Contenu traité
- En résumé
- Ce que dit la loi
- L'intervention est considérée comme une "modification"
- L'avis des juges
- Unanimité et 333 millièmes de plus que la majorité
- Le rôle de la municipalité et de la harpe
Avec la diffusion généralisée des systèmes de téléphonie mobile, en ville et en banlieue, les bâtiments les plus hauts sont devenus attractifs pour les entreprises du secteur, prêtes à débourser des sommes considérables pour installer leurs répéteurs au-dessus du bâtiment, sur le toit. Sommes dont les propriétaires de copropriétés peuvent bénéficier, avec une répartition proportionnelle aux millièmes de propriété . Cependant, l'intervention doit d'abord être approuvée par l'assembléede copropriété et il n'est pas dit que le chemin est facile. Au fil des années, en effet, les dispositions du Code civil, qui considère l'installation d'un répéteur comme une "innovation", se sont heurtées aux arrêts des Cours et Cassation qui, également pour une série de questions liées aux effets sur la santé des ondes l'électromagnétique, sujet au centre de vifs débats, a tendance à rendre l'opération plus difficile .
Il appartient aux copropriétés. Comme le toit plat, le toit est également une partie commune du bâtiment et appartient à toutes les copropriétés, à moins que le règlement contractuel des copropriétés n'en dispose autrement. Dans de nombreux cas, ce sont des espaces inutilisés, dont la seule fonction est de garantir la couverture du bâtiment.
- L'intervention modifie l'utilisation prévue
- L'unanimité peut être requise
- Les revenus reçus de ce bail doivent être déclarés
Ce que dit la loi
La norme de référence est le décret législatif du 2 septembre 2002, n. 198 "Dispositions visant à accélérer la construction d'infrastructures stratégiques de télécommunications pour la modernisation et le développement du pays". L'article 4 dispose que "(…) l'installation de tours, pylônes, systèmes de transmission radioélectrique, répéteurs de services de télécommunication, stations de base radio pour les réseaux de télécommunications mobiles GSM / Umts (…) soit autorisée par autorités locales, sous réserve de vérification, par l'ARPA ou par l'organisme désigné par la région, de la compatibilité du projet avec les limites d'exposition, les valeurs d'attention et les objectifs de qualité, établis uniformément au niveau national ". Quant à la copropriété, les articles de référence du Code civil sont 1120,dédié aux «Innovations» et 1136, qui régit les majorités utiles à l'approbation des résolutions d'actionnaires. Le décret législatif du 1er août 2003, n. 259, d'autre part, a introduit le Code des communications électroniques, une règle qui régit les services et le marché des télécommunications et des radiocommunications.
L'intervention est considérée comme une "modification"
Le Code civil ne donne pas de définition des innovations, alors que pour la Cour de cassation (arrêt du 26 mai 2006, n ° 12654) ce sont "(…) ces changements qui, entraînant la modification de l'entité matérielle ou le changement de destination original , impliquent que les parties communes, du fait de l'activité ou des travaux exécutés, ont une consistance matérielle différente ou sont utilisées à des fins différentes ". De ce point de vue, l'installation d'un répéteur peut avoir un impact, au moins partiellement, sur la destination du toit , s'inscrivant ainsi pleinement dans les innovations.
• En conséquence, en appliquant l'article 1120 du Code civil, «Les copropriétés, à la majorité indiquée par le cinquième paragraphe de l'article 1136, peuvent disposer de toutes les innovations visant à améliorer ou à utiliser plus commode ou plus efficace des choses communes ". Le quorum auquel se réfère la loi correspond, en première et seconde convocation, au vote favorable de la majorité des personnes présentes à l'assemblée , qui représentent au moins 2/3 de la valeur globale de l'immeuble.
• Si pour le Code civil il n'y a pas de doute sur la nature de l'intervention, ces dernières années la jurisprudence, les cours de mérite et de cassation, ont réitéré à plusieurs reprises comment l'unanimité des consentements peut être requise pour le feu vert du répéteurrendant l'installation plus difficile. Cela se produit surtout en présence d'un règlement contractuel de copropriété , qui contient des limites particulières voire des interdictions, ou lorsqu'une servitude se produit .
La perception du risque d'exposition prolongée aux ondes électromagnétiques est au centre du débat
L'avis des juges
Déjà dans les années 90, la Cour suprême (sentence 3865/1993) avait affirmé que l'unanimité était nécessaire (l'installation de l'antenne constituerait un droit de servitude sur le terrain commun - toit ou toit plat - pour lequel, selon L'article 1108 du Code civil exige l'unanimité.
• Les années suivantes, d'abord le tribunal de Milan (jugement 12663/2002) et après celui de Gênes (jugement 1385/2006) a confirmé l'orientation de la Cour suprême, ajoutant que l'installation d'une station de radio peut transformer la destination fonctionnelle d'une partie de l'immeuble en copropriété et en réduire l'utilisation et la jouissance, même pour une seule copropriété.
• Ensuite, il y a l'ordonnance du tribunal de Bologne (4633/2005) selon laquelle l'unanimité des consentements est nécessaire pour le «(…) danger de dépréciation du bien résultant d'une incertitude objective et d'une méfiance subjective généralisée à l'égard conséquences découlant d'une exposition persistante aux ondes électromagnétiques produites par la station de base radio pour la téléphonie cellulaire ».
• Et encore: "(…) sur la base des études, il ne peut être exclu avec une certitude absolue que les ondes électromagnétiques, notamment en cas d'exposition prolongée, provoquent des effets néfastes sur la santé de ceux qui (…) résident à proximité immédiate de la source rayonnant ».
Unanimité et 333 millièmes de plus que la majorité
A terme, dans le cas où une entreprise de téléphonie propose l'installation du répéteur à la copropriété, il sera nécessaire d'évaluer soigneusement les caractéristiques du système , étant entendu que l' unanimité peut être requise pour le démarrage définitif des travaux.
• En revanche, la stipulation du bail proprement dit ne pose pas de problèmes particuliers qui, si elle ne dure pas plus de neuf ans, peuvent être approuvées par l'assemblée générale , sur seconde convocation, avec un vote favorable de 333 millièmes, en plus de la majorité des présents .
Le rôle de la municipalité et de la harpe
L'autorisation pour l'installation de répéteurs, selon les règles établies par le Code des communications électroniques, est de la responsabilité des Communes, tandis que le contrôle et la surveillance
des installations sont confiés à l'ARPA, l'agence régionale de protection de l'environnement.
Les contrôles concernent principalement les émissions électromagnétiques, qui doivent se situer dans certaines limites pour ne pas nuire à la santé des personnes.
• L'ARPA, en particulier, effectue des calculs basés sur l'utilisation de modèles de prévision et communique les résultats à la collectivité qui donne le feu vert à l'installation.
• Un dernier aspect, tout aussi important, concerne l'implication des bâtiments voisins. Les émissions des antennes, en effet, peuvent se propager avec une plus grande intensité dans certaines directions et, au contraire, être plus faibles dans le bâtiment dans lequel elles sont installées. Cela signifie qu'une maison plus proche d'une source peut être soumise à un champ plus petit que celui plus éloigné.
Loyer, durée et déclaration de revenus / h2>
La durée du contrat de bail de toiture signé entre la copropriété et l'opérateur téléphonique a généralement une durée de 9 à 12 ans et prévoit en moyenne un loyer annuel de 10 à 15 milliers d'euros .
• En ce qui concerne la durée, si elle est égale ou supérieure à 9 ans, l' unanimité des consentements sera toujours requise lors de la phase d'approbation de la résolution des actionnaires .
• En ce qui concerne les revenus perçus par les copropriétés (sur la base de leurs millièmes de propriété respectifs), ils doivent être inscrits dans la déclaration de revenus sous la rubrique «autres revenus».
En collaboration avec Avv. Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242, www.fna.it