Contenu traité
- Coupon sec: ce que c'est
- Comment opter pour le coupon sec
- La taxe de remplacement: combien et comment elle est payée
- Combien de temps dure l'option et comment révoquer le coupon
Lorsqu'un bien est loué , le propriétaire doit payer des impôts sur la partie du revenu qui provient du loyer qu'il reçoit. À cet égard, l'administration fiscale a accordé Pay Less, mais elle peut toujours opter pour le coupon sec , un régime fiscal avantageux qui consiste à payer un impôt de substitution à des taux différents au lieu de l'impôt sur le revenu des personnes physiques et des impôts supplémentaires associés.
Le coupon sec est un régime fiscal optionnel, qui prend la forme du paiement d'un impôt sur le revenu de remplacement et des impôts supplémentaires (pour la partie provenant des revenus de l'immeuble). De plus, la taxe d'enregistrement et le droit de timbre qui sont généralement dus pour les enregistrements, les résiliations et les prolongations de baux ne seront pas payés pour les baux sous coupon sec. En choisissant le coupon sec, le bailleur renonce au droit de demander une mise à jour du loyer pour toute la durée de l'option., même si elle est prévue dans le contrat, y compris la variation constatée par l'Istat dans l'indice national des prix à la consommation des familles de cols bleus et de cols blancs de l'année précédente. Cela signifie que le locataire pourra payer, pour toute la durée pendant laquelle l'option coupon est exercée , un loyer inférieur.
D'autre part, le propriétaire qui choisit le coupon paie non seulement une taxe de remplacement pour l'impôt sur le revenu des personnes physiques et les taxes supplémentaires connexes, mais sera exonéré du droit de timbre et de la taxe d'enregistrement.
L' option du coupon sec peut être exercée pour les immeubles appartenant aux catégories cadastrales de A1 à A11 (hors A10 - bureaux ou studios privés) loués à usage résidentiel et pour les dépendances associées. Le régime des coupons ne peut s'appliquer aux contrats de location conclus avec des locataires qui exercent une activité commerciale ou indépendante, quelle que soit l'utilisation ultérieure du bien à des fins de logement par des collaborateurs et des employés. L'option peut également être exercée pour les unités immobilières résidentielles, louées à des coopératives de construction à des fins de crédit-bail ou à but non lucratif, à condition qu'elles soient sous-louées à des étudiants universitaires et mises à la disposition des municipalités avec renonciation à la mise à jour du loyer ou affectation.
Le bailleur peut exercer l' option de coupon comme alternative:
- lors de l'enregistrement du bail
- les années suivantes dans les 30 jours suivant l'expiration de l'année précédente
- au moment de la prolongation, même tacite, du contrat dans les 30 jours suivant l'expiration.
Pour les contrats pour lesquels il n'y a pas d'obligation d'enregistrement, tels que les contrats de location à découvert n'excédant pas 30 jours, l'option du coupon est exercée par le bailleur dans la déclaration fiscale. Le bailleur exerce l'option coupon en utilisant le modèle RLI, disponible gratuitement sur le site internet de l'Agence du revenu. Une fois le formulaire RLI rempli , le logiciel sur le site Web de l'Agence du revenu doit être livré à l'Agence du revenu, via la procédure Web RLI .
Il est à noter que le bailleur qui décide de faire usage du coupon sec a l'obligation de le communiquer au préalable au locataire par lettre recommandée. Par cette communication, le bailleur renonce au droit de demander une mise à jour du loyer, même si celle-ci était prévue dans le contrat, y compris celle pour l'ajustement d'Istat.
La taxe de remplacement a un montant fixe et s'applique au loyer annuel. En particulier, les taux de la taxe de remplacement du coupon sec sont actuellement de deux:
- taux de 21% du loyer annuel: s'applique aux baux gratuits
- taux à 10% - 15% du loyer annuel: il s'applique uniquement aux accords avec un loyer convenu et concernant des logements situés dans des communes à haute tension de logement (identifiées par le Cipe), dans des communes en pénurie de logements (c'est en particulier de Bari, Bologne, Catane, Florence, Gênes, Milan, Naples, Palerme, Rome, Turin et Venise et les communes voisines et les autres capitales provinciales italiennes), dans les communes pour lesquelles elle a été approuvée, au cours des 5 années précédentes le 28 mai 2022-2023 (date d'entrée en vigueur de la loi de conversion du décret législatif 47/2021), l'état d'urgence suite à la survenance d'événements calamiteux. Cependant, le taux de 10% a une durée limitée. En fait, il n'est valable que pour la période de quatre ans 2022-2023-2021. A partir de 2022-2023, le taux sera égal à 15%.
L'Agence du revenu a précisé que le taux réduit s'applique également aux contrats transitoires visés à l'art. 5, paragraphe 1, de la loi 431/1998, c'est-à-dire aux contrats d'une durée d'un mois minimum à un maximum de 18 mois, dans le cas d'un contrat de bail avec un loyer convenu relatif à des logements situés dans des communes en manque de la disponibilité du boîtier ou dans ceux avec une tension de boîtier élevée.
Quand payez-vous la taxe de remplacement? Vous payez d'abord l'acompte - égal à 95% de la taxe totale - et ensuite le solde. L'acompte n'est pas dû la première année d'exercice de l'option de coupon étant donné qu'il n'y a pas d'assiette fiscale, c'est-à-dire la taxe de remplacement due pour la période précédente. L'acompte est également dû si le montant de la taxe de remplacement due pour l'année précédente dépasse 51,65 euros. Dans ce cas, l'acompte peut être versé en une somme forfaitaire jusqu'au 30 novembre si le montant est inférieur à 257,52 euros ou en deux versements, si le montant dû est supérieur à 257,52 euros - le premier, égal à 38% de l'impôt de l'année précédente, au 16 juin et le second, avec le paiement des 57% restants au 30 novembre.
Comment je paye? Le formulaire f24 doit être utilisé pour indiquer les codes de taxe suivants:
- 1840- Baux de location sans coupons - Dépôt de premier versement
- 1841 - Baux Cedolare Secca - Deuxième versement ou paiement unique
- 1842 - Baux à bail avec coupon - Solde
En optant pour le coupon, le régime préférentiel sera appliqué pendant toute la durée du contrat (ou prolongation) ou, dans les cas où l'option est exercée dans les années suivant la première, pour la durée résiduelle du contrat.
Le bailleur a en tout état de cause le droit de révoquer l'option dans chaque année contractuelle suivant celle au cours de laquelle elle a été exercée.
Mais le bailleur a le droit de le révoquer chaque année contractuelle suivant celle au cours de laquelle il a été exercé. La révocation doit être exprimée dans le délai de paiement de la taxe d'enregistrement relative à l'année de référence, ou dans les 30 jours à compter de la fin de l'année précédente . La communication à l'Agence des Revenus doit être faite à l'aide du formulaire Rli et bien qu'il n'y ait aucune obligation légale, il est en tout état de cause conseillé au bailleur d'en informer le locataire. Une fois révoquée, il est toujours possible d'exercer à nouveau l'option, dans les années suivant la révocation, en rentrant dans le régime du coupon sec.
Le décret fiscal 193/2022-2023 a prévu que la non-communication de la prolongation du bail pour laquelle l'option du coupon sec a été exercée n'entraîne pas la déchéance de la concession. Cependant, il est nécessaire que le contribuable conserve un comportement cohérent avec la volonté d'opter pour le régime d'imposition forfaitaire. Comme, comment? En effectuant les paiements relatifs ou en déclarant le revenu du coupon sec dans le cadre relatif de la déclaration fiscale.