Contenu traité
- Puis souder la copropriété
- En pilules
- Ce que dit la loi
- Les services primaires au débiteur ne peuvent pas être suspendus
- Pièce jointe à un tiers
- Concernant la confidentialité
- L'acheteur hérite des dettes
- Le fond pour couvrir les "trous"
Parmi les problèmes qui créent des litiges dans les copropriétés, celui des arriérés est le plus délicat et le plus difficile à résoudre. Il est de plus en plus fréquent qu'une ou plusieurs copropriétés ne paient pas leurs montants respectifs de dépenses pour l'utilisation des services communs (nettoyage des escaliers, entretien ordinaire de l'ascenseur, entretien du jardin de la copropriété, etc …) créant ainsi un déséquilibre avec qui, à au contraire, il contribue régulièrement.
Le Code civil identifie dans la figure de l'administrateur la personne chargée de surveiller les comptes de la copropriété et, même en cas d'arriérés persistants d'une ou plusieurs copropriétés, celle qui doit travailler pour récupérer le crédit . Une obligation légale à laquelle l'administrateur ne peut se soustraire, sous peine de révocation du mandat et du versement d'une indemnité à l'ensemble de la copropriété.
La loi fixe à 6 mois (à compter de la fin de l'exercice auquel se réfère la dette) le délai maximum dans lequel est prévue l'action de recouvrement forcé de l'administrateur qui, sans l'autorisation de l'assemblée, peut obtenir du juge une injonction immédiatement exécutoire contre les arriérés. Si ce dernier continue de ne pas payer, le tribunal procède à la saisie des biens et à leur mise aux enchères.
Mais, avant d'entamer la procédure judiciaire, l'administrateur, bien que non obligé, peut envoyer à la copropriété défaillante une lettre l'invitant à payer la dette. En cas de réponse négative, l'administrateur communique les données des arriérés aux copropriétés et créanciers qui, de cette manière, peuvent agir, en premier lieu, directement contre lui.
Cependant, si, malgré l'injonction et la forclusion, la situation n'est pas résolue, les créanciers peuvent contacter la copropriété dans son ensemble et chaque copropriété, même à jour de ses paiements, est tenue de contribuer au remboursement de la dette.
Il arrive souvent que les copropriétés en règle avec paiements doivent «couvrir» les parts des arriérés, contribuant en fonction des millièmes de propriété ou des millièmes d'utilisation respectifs s'il s'agit, par exemple, de dépenses liées aux escaliers ou aux ascenseurs.
En pilules
- C'est le travail de l'administrateur de superviser les comptes
- Le débiteur peut saisir les biens
- L'acheteur d'une maison hérite également de ses dettes
Ce que dit la loi
* L'art. 1129, alinéa 9, du code civil, précise: «s'il n'est pas expressément dispensé par l'assemblée, l'administrateur est tenu de recouvrer obligatoirement les sommes dues auprès des obligés dans les six mois suivant la fin de l'exercice au cours duquel le crédit dû est inclus. L'article 63, modifié par la loi de réforme de la copropriété 220/2012, se lit comme suit: «pour la perception des cotisations en fonction de l'état de distribution approuvé par l'assemblée, l'administrateur, sans avoir besoin de son autorisation, peut obtenir un décret d'injonction immédiatement exécutoire, malgré l'opposition, et est tenu d'aviser les créanciers qui ne sont pas encore convaincus qu'ils demandent les données des condominiums défaillants. Les créanciers ne peuvent agir contre les obligés dans l'ordre avec les paiements, sinon après l'exécution des autres copropriétés.En cas de retard dans le paiement des cotisations qui s'est prolongé pendant un semestre, l'administrateur peut suspendre la copropriété en retard de l'utilisation des services communs sous réserve de jouissance séparée. Celui qui reprend les droits d'une copropriété est solidairement tenu de payer les cotisations de l'année en cours et de l'année précédente. Celui qui cède des droits sur des unités immobilières est solidairement obligé avec le successeur en titre des contributions accumulées jusqu'au moment où une copie authentique du titre qui détermine le transfert du droit est envoyée à l'administrateur ".Celui qui reprend les droits d'une copropriété est solidairement tenu de payer les cotisations de l'année en cours et de l'année précédente. Celui qui cède des droits sur des unités immobilières est solidairement obligé avec le successeur en titre des contributions accumulées jusqu'au moment où une copie authentique du titre qui détermine le transfert du droit est envoyée à l'administrateur ".Celui qui reprend les droits d'une copropriété est solidairement tenu de payer les cotisations de l'année en cours et de l'année précédente. Celui qui cède des droits sur des unités immobilières est solidairement obligé avec le successeur en titre des contributions accumulées jusqu'au moment où une copie authentique du titre qui détermine le transfert du droit est envoyée à l'administrateur ".
Les services primaires au débiteur ne peuvent pas être suspendus
Si le défaut de paiement des cotisations dure un semestre, l'administrateur a le droit de suspendre la copropriété en retard de l'utilisation des services communs susceptibles de jouissance séparée.
Cette disposition du Code civil se heurte cependant aux ordonnances de plusieurs tribunaux, qui interdisent essentiellement à l'administrateur de «punir» les parties défaillantes en déconnectant l'électricité, l'eau et le gaz.
Pour le Tribunal de Brescia, par exemple, la suspension du service d'eau de la copropriété défaillante implique une violation des principes constitutionnels, car elle affecte la santé des personnes.
Dans le même esprit, la Cour de Milan, selon laquelle l'interruption du service de chauffage irait à l'encontre du droit à la santé consacré à l'article 32 de la Constitution.
Le décret du président du Conseil des ministres du 29 août 2022-2023 "Dispositions relatives à la maîtrise des arriérés du service intégré de l'eau", a établi que "l'interruption de l'approvisionnement en eau de l'usager défaillant doit prendre en compte de nombreux facteurs de nature diverse, de l'alimentation, de l'assainissement et de la protection de la santé et du type d'usager à ceux de la protection des ressources jusqu'à la nécessité de couvrir les coûts du service pour garantir l'équilibre économique et financier de la gestion ".
Il est également précisé que «la quantité minimale d’eau vitale nécessaire pour satisfaire les besoins essentiels en matière d’alimentation, d’hygiène et de protection de la santé est fixée à 50 litres par habitant et par jour» alors que «chez les utilisateurs dans des conditions économiques défavorables documentées, elle doit être garantie. même en cas d'arriérés ».
Pièce jointe à un tiers
Dans les cas où la saisie des biens de la copropriété défaillante s'avère infructueuse, la copropriété ou, en général, le créancier peut utiliser ce que l'on appelle la «saisie par un tiers».
Si, par exemple, la copropriété défaillante possède un immeuble locatif, il est possible de retenir les loyers jusqu'à ce que la dette soit remboursée.
De même, le créancier peut saisir le compte courant du débiteur et jusqu'à un cinquième de son salaire ou pension auprès de tiers .
Concernant la confidentialité
L'administrateur de la copropriété est obligé de communiquer les noms des arriérés aux copropriétés et aux créanciers qui l'interrogent, sans pouvoir divulguer les détails des défauts à des tiers.
L'administrateur qui publie des données sensibles des défaillants sur le babillard de la copropriété commet donc une violation de la vie privée, pour laquelle il peut être passible d'une sanction administrative. L'assemblée peut décider d'accorder plus de temps au défaillant pour rembourser sa dette. Mais si cela ne se produit pas, l'administrateur a l'obligation d'agir
L'acheteur hérite des dettes
L'article 63 contenu dans les dispositions d'application du code civil dispose, entre autres, que:
• «quiconque reprend les droits d'une copropriété est solidairement obligé de payer les cotisations de l'année en cours et de l'année précédente»
• «Quiconque cède des droits sur des logements immobiliers reste solidairement lié avec le successeur en titre pour les contributions accumulées jusqu'au moment où une copie authentique du titre déterminant le transfert du droit est adressée à l'administrateur».
• Si le défaillant décide alors de vendre l'appartement, l'acheteur hérite des dettes de son prédécesseur au cours de l'année en cours et de l'année précédente.
• Le nouveau propriétaire peut poursuivre le vendeur / défaillant pour récupérer les sommes versées à sa place.
Le fond pour couvrir les "trous"
Dans certaines copropriétés, l'administrateur propose à l'assemblée la constitution du soi-disant «fonds de caisse par défaut», sorte de tirelire dans laquelle garder l'argent utile pour couvrir d'éventuels arriérés.
• A plusieurs reprises, les tribunaux et la Cour de cassation ont constaté qu'une majorité qualifiée n'est pas suffisante pour la création du fonds, mais que l'accord unanime des copropriétés est requis.
• D'autre part, les fonctions de l'administrateur comprennent la création du «fonds spécial de caisse» pour les interventions d'entretien extraordinaire touchant les parties communes du bâtiment.
En collaboration avec Avv. Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242, www.fna.it