Contenu traité
- Types de millièmes
- Le but principal des millièmes
- Les références de la loi
- Les millièmes d'utilisation
- Les millièmes de chauffe après le décret législatif 102/2021
Dans les copropriétés, les millièmes permettent à chaque propriétaire d'influer différemment sur les décisions communes: en fait, tout dépend des parts de propriété , par rapport à l'unité qui constitue l'ensemble du bâtiment (dont la valeur est de mille). Cependant, d' autres coefficients prenant en compte différents paramètres peuvent être utilisés pour le chauffage et les coûts des parties communes .
Types de millièmes
Les millièmes eux-mêmes sont de types différents:
- millièmes de propriété en fonction de l'hébergement
- millièmes d'utilisation (facultatif) traités en fonction de l'utilisation des parties communes
- des millièmes de chauffage sont utilisés à la place pour payer les quotas fixes
Dans l'assemblée de copropriété, lorsqu'il est nécessaire d'approuver une résolution, ou de décider comment allouer une dépense concernant les parties communes de l'immeuble, tous les participants n'ont pas le même «poids». Chacun, en effet, détient une part de propriété, exprimée en millièmes , qui équivaut à la valeur proportionnelle de son propre logement par rapport à la valeur totale de l'immeuble, qui vaut mille. Les millièmes, qui ne prennent pas en compte l'état de conservation du bien et le loyer, sont inclus dans des tableaux spéciaux (obligatoire dans les copropriétés de plus de dix habitants, qui ne peuvent se passer de la réglementation) et représentent un outil indispensable pour un bon fonctionnement de la voiture de condominium. Si arrangé par le fabricant et joint au règlement de copropriété, les millièmes tableaux sont dits «contractuels»; alors qu'ils sont appelés «assemblage» lorsqu'ils sont créés ultérieurement, par approbation dans l'assemblée (une majorité qualifiée est nécessaire, soit 500 millièmes). Enfin, il y a les tables «judiciaires», qui sont celles approuvées par l'autorité judiciaire, à la demande d'une ou plusieurs copropriétés, au cas où l'assemblée n'atteindrait pas le quorum nécessaire.
Le but principal des millièmes
Pour comprendre précisément l'utilité et l'importance des millièmes, phrase no. 18477 de la Cour de cassation, qui a été publié en août 2010 par les sections unies: les millièmes tableaux ont pour but premier et unique de permettre le partage des dépenses et la formation de majorités d'assemblée.
En termes de tableaux millièmes, les références réglementaires sont contenues dans les articles 68 et 69 des Dispositions d'exécution du Code civil. L'article 68 précise que «la valeur proportionnelle de chaque unité immobilière est exprimée en millièmes dans un tableau spécifique annexé
au règlement de la copropriété», précisant que «dans l'évaluation des valeurs visées au premier alinéa, le loyer, améliorations et état d'entretien de chaque logement ».
L'article suivant explique, cependant, quand et avec quelle majorité dans l'assemblage de la copropriété il est possible de rectifier ou de modifier les millièmes.
- Article 2041 du Code civil. Action d'enrichissement général: quiconque, sans juste cause, s'est enrichi au détriment d'une autre personne est tenu, dans la limite de l'enrichissement, d'indemniser cette dernière de la diminution corrélative des actifs.
- Le décret législatif 102/2022-2023 établit un cadre de mesures de promotion et d'amélioration de l'efficacité énergétique qui contribuent à la réalisation de l'objectif national d'économie d'énergie indiqué à l'article 3.
Ce décret fixe également des règles visant à supprimer barrières sur le marché de l'énergie et surmonter les défaillances du marché qui entravent l'efficacité de l'approvisionnement énergétique et des utilisations finales. - Norme Uni 10200: rédigée par la Commission Technique 803 de la CTI pour soutenir les dispositions législatives de répartition des dépenses. Il fournit les critères de partage des coûts de chauffage et d'eau chaude.
Les millièmes d'utilisation
En plus des millièmes de propriété, la copropriété peut faire usage des « millièmes d'usage», qui tiennent compte de l'usage que chaque copropriété peut faire
de certaines parties communes de l'immeuble (ascenseur, escalier, hall, etc …) et des services partagé (comme l'eau, le chauffage, etc.).
• Dans certains cas, cependant, c'est le Code civil lui-même qui indique comment les dépenses doivent être réparties.
• Pour l'entretien et la conservation des escaliers et des ascenseurs, par exemple, l'article 1124 prévoit que les dépenses sont divisées à mi-chemin selon la valeur des unités immobilières individuelles et l'autre moitié proportionnellement à la hauteur de chaque étage à partir du sol.
• Enfin, la loi précise que «les caves, les coffres morts (support de toiture), les greniers ou combles et les toits plats, s'ils ne sont pas une propriété commune, sont également considérés comme des planchers».
Chaque propriétaire paiera les frais des parties communes non seulement en fonction de son millième bien, mais aussi en fonction de ceux d'usage
Les millièmes de chauffe après le décret législatif 102/2021
Avec l'entrée en vigueur du décret législatif 102/2022-2023 qui, à partir du 1er juillet 2022-2023, oblige les copropriétés à équiper les systèmes centralisés de systèmes de thermorégulation et de comptabilité thermique, il est nécessaire de modifier l'ancienne table millesimale «chauffage», en appliquant les principes contenu dans la norme Uni 10200.
• Toutefois, si un rapport d'un technicien établit qu'il existe un déséquilibre des besoins en chaleur par mètre carré supérieur à 50% entre les unités immobilières, alors il sera possible de conserver les anciens tableaux.
• Ce qui est certain, c'est que, par rapport au passé, les utilisateurs paient désormais, sur la base de la consommation «volontaire» réelle, une redevance variable à ajouter à la partie fixe, due plutôt à la consommation «involontaire» (qui comprend également les dépenses entretien et ceux pour la comptabilité).
• Uni 10200 prévoit le calcul du coût unitaire de l'énergie utile (à la sortie du générateur), en tenant compte des besoins thermiques des différentes unités immobilières.
• Il faut donc diviser l'énergie totale utile entre consommation, volontaire et involontaire, puis procéder à la répartition de l'énergie utile volontaire sur la base des relevés du compteur et de l'énergie utile involontaire en millièmes de chauffe.
Service en collaboration avec Avv. Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242, www.fna.it