coulera dans un fonds commun . Toujours selon les juges, l'assemblée ne peut jamais attribuer des sièges fixes à la deuxième voiture, protégeant efficacement ceux qui ne possèdent qu'une seule voiture.
Si le garage de l'immeuble dans lequel vous avez choisi de vivre a des prix excessifs et s'il n'est pas possible de garer la voiture dans la cour de la copropriété, une autre solution est d'essayer d'acheter un garage dans un immeuble voisin. Le décret de simplification (9 février 2012, n ° 5) a permis d'acquérir les «parkings Tognoli» sur une zone privée, à condition que la place de parking attribuée soit destinée à appartenir à un bien situé dans la même commune.
En résumé : avant de signer l'acte de vente, vérifiez le règlement de la copropriété pour comprendre s'il est possible de garer la voiture dans la cour. Si la réglementation interdit cette utilisation, pensez à acheter une boîte adjacente à votre immeuble. Le prix est-il prohibitif? Cherchez-en un autre dans un immeuble non loin de là: à partir de 2012, les «boîtes Tognoli» sur un espace privé peuvent être achetées. De cette façon, vous pourriez vous retrouver dans un immeuble et garer votre voiture dans le prochain.
Demander une hypothèque pour acheter une maison
Lorsque vous avez l'intention d'acheter une maison et que vous n'avez pas les liquidités disponibles pour conclure la vente, la solution idéale est de demander un crédit immobilier à la Banque. Le prêt est un contrat entre un sujet et un intermédiaire, généralement une banque, qui consiste en le transfert d'une somme d'argent d'un sujet (appelé le prêteur) à un autre sujet (appelé l'emprunteur), avec prise en charge par ce dernier l'obligation de restituer la même somme d'argent au prêteur. Avant de faire une demande de prêt, il est conseillé d'évaluer soigneusement vos revenus et de déterminer votre disponibilité mensuelle une fois les dépenses ordinaires soustraites. Il est raisonnable que l'acompte ne dépasse pas un tiers de son revenu disponible, afin de faire face aux dépenses courantes, imprévues et aux éventuelles réductions de revenus causées, par exemple, par maladie, accident, licenciement. L'une des premières étapes à franchir pour décider de contracter une hypothèque pour acheter une maison est de comprendre quel tarif vous convient. Ce que nous regardons principalement en ce qui concerne l'hypothèque, c'est le taux d'intérêt. Essentiellement, les prêts hypothécaires peuvent être à taux fixe - le taux d'intérêt reste celui fixé par le contrat pendant toute la durée du prêt et l'inconvénient est de ne pas pouvoir profiter des baisses des taux du marché qui peuvent survenir avec le temps - et à un taux variable - le taux d'intérêt l'intérêt peut varier à des échéances prédéterminées par rapport au taux de départ car il suit les fluctuations d'un paramètre de référence, généralement établi sur les marchés monétaire et financier.
Vente, compromis, acte, pratiques notariales
Après avoir visité plusieurs fois un appartement, évalué ses avantages et ses inconvénients, si l'acheteur décide finalement de l'acheter, le processus d'achat et de vente entre le vendeur et le futur propriétaire commence , une phase dans laquelle il est nécessaire de porter la plus grande attention, en pour ne pas faire d'erreurs.
Tout d'abord, pour formaliser son intérêt, l'acheteur peut faire la soi-disant «proposition d'achat irrévocable» au vendeur, qui doit contenir les données des deux parties, celles concernant le bien et les conditions générales du contrat , y compris le prix et les méthodes de paiement. Cet engagement n'est absolument pas contraignant et en principe le vendeur, même après avoir accepté l'offre, peut décider de vendre son bien à un tiers intéressé qui propose une meilleure offre. L'acceptation de la proposition d'achat a plus de poidsavancé par l'acheteur. Le vendeur est libre de le refuser, mais lorsqu'il l'accepte (en répondant par lettre recommandée ou télégramme) il engage l'acheteur à respecter le contrat. Normalement, si la transaction échoue, le propriétaire de la propriété retient tout acompte versé par l'intéressé.
La situation change si les deux signent l'avant-contrat de vente, que les experts appellent plus simplement «compromis».En ce qui concerne la proposition d'achat irrévocable, cet acte s'engage à la fois à stipuler l'acte, qui définit la transaction par la loi. Dans le compromis, en plus des données personnelles du propriétaire et de l'intéressé, les éléments suivants doivent être inscrits par écrit: le prix convenu pour la vente de l'appartement et les modes de paiement (en précisant s'il y a l'intention de contracter une hypothèque), la présence des éventuels acomptes ou acomptes (chèque non transférable, généralement 15-25% du prix total), des données cadastrales et générales du logement, et enfin des hypothèques. Le document doit alors être signé par les parties et enregistré dans les vingt jours. Afin de ne prendre aucun risque, il est conseillé de contacter un notaire et de faire enregistrer l'acte dans les registres immobiliers.La signature du compromis représente donc le moment le plus important de l'achat d'un bien, qui se termine cependant définitivement par la stipulation du «contrat de vente définitif», plus communément appelé l'acte. Ce document, qui contient les termes déjà convenus dans le contrat préliminaire, peut être signé en privé (avec authentification ultérieure des signatures du vendeur et de l'acheteur) ou, comme cela se produit généralement, rédigé par un notaire. La deuxième solution (même si plus chère que la première) est absolument recommandée, car ce sera le notaire lui-même qui effectuera des vérifications fondamentales, ce qui exclut les hypothèques, saisies, saisies et anomalies de construction du bien. En plus des documents personnels des deux parties, une série de certificats relatifs au bien doit être jointe à l'acte,dont celui de la conformité des bâtiments et Ape (certificat de performance énergétique). À ce stade, le notaire se charge à nouveau d'enregistrer l'acte auprès de l'Agence du revenu et, enfin, le transcrit au registre immobilier.
Lorsque vous décidez d'acheter une maison, les risques de vous trouver des hypothèques inattendues ou de subir une double vente, c'est-à-dire qu'entre l'acte et la transcription, le propriétaire vend le même bien à d'autres, sont imminents. Pour protéger l'acheteur de ces situations désagréables, la loi sur la concurrence a introduit une nouveauté, le soi-disant dépôt de prix, un compte de dépôt auprès des notaires, précisément pour garantir les ventes.
Toute personne qui achète une maison ou un autre bien peut payer le prix au notaire, qui n'en transférera le montant au vendeur qu'après la transcription de l'acte, c'est-à-dire lorsque le transfert de propriété sera devenu définitif.
Formes alternatives d'achat: crédit-bail immobilier et location-vente
pour donner une nouvelle vie au secteur immobilier, le législateur a adopté deux nouveaux outils pour permettre aux personnes qui n'ont pas de liquidités immédiates d'acheter un logement: le crédit-bail immobilier et le loyer pour acheter. Le loyer à acheter est un nouveau type de contrat avec lequel le propriétaire livre immédiatement le bien au locataire et futur acheteur, qui paie le loyer et après une période de temps fixée dans le même contrat, le locataire peut décider d'acheter ou non le bien. , en déduisant une partie des honoraires déjà payés du prix. Le crédit-bail, quant à lui, a pour objectif de faciliter, notamment pour les plus jeunes, l'achat d'une résidence grâce à l'utilisation de l'outil de crédit-bail. Comment ça marche? Avec la stipulation du contrat de crédit-bail, une société de crédit-bail (banque ou intermédiaire financier habilité par la Banque d'Italie à exercer l'activité de crédit-bail) assume l'obligation d'acheter ou même de faire construire le bien, au choix et selon les indications de l'utilisateur, qui le reçoit en cours d'utilisation pendant une durée déterminée contre une redevance périodique (redevance). A l'expiration du contrat, l'utilisateur a le droit de racheter la propriété de l'actif en payant le prix établi par le contrat.
Les taxes à payer pour acheter une maison
Lorsque vous décidez d' acheter une maison, parmi les dépenses à prendre en considération, en plus de celles du notaire et des frais de l'hypothèque, il y a des taxes qui varient selon le vendeur, qu'il s'agisse d'une entreprise ou d'un particulier. Il est également bon de savoir que si vous achetez votre première maison, les autorités fiscales accordent également des réductions. Avec les avantages «prima casa » , la taxe d'immatriculation, si vous achetez à un particulier, et la TVA, si vous achetez auprès d'une entreprise, sont réduites. En outre, aucun droit de timbre, aucune taxe cadastrale spéciale et aucune taxe hypothécaire ne sont dues sur les actes soumis à la taxe d'enregistrement et ceux nécessaires à l'exécution des obligations au cadastre et aux registres immobiliers.