Contenu traité
- En résumé
- Longtemps s'il y a un locataire
- Avant la vente aux enchères: tout le juge décide
- Achat aux enchères avec ou sans enchère
- Comment s'effectue le paiement
- Parce que c'est pratique
- À quoi faire attention
Une autre manière peu utilisée d'acheter une maison est d'acheter une maison aux enchères, en économisant sur les chiffres du marché, pour les particuliers et pour les entreprises. Mais, pour se déplacer en toute sécurité, il faut bien connaître la réglementation et savoir comment procéder (vite!)
Ce sera l'effet de la crise si les enchères immobilières se sont multipliées, avec la vente d'actifs appartenant à des sujets incapables de payer leurs dettes. Ce sont les créanciers, dans une tentative d'obtenir tout ou partie de ce qu'ils doivent, qui, dans de nombreux cas, engagent le processus d'exécution forcée de la maison. De sorte qu'une fois mis aux enchères, il puisse être acheté par toute personne physique ou morale (y compris les personnes morales et les sociétés), à l'exception du débiteur. L'achat d'une maison aux enchères est généralement très pratique, mais il y a un certain nombre d'aspects à prendre en compte. Surtout si l'appartement en question est occupé par le propriétaire exécutif ou un locataire avec un bail. Dans le premier cas, une lettre de mise en demeure est envoyée à l'ancien propriétaire, indiquant le délai dans lequel il est tenu de quitter la maison.Si la lettre n'a pas d'effet, après une série d'ultimatums, il peut être nécessaire de notifier, par l'intermédiaire d'un huissier, un avis indiquant précisément le délai (heure et jour) dans lequel le bien doit être libéré. L'huissier, en cas de résistance répétée, peut recourir à l'aide de la police pour procéder à l'évacuation des locaux.
* La législation de référence sur les enchères immobilières est contenue dans les articles compris entre 474 et 632 du Code de procédure civile, mis à jour par le décret-loi du 3 mai 2022-2023, n. 59, le soi-disant «décret bancaire», converti plus tard en loi no. 119. Entre autres, la loi prévoit que, si le bien saisi et mis aux enchères est invendu après trois tentatives (avec réduction, à chaque enchère, d'un quart du prix), le juge ordonne la fermeture anticipée de la processus exécutif. En substance, l'actif revient à la disponibilité du propriétaire exécutif (c'est-à-dire le propriétaire de la propriété qui a été mise aux enchères). L'art modifié. 591, deuxième alinéa, du code de procédure pénale prévoit également que le juge, après que la troisième tentative de vente a été abandonnée et en l'absence de demandes de cession,peut organiser une quatrième vente aux enchères avec un prix de vente réduit jusqu'à 50%.
En résumé
- Les prix des maisons sont inférieurs aux prix du marché
- Les enchères sont toujours annoncées, sur des sites spécialisés, et dans les médias ce que dit la loi
- Il faut payer rapidement par virement bancaire ou hypothèque
Si la propriété est occupée, au lieu de par l'ancien propriétaire, par un ou plusieurs locataires avec un contrat de bail régulier, le processus nécessaire à la libération de la maison peut être prolongé de six mois. Le nouveau propriétaire, en effet, est tenu de respecter les termes du contrat de location et, seulement après son expiration, de pouvoir disposer de l'appartement.
Le décret de cession, signé par le juge, est la dernière étape de la vente aux enchères: le bien exproprié passe à l'adjudicataire et oblige l'ancien propriétaire à le libérer
Les enchères immobilières judiciaires concernent la vente forcée d'un bien appartenant à l'exécuteur testamentaire, le sujet qui, n'ayant pas payé ses dettes, subit l'expropriation du bien. Les enchères peuvent se dérouler en justice ou dans les cabinets de professionnels délégués par le juge d'exécution. En premier lieu, cependant, le prix de vente de base du bien est fixé, établi par un expert désigné par le juge qui, après inspection, dresse un état des lieux contenant l'identification cadastrale, le plan d'étage, l'état de conservation, le signalement des abus de construction, des servitudes ou des dettes dans le comparaisons de la copropriété. Le document précise également si le logement est vacant ou occupé par l'ancien propriétaire ou par d'autres, avec un contrat de bail. L'évaluation peut être consultée à la chancellerie du tribunal,au bureau du professionnel désigné ou sur internet, si l'enchère est annoncée sur des sites dédiés. Avec l'ordre de vente, le juge d'exécution fixe les conditions et modalités de l'enchère: prix de base, modalités de remise des offres, audition de l'offre entre soumissionnaires et délai de règlement du bien, net de caution déjà payée. En attendant, le bien saisi est confié au dépositaire judiciaire qui conserve, administre et gère le bien, par exemple en percevant le loyer. Il s'agit du chiffre de référence pour les personnes intéressées par l'achat, à qui contacter pour plus d'informations sur la propriété. Il appartient plutôt au greffier du tribunal, au notaire ou à un professionnel délégué, de rédiger l'avis d'enchère,c'est-à-dire le document officiel contenant l'adresse de la propriété, la date, l'heure et le lieu de la vente aux enchères, le prix de base, l'augmentation minimale, la date limite de soumission des offres et les conditions de vente. L'avis doit être affiché pendant au moins trois jours consécutifs sur le tableau d'affichage du tribunal où se déroule la procédure exécutive et publié sur des sites spécialisés et autorisés, et diffusé dans les journaux et les médias.
Dans l'enchère sans enchère, les participants présentent leurs offres dans une enveloppe scellée (plus acompte de 10%, sans marques d'identification) dans les conditions et de la manière indiquées dans l'avis. Les offres ne peuvent pas être inférieures au prix de base préalablement établi. En présence de plusieurs offres, la plus élevée ne l'emporte pas, mais un appel d'offres est organisé entre tous les participants, fixant comme base le montant indiqué dans l'offre la plus élevée. Si la vente sans enchantement est abandonnée, le juge ordonne une nouvelle vente aux enchères avec enchantement, c'est-à-dire une offre publique entre enchérisseurs, déclarée conclue quand au moins trois minutes se sont écoulées depuis la dernière enchère et que personne n'a effectué de relance.
Comment s'effectue le paiement
Dans l'enchère sans enchère, s'il n'y a qu'une seule enchère augmentée d'un cinquième ou égale au prix de base (dans ce cas, le créancier doit être d'accord), le bien est attribué directement. Au contraire, en présence de plusieurs offres, le juge convoque la vente aux enchères, avec une augmentation minimale indiquée dans l'avis. Dans le cas où le participant ou la personne déléguée n'assiste pas à la vente aux enchères, un dixième de l'acompte est retenu à titre de pénalité. Si la vente sous enveloppe scellée est toujours définitive, dans l'enchère elle est provisoire; en effet, dans les dix jours suivant l'enchère, les participants «vaincus» peuvent déposer une nouvelle offre, augmentée d'un cinquième par rapport à l'offre gagnante. Le juge organise alors une nouvelle compétition, réservée uniquement à ceux qui ont participé à la précédente.L'attribution est, en revanche, définitive si aucune proposition n'est reçue dans les dix jours suivants. L'adjudicataire est tenu de payer dans les délais fixés dans l'avis de vente, par virement bancaire ou en ouvrant un prêt hypothécaire. Dans ce dernier cas, il est important que l'accord avec la banque soit finalisé avant l'expiration du terme du solde. Il existe un accord entre l'Association bancaire italienne (ABI) et les tribunaux pour l'octroi de prêts hypothécaires subventionnés, qui couvrent jusqu'à 80% du prix d'adjudication de la propriété.il est important que l'accord avec la banque soit finalisé avant l'expiration du terme du solde. Il existe un accord entre l'Association bancaire italienne (ABI) et les tribunaux pour l'octroi de prêts hypothécaires subventionnés, qui couvrent jusqu'à 80% du prix d'adjudication de la propriété.il est important que l'accord avec la banque soit finalisé avant l'expiration du terme du solde. Il existe un accord entre l'Association bancaire italienne (ABI) et les tribunaux pour l'octroi de prêts hypothécaires subventionnés, qui couvrent jusqu'à 80% du prix d'adjudication de la propriété.
Parce que c'est pratique
- La propriété peut être achetée à un prix inférieur au prix du marché
- Si les trois premières enchères sont vides ou si le prix minimum n'est pas atteint, la propriété est remise en vente à un prix réduit
- L'expertise, à lire attentivement, rend l'état et les conditions du bien transparent
- Une fois octroyé, le juge de l'exécution libère le bien des hypothèques et des saisies
À quoi faire attention
- Libérer le logement occupé par l'ancien propriétaire, ses proches ou amis peut prendre du temps et de l'argent
- Si le bien attribué est loué, le nouveau propriétaire devra attendre l'expiration du bail régulier pour l'avoir disponible
- Le juge d'exécution ne peut pas annuler certaines charges telles que l'usufruit, les saisies pénales et judiciaires, etc.
- Le bien doit être payé rapidement, dans les conditions prévues dans l'avis de vente, par virement bancaire ou par souscription d'un prêt hypothécaire
En collaboration avec Avv. Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242, www.fna.i t