Contenu traité
- Quel est le dépôt de prix introduit par la loi sur la concurrence?
- Comment fonctionne le dépôt pratiquement?
- Contre quels risques protège-t-il?
- Quel est le rôle du notaire?
- Quand la nouveauté entre-elle en vigueur?
Lorsque vous décidez d'acheter une maison, les risques de vous trouver des hypothèques inattendues ou de subir une double vente, c'est-à-dire qu'entre l'acte et la transcription, le propriétaire vend le même bien à d'autres, sont imminents. Pour protéger l'acheteur de ces situations désagréables, la loi sur la concurrence a introduit une nouveauté, le soi-disant dépôt de prix, un compte de dépôt auprès des notaires, précisément pour garantir les ventes.
Toute personne qui achète une maison ou un autre bien peut payer le prix au notaire, qui n'en transférera le montant au vendeur qu'après la transcription de l'acte, c'est-à-dire lorsque le transfert de propriété sera devenu définitif.
Voyons voir en détail pour mieux comprendre son fonctionnement grâce aux réponses apportées à une série de questions sur le dépôt par le président du Conseil des notaires de Milan, Arrigo Roveda.
Le dépôt est un outil créé pour offrir à ceux qui achètent un bien une forme de protection, qui couvre la période entre la signature de l'acte notarié et la transcription. Le notaire, avant de stipuler un acte par lequel la propriété d'un bien est transférée, procède aux vérifications nécessaires pour vérifier que le bien est exempt de charges préjudiciables, telles que les hypothèques, les saisies, les saisies. Mais entre le moment où l'acte est signé et celui où il est transcrit dans les registres immobiliers, il y a un intervalle de temps, quoique court, qui reste à découvert. Si, par exemple, avant la transcription de l'acte notarié, des formalités préjudiciables arrivent au bureau local (l'ancien cadastre), comme une hypothèque de l'Agence du revenu pour les impôts impayés,l'acheteur verra son achat à risque. Dans ces cas, en effet, le bien fera l'objet d'une garantie pour la dette du vendeur. Le but de la caution est de garantir la somme à payer à l'acte de ce risque, qui peut être le prix total ou, en cas de paiements antérieurs, la somme due au solde.
À la demande même de l'une des parties (généralement l'acheteur), le notaire verse la somme correspondant au solde de prix à un compte courant spécifique, en plus des montants nécessaires pour éteindre les dettes et payer les autres frais dus, tels que les frais. condominiums arriérés. L'argent est déposé sur un compte dédié et le notaire ne le libère au vendeur qu'après constatation de l'absence de charges et extinction des charges et responsabilités.
Les risques sont de natures diverses: ils concernent normalement le vendeur et peuvent découler d'impôts impayés, de créances pour lesquelles une action en recouvrement judiciaire est engagée, de frais de copropriété en souffrance, etc. Avec le dépôt, l'acheteur, si ces problèmes surviennent, pourra récupérer l'argent déposé chez le notaire et l'utiliser pour payer les dettes.
Cependant, il faut rappeler qu'à côté du dépôt du prix, il y a eu une autre institution qui offre au vendeur les meilleures garanties depuis un certain temps: il s'agit de l'avant-projet rédigé par acte notarié enregistré et transcrit, avec un effet qui est techniquement défini comme «réservation». Autrement dit, il anticipe les effets de la transcription du contrat final, en ce sens que toute réclamation préjudiciable présentée au bureau territorial après la transcription de l'accord préliminaire ne serait pas préjudiciable. La transcription préliminaire coûte normalement un peu plus cher que le prix du dépôt, mais elle est sans aucun doute plus efficace.
Le notaire agit en tant que tiers vis-à-vis des parties. Le compte sur lequel le solde des prix et les autres sommes sont déposés constitue un bien distinct de droit, qui ne peut être attaqué par aucun créancier du notaire, ne tombe pas successivement si le notaire décède, ne peut être utilisé à d'autres fins que celles pour dont le dépôt a été arrangé. La tâche du notaire doit être définie dans le dépôt. Cela peut aller de la simple constatation de l'absence de causes qui empêchent la restitution du dépôt jusqu'à la tâche de prendre des mesures pour régler directement le passif. Les frais seront déterminés en fonction du montant déposé et de la complexité de la mission.
La nouvelle législation est déjà en vigueur à tous égards, à partir du 29 août. Il y a eu quelques difficultés initiales, notamment avec les banques, pour clarifier les caractéristiques et les mécanismes de régulation du compte dédié, mais à présent, la machine a commencé à fonctionner à pleine capacité.