Contenu traité
- Rento pour acheter: ce que c'est et ce qu'il offre
- Les biens concernés et le loyer
- La transcription du contrat
- Le locataire par défaut
- Impôts: qui les paie?
- Crédit-bail immobilier
- Les bénéficiaires et les biens
- Les avantages fiscaux
- La suspension du contrat
Pour donner une impulsion au marché immobilier compte tenu également des difficultés d'accès au crédit, le législateur a adopté deux nouveaux outils pour permettre aux sujets qui n'ont pas de liquidité immédiate d'acheter une maison: le crédit-bail immobilier et le loyer à acheter . Voici le guide complet avec toutes les informations.
Le loyer à acheter est un nouveau type de contrat avec lequel le propriétaire livre immédiatement le bien au locataire et futur acheteur, qui paie le loyer et après une période de temps fixée dans le même contrat, le locataire peut décider d'acheter ou non le bien. , en déduisant une partie des honoraires déjà payés du prix. En substance, le loyer à acheter est divisé en deux phases: dans la première, le propriétaire accorde l'usage du bien au locataire qui est obligé de payer le loyer convenu au concédant (à la fois pour l'élément destiné à l'usage et pour le à imputer sur le prix d'achat).
La deuxième phase, le cas échéant, est celle qui implique le transfert de propriété du bien du constituant au locataire. A l'expiration du terme convenu, ce dernier est libre de décider de procéder ou non à l'achat. S'il décide de ne pas acheter le bien, à l'expiration du terme, le contrat cessera de produire tout effet et le constituant aura le droit de restituer le bien et de conserver la totalité de la partie des frais attribuables à l'utilisation. Le locataire, en revanche, aura droit à un remboursement du pourcentage de la composante loyer attribuable au prix de vente tel que déterminé dans le contrat lui-même.
Au contraire, s'il décide d'exercer le droit d'achat, le constituant devra donner son consentement à la vente et le locataire, à son tour, devra payer le prix convenu net des honoraires déjà payés pour le composant à imputer au prix. .
Le contrat doit préciser les deux éléments différents qui composent la redevance à payer: celui destiné au paiement de l'usage (rémunération de la jouissance) et celui à imputer au prix dans l'hypothèse où le locataire déciderait d'exercer son droit d'achat. Le loyer à acheter peut également être stipulé pour tout type de propriété: à usage résidentiel, commercial, productif, de bureau, etc.
La transcription du contrat de location-vente est importante car, selon la loi, elle garantit une protection spécifique au locataire même en cas de défaut du concédant. Avec la transcription, en effet, on obtient un double effet: un effet opposable à des tiers, en ce qui concerne la concession d'utilisation et un effet de réservation similaire à celui qui se produit avec la transcription d'un contrat préliminaire en ce qui concerne l'obligation du concédant de transférer le propriété du bien en cas d'exercice par le locataire du droit d'achat.
Que se passe-t-il si le locataire est en défaut et ne paie pas le loyer? Dans ce cas, le constituant peut, à son choix, engager une procédure d'exécution forcée sur les biens du locataire, (article 2910 du Code civil) afin d'obtenir ce qui lui est dû ou de demander l'exécution ou la résiliation concrète du contrat. Tant en cas de non-exécution par le locataire qu'en cas de non-exercice du droit d'achat, le concédant a le droit à la restitution immédiate du bien.
En ce qui concerne les impôts à payer, l'Agence du revenu est intervenue avec la circulaire no. 4 / E du 19 février 2022-2023, dans lequel il distingue la réglementation fiscale applicable pour la période d'utilisation du bien, donc avant l'achat proprement dit, de l'exercice ultérieur du droit d'achat par le locataire et du transfert du bien . Tout d'abord, il faut distinguer si la personne qui accorde la jouissance en vue de la vente future est un particulier ou une entreprise , et il faut également distinguer les impôts directs (à la charge du propriétaire / vendeur) et les impôts indirects (à la charge du locataire / acheteur).
Les taxes liées à la possession du bien tels que l' imu et le Tasi, sont à la charge du propriétaire, comme dans tout bail, tandis que les frais de transcription du contrat dans les registres immobiliers sont à la charge de l'acheteur, tels que les frais et taxes dus pour l'acte de vente du bien.
Si le propriétaire est un particulier, il peut choisir sur la part perçue à titre de loyer entre l'impôt ordinaire sur le revenu des personnes physiques, combiné à la taxe d'immatriculation à 2% (à répartir entre propriétaire et locataire) ou opter pour le régime du coupon sec.
Si une entreprise vend, la part payée pour la jouissance du bien est généralement exonérée de TVA, sauf si l'entreprise a opté pour le régime imposable. En ce qui concerne les frais payés à titre d'avance sur le prix, si la transaction est soumise à la TVA, les taux suivants s'appliquent:
- 4% dans le cas d'un premier logement dans le cas de logements non luxueux (catégories cadastrales autres que A / 1, A / 8 et A / 9),
- 10% pour les résidences secondaires non luxueuses,
- 22% pour les biens classés dans les catégories cadastrales A / 1, A / 8 et A / 9.
En plus du loyer pour acheter, une autre façon d'acheter une propriété est le crédit-bail immobilier introduit par la loi de stabilité no. 208/2021. Le crédit-bail vise à faciliter, en particulier pour les plus jeunes, l'achat du logement grâce à l'utilisation de l'outil de crédit-bail.
Comment ça marche? Avec la stipulation du contrat de crédit-bail, une société de crédit-bail (banque ou intermédiaire financier habilité par la Banque d'Italie à exercer l'activité de crédit-bail) assume l'obligation d'acheter ou même de faire construire le bien, au choix et selon les indications de l'utilisateur, qui le reçoit en cours d'utilisation pendant une durée déterminée contre une redevance périodique (redevance). A l'expiration du contrat, l'utilisateur a le droit de racheter la propriété de l'actif en payant le prix établi par le contrat.
Le bail immobilier résidentiel est utilisable par les particuliers dont le revenu total n'excède pas 55 000 €, à condition qu'ils soient libres de résidence principale. Tout type de propriété peut être acheté avec crédit-bail, à condition qu'il n'entre pas dans les catégories cadastrales A / 1, A / 8 et A / 9. Il peut également s'agir d'un bâtiment à usage résidentiel déjà achevé et déclaré viable, d'un bâtiment à usage résidentiel à construire sur un terrain spécifique, d'un bâtiment à usage résidentiel en cours de construction et à terminer ou encore d'un immeuble résidentiel à restaurer.
La loi encourage la stipulation du contrat de location . En particulier, pour les titulaires de contrats stipulés du 1er janvier 2022-2023 au 31.12.2020, il est possible de déduire les frais de location «premier logement» de la déclaration fiscale.
En particulier, pour les jeunes de moins de 35 ans au moment de la signature du contrat et dont le revenu total n'excède pas 55000 euros, les incitations fiscales sont:
- la déductibilité de 19% des mensualités de location (jusqu'à un montant maximum de 8 mille euros par an);
- la déductibilité de 19% du prix de rachat (jusqu'à un montant maximum de 20 mille euros).
Pour les personnes âgées de 35 ans ou plus et dont le revenu total n'excède pas 55000 euros, les incitations fiscales sont:
- la déductibilité de 19% des mensualités de location (jusqu'à un montant maximum de 4 mille euros par an);
- la déductibilité de 19% du prix de rachat (jusqu'à un montant maximum de 10 mille euros).
Pour les moins de 35 ans comme pour les plus de 35 ans, la taxe d'enregistrement sur l'achat de la «première maison» est réduite à 1,5%, mais la taxe d'enregistrement est calculée sur le prix d'achat, car elle ne l'est pas le mécanisme prix-valeur est applicable.
La discipline de la première location à domicile prévoit que le client peut demander la suspension du contrat en cas de perte d'emploi. La suspension, dans tous les cas, ne détermine l'application d'aucune commission ou frais préliminaires et a lieu sans demandes de garanties supplémentaires.