Contenu traité
- Prêt à l'usage: prêt gratuit
- 4 types de contrats
- Obligatoire pour s'inscrire
- Comment diviser les dépenses
- Règlements et loi
- Loi de stabilité 2022-2023
Pour 2022-2023, les experts prévoient une légère baisse du marché locatif, mais avec une baisse de la demande si minime que les loyers moyens restent stables. Par conséquent, nombreux sont encore ceux qui recherchent une maison à louer, à qui l'invitation, également par les associations professionnelles, est adressée à bien s'informer sur les droits et les devoirs afin de ne pas commettre d'escroquerie ou de risquer d'agir irrégulièrement. Par exemple, tout le monde ne sait pas qu'il existe quatre types de contrats et que, mis à part ceux de courte durée, ils doivent être enregistrés auprès de l'Agence du revenu (www.agenziaentrate.gov.it). En plus du prêt «particulier», il existe trois autres types; le plus utilisé est le «loyer gratuit».
- Le contrat le plus courant est le 4 + 4 ans, avec loyer gratuit
- L'annulation par le propriétaire doit être justifiée
- Il y a des allégements fiscaux pour le propriétaire et le locataire
Par le biais du contrat de prêt, une partie (le prêteur) livre le bien à l'autre (l'emprunteur) pendant une certaine période de temps, à la fin de laquelle le même bien doit être restitué. Il s'agit d'un accord essentiellement libre, prévu par l'art. 1803 du Code civil, qui peut être verbale ou écrite. Dans ce dernier cas, l'enregistrement auprès de l'Agence du revenu est obligatoire, comme pour tous les autres types de contrat.
Ce contrat permet aux parties de convenir librement du montant de la redevance mensuelle. Il a une durée d'au moins 4 ans, 4 autres se renouvelant automatiquement. A la première expiration, avec une avance d'au moins 6 mois, en envoyant une lettre recommandée, le bailleur et le locataire peuvent annuler le contrat. En particulier, le bailleur doit justifier l'annulation en précisant l'un des motifs prévus par la loi 431/98. Au terme des 8 ans, chaque partie a le droit d'activer la procédure de renouvellement dans de nouvelles conditions (il est possible de redéfinir le montant de la redevance) ou de renonciation, en adressant un courrier à l'autre partie, au moins 6 mois avant la date limite. courrier recommandé. La partie requise doit répondre, toujours par lettre recommandée, dans un délai de 60 jours à compter de la date de réception.En l'absence de réponse ou d'accord, le contrat est considéré comme expiré. Enfin, le dépôt: jamais plus de trois mois.
A l'issue des 4 premières années, l'annulation est légitime par le bailleur lorsque:
- a l'intention de céder le bien à lui-même, à son conjoint, à ses parents, à ses enfants ou à ses proches - jusqu'au deuxième degré - à des fins résidentielles, commerciales, artisanales ou professionnelles;
- la société ou l'organisme public ou en tout cas à des fins publiques, sociales, mutuelles, coopératives, sociales, culturelles ou religieuses a l'intention d'affecter le bien à l'exercice d'activités visant à poursuivre les finalités susmentionnées, et propose au locataire un autre bien convenable et dont le bailleur a la pleine disponibilité;
- le bien est inclus dans un bâtiment gravement endommagé qui doit être reconstruit ou dont la stabilité doit être assurée, et la permanence du locataire est un obstacle;
- le bien est situé dans un immeuble dont la rénovation complète est prévue, ou la démolition ou transformation radicale vise à créer de nouveaux bâtiments. Ou, puisqu'il s'agit d'un bien situé au dernier étage, le propriétaire a l'intention de réaliser des élévations - conformément à la loi - et, pour les réaliser, l'évacuation du bien est indispensable;
- a l'intention de vendre la propriété à des tiers et ne possède pas d'autre propriété résidentielle que celle éventuellement utilisée comme habitation. Dans ce cas, le locataire a le droit de préemption;
- le locataire, sans qu'aucune succession légitime dans le contrat n'ait eu lieu, occupe continuellement le bien sans motif justifié;
- le locataire a la pleine disponibilité d'un logement gratuit et adapté dans la même commune.
Il s'agit d'un contrat de 3 ans, plus 2 autres qui sont automatiquement activés à l'expiration. Alternativement, à la fin de la période de trois ans, les parties peuvent décider de renouveler et de remodeler l'accord pour trois ans supplémentaires. Toute annulation par le propriétaire ou le locataire doit être communiquée 6 mois avant la fin des trois ans. Une caution peut être fournie, qui doit être restituée à la fin du contrat, ne dépassant jamais trois mois.
Le montant du loyer convenu est calculé sur la base d'accords entre les associations de propriétaires et de locataires et prend en compte certains paramètres, tels que l'emplacement, la taille et la finition du bien. Les avantages fiscaux pour les utilisateurs qui choisissent ce type de contrat (à condition que le bien soit utilisé comme résidence principale) dépendent de leurs revenus: pour ceux jusqu'à 15493,71 € une déduction fiscale de 495,80 € est prévue ; pour ceux entre 15 493,72 et 30 987,41 euros, la déduction est égale à 257,90 euros. En revanche, le bailleur peut bénéficier de la réduction de l'assiette de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, d'une réduction sur la taxe d'immatriculation et, surtout, de la réduction du taux d'imposition forfaitaire (de 21% à 10%) s'il choisit ce type d'imposition. Enfin, une réduction de 25% des imu et tasi est envisagée.
Dans ce cas, le contrat a une durée d'au moins 1 mois et d'au plus 18 mois. Une fois ce délai écoulé, le contrat, sans aucune communication entre les parties, est considéré comme conclu. Ces contrats sont stipulés pour répondre aux besoins particuliers des propriétaires et des locataires, qui doivent être documentés et joints au contrat. En l'absence d'une telle documentation, le contrat transitoire doit être remplacé par un contrat ordinaire (communément défini 4 + 4). En ce qui concerne la redevance, elle est librement décidée par les parties, à l'exception des contrats relevant de onze zones métropolitaines (Rome, Milan, Naples, Turin, Palerme, Gênes, Bologne, Florence, Bari, Catane et Venise), dans les communes voisines et dans les capitales de province: dans ces cas, les montants sont définis dans les valeurs minimales et maximales décidées au niveau local.
Il s'agit d'un type particulier de contrat conçu pour répondre aux besoins de logement des étudiants universitaires hors site, c'est-à-dire des résidents d'une ville autre que celle dans laquelle l'université est basée. Il a une durée comprise entre 6 mois et 3 ans et peut être renouvelé à la première échéance convenue au moment de la souscription. Pour l'annulation, vous avez besoin de 3 mois à l'avance et du dépôt de garantie qui ne peut excéder trois mois. Comme dans les autres cas. L'accord ne peut être signé que pour les propriétés situées dans les communes (y compris les communes voisines) où se trouvent des universités ou des cours universitaires détachés et, en plus des étudiants individuels, des entreprises pour le droit à l'éducation, des associations d'étudiants, des coopératives et organisations à but non lucratif opérant dans le secteur. Le modèle du contrat (annexe F du DM30 décembre 2012) est disponible sur le site Internet du ministère des Transports (www.mit.gov.it) sous la rubrique «Réglementation». Il peut être rempli et signé par l'élève individuel ou par un parent, ainsi que, comme on l'a vu, par des groupes d'étudiants ou par des entreprises pour le droit à l'éducation. Le montant du loyer peut varier en fonction des caractéristiques du logement, en tenant toujours compte des seuils prévus pour les contrats avec un loyer convenu. Pour les locataires, la loi prévoit une déduction de l'impôt sur le revenu des personnes physiques de 19% sur un coût maximum de 2 633 euros, dont les étudiants ou, à défaut, les parents peuvent bénéficier si les enfants sont à leur charge. Le bailleur, quant à lui, peut profiter de la taxe forfaitaire, évitant ainsi de payer, au moment de la signature du contrat et en cas de renouvellement, à la fois le droit de timbre et la taxe d'enregistrement.
Tous les baux d'une durée plus longue, quel que soit le loyer convenu entre les parties. L'inscription doit être effectuée dans les 30 jours à compter de la date de signature de l'accord écrit ou de sa date d'entrée en vigueur, de trois manières possibles:
- par les services télématiques de l'Agence du revenu. Cette option est obligatoire pour les agents immobiliers et pour ceux qui possèdent au moins dix propriétés, alors qu'elle est facultative pour les autres contribuables;
- en utilisant le logiciel RLI (Enregistrement de bail immobilier);
- nommer un intermédiaire (Caf, associations professionnelles, professionnel agréé) ou un délégué.
Dans les 60 jours suivant l'inscription, le bailleur est tenu d'en avertir le locataire et l'administrateur de la copropriété, de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception ou via Pec (e-mail certifié). Enfin, les contrats de location doivent contenir une clause dans laquelle le locataire déclare avoir reçu la documentation sur l'Ape (Certificat de Performance Énergétique) relative au bien.
Si le bien loué est meublé, les parties doivent saisir la liste des éléments présents au moment de la stipulation dans le contrat de location. Il est conseillé de joindre cette liste au contrat, afin que, à l'expiration du contrat, le bailleur puisse vérifier d'éventuelles lacunes. Tout comme les charges de copropriété, l'entretien ordinaire du mobilier est à la charge du locataire, tandis que l'entretien extraordinaire est à la charge du bailleur.
Comment diviser les dépenses
En général, les réparations extraordinaires sont toujours à la charge du propriétaire, tandis que le locataire paie les réparations ordinaires. En particulier, comme l'exige la loi no. 392 "sont entièrement à la charge du locataire, sauf convention contraire, les frais relatifs au service de nettoyage, au fonctionnement et à l'entretien ordinaire de l'ascenseur, à la fourniture d'eau, d'électricité, de chauffage et de climatisation du l'air, la purge des puisards et des latrines, ainsi que la fourniture d'autres services communs. Les frais de conciergerie sont à la charge du locataire à hauteur de 90%, sauf si les parties se sont entendues sur une mesure inférieure ».
En collaboration avec Avv. Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242, www.fna.it
Règlements et loi
La règle de référence en matière de baux est la loi du 9 décembre 1998, n. 431 «Règles régissant les baux et la libération des immeubles à usage résidentiel». Entre autres, les procédures de stipulation et de renouvellement des contrats de bail et de résiliation du contrat par le bailleur (le propriétaire du bien) sont établies. L'art. 13, sous le titre «Accords contraires à la loi», précise que tout accord «visant à déterminer un montant du loyer supérieur à celui résultant du contrat écrit et enregistré» ou «dérogeant aux limites de durée du contrat établies par le présent loi". L'art. 13 a été partiellement réécrit par la loi de stabilité 2022-2023 qui, en ce qui concerne le contrat, ajoutait notamment:"Il est de la responsabilité du propriétaire de prévoir l'enregistrement dans le délai impératif de trente jours, en donnant une communication documentée, dans les soixante prochains jours, au locataire et à l'administrateur de la copropriété, également dans le but de se conformer aux obligations de tenir le registre des copropriétés de visé à l'article 1130, numéro 6), du Code civil ".
La loi, entre autres dispositions, établit la nullité des accords stipulés par les parties qui sont en contradiction avec l'une des dispositions contenues dans la loi elle-même et prévoit que le locataire, dans les 6 mois suivant la restitution du bien loué, peut demander la restitution du les sommes versées en excédent du loyer indiqué dans le contrat, ou du maximum défini par les conventions entre les associations de propriétaires et celles des locataires. Le locataire peut également agir pour obtenir le renouvellement du contrat dans les conditions prévues par la loi.
Précise que le bailleur est tenu d'enregistrer le contrat (dans le délai impératif de trente jours suivant sa stipulation), en donnant une "communication documentée" (détails du paiement effectué et numéro d'enregistrement attribué au contrat), dans le après soixante jours, au locataire et à l'administrateur de la copropriété.
Les frais d'enregistrement du bail sont à la charge du locataire et du propriétaire à parts égales. Il est également précisé que le dépôt de garantie ne peut excéder trois mois de la location.