Accueil et entretien: le calendrier des travaux

La maison fait un bilan de santé pour évaluer son état de santé. Du toit aux balcons, un guide pour planifier les travaux de construction dans le temps.

Contenu traité

• Entretien du toit
• Façades
• Balcons
• Maçonnerie extérieure
• Murs intérieurs
• Salles souterraines
• Agencements
• Espaces communs
• Travaux d'entretien dans la copropriété: le calendrier
• Entretien ordinaire ou extraordinaire? La municipalité l'établit

La maison, ou plutôt son état de conservation, doit être vérifiée avec une certaine constance. C'est la bonne façon de garder le bâtiment efficace. Au point que c'est une bonne idée de s'en tenir à un calendrier d'interventions qui vous permet d'intervenir rapidement dès qu'un dommage est constaté, avec des économies conséquentes. Voici un guide pour ne rien manquer et planifier tout travail dans le temps.

Entretien du toit

Discontinuité du manteau - Oxydation - Infiltrations

Pour cet élément si important pour la durée de l'ensemble du bâtiment, le type de manteau compte beaucoup. Étant donné que chaque matériau répond aux contraintes d'une manière différente, la dégradation peut avoir des manifestations différentes. A l'exception de la présence d'infiltrations et d'humidité dans les pièces en dessous qui indique toujours des points de discontinuité en surface.

Toit avec tuiles

Les problèmes concernent le désalignement des éléments de pas et des bornes de faîtage et la fissuration - voire la rupture - de ceux-ci. Mais aussi l'altération de la tôlerie et des joints dans les connexions avec les conduits.

Métal

Même les non-experts ne peuvent échapper aux phénomènes d'oxydation des plaques et à la corrosion des systèmes de fixation relatifs, qui doivent être surveillés. L'intégrité de ces éléments garantit en effet la continuité et la stabilité du toit.

En gaine

Gonflement, décollement des lambeaux, lésions visibles comme l'altération superficielle ne sont pas à négliger, mais doivent être maîtrisées pour suivre leur évolution. En revanche, une intervention est nécessaire si des points de stagnation de l'eau ou des points de levage sont trouvés en correspondance avec les connexions, chevauchements et plis entre les bandes de pose.

Pour tous les types de couverture , des contrôles visuels périodiques doivent être effectués , avec une fréquence n'excédant pas un an afin d'éviter l'apparition de phénomènes d'infiltration graves.

• Il faut également dire que cela peut ne pas suffire; les infiltrations circulent souvent sur des routes difficiles à identifier en un coup d'œil et leur présence n'est découverte qu'après en avoir vu les effets.
• Tous les 5 ans, il peut alors être utile de consulter un technicien , ou des entreprises spécialisées, pour une analyse approfondie de la toiture.
• Un nettoyage constant des points de collecte des eaux pluviales (avec une attention particulière aux gouttières et à l'embouchure des descentes pluviales) doit être programmé avant l'automne et après une pluie particulièrement abondante. En fait, il est facile pour le feuillage et les débris de se former à cause du vent.
• Des contrôles doivent également être effectués autour du périmètre du conduit de fumée, pour vérifier son étanchéité, et au niveau des cadres des lanterneaux, pour vérifier l'état des joints.

Façades

Fissures - Détachement de matière

Les évaluations doivent être distinguées selon le type de matériau de finition. Parmi les plus courants:

• avec l'enduit et / ou l'enduit thermique rasé, il peut présenter des problèmes liés à l'apparition de taches de surface principalement dues à l'humidité et à la carbonatation (un phénomène chimique qui affecte le béton, mais qui affecte négativement les barres d'armature qui s'oxydent) et aux fissures et au décollement du matériau;
• ventilés ou revêtus nécessitent un contrôle concentré notamment sur les dalles ou carreaux - pour vérifier leur alignement - et sur les éléments d'étanchéité (qui peuvent se desserrer et se détériorer du fait de la pollution atmosphérique).

Que faire

Pour tous les types de revêtement extérieur, il est conseillé d'effectuer un contrôle annuel des surfaces, à effectuer visuellement et, lorsque tout signe de détérioration est identifié, il est nécessaire de procéder à des contrôles tactiles, ou à l'aide d'instruments spécifiques, de la stabilité du revêtement.

• En effet, la couche qui protège les murs se détériore avec le temps, mais aussi à la suite d'événements atmosphériques exceptionnels et d'une exposition au smog.
• Les murs exposés au nord et ceux orientés vers les sources de vibrations, d'humidification et de forte carbonatation (comme les routes à fort trafic) sont particulièrement à surveiller, car ils sont plus sujets à la dégradation .
• Des contrôles fréquents doivent également être programmés pour les finitions de couleur foncée, car, en raison de l'absorption de chaleur due au rayonnement solaire, elles peuvent provoquer un choc thermique sur le matériau sur lequel elles sont appliquées.

Balcons

Dégâts d'armure - Affaissement - Fissures

Les problèmes les plus courants concernent la présence de taches humides étendues et l'efflorescence (dépôts cristallins en surface): deux phénomènes qui sont des indicateurs de performances inefficaces de la couche imperméable. Alors que l'apparition de fissures et de fissures sur les parapets en béton et sur la dalle du balcon est souvent due au retrait du béton et à la dilatation des autres composants de la structure. Dans les deux cas, ce sont les signes d'un état avancé de détérioration qui nécessite une résolution immédiate du problème. Dans les cas où le balcon est soutenu par des étagères (par exemple dans certains bâtiments d'époque), celles-ci doivent également être vérifiées fréquemment: elles peuvent se détacher de la façade et s'effondrer; de temps à autre, il est nécessaire de fournir une évaluation statique de leur état.

Puisqu'il s'agit d'éléments visibles et accessibles au quotidien, le contrôle doit être continu ; en réalité, cependant, quels sont les premiers signes de graves problèmes structurels peuvent s'échapper.

• Par exemple, comme c'est le cas avec le plâtre extérieur, même les balcons en maçonnerie peuvent être attaqués par l'effet de l'hydroxyde de calcium (contenu dans le ciment) qui, au contact du dioxyde de carbone de l'atmosphère , se transforme en carbonate de calcium. et déclenche le problème de la carbonatation. Ce phénomène déclenche alors une série de problèmes qui affectent l'armature de la structure et la rendent instable.
• Pour l'identification correcte du problème, il faut un technicien qui, parfois avec le soutien d'une entreprise, effectue des analyses invasives absolument nécessaires.

Maçonnerie extérieure

Fissures - Humidité - Tassements

Les murs d'enceinte peuvent présenter des phénomènes de fissuration plus ou moins étendus. Les causes peuvent être différentes; pour identifier correctement leur origine, leur position sur la surface du mur et leur évolution dans le temps comptent également. S'ils sont légers et suivent le profil des poutres et des piliers, par exemple, ils peuvent être causés par le mouvement mécanique normal du bâtiment, généré par la dilatation thermique, les vibrations, la pression du vent. Si, en revanche, la fissure est évidente et profonde ou survient dans des zones inhabituelles, il est nécessaire d'intervenir différemment, avec l'avis préalable d'un ingénieur en structure (géomètre, architecte ou ingénieur qualifié). Taches sombres, humides et parallèles au sol(même plus d'un mètre de haut) sont des traces d'humidité ascendante. L'humidité provenant de la condensation et des infiltrations se manifeste par des taches sur le profil supérieur des murs (qui affectent souvent aussi les environnements internes).

Que faire

En cas de fissures compatibles avec des mouvements structurels physiologiques, leur étendue doit encore être appréciée: si elles sont minimes et sans décollement de matière, leur transformation doit être surveillée dans le temps, pour éviter des dommages plus graves; il peut généralement être remédié en comblant le vide avec des produits spécifiques (mastic silicone ou mastic selon la profondeur) et en le recouvrant d'une nouvelle peinture.

• En revanche, pour les fissures graves (profondes ou inhabituelles en raison du point où elles se sont formées), un professionnel doit évaluer si la restauration de l'enduit est suffisante, avec l' insertion de filets anti-retrait , ou si la consolidation statique est indispensable .
• En présence de taches humides, il faut contacter des entreprises spécialisées dans la restauration .

Murs intérieurs

Humidité - Fissures - Gonflement et décollement des finitions

À l'intérieur des appartements, il peut y avoir divers signes de détérioration, attribuables au manque d'entretien régulier ou à des défauts de construction (plus fréquents que vous ne le pensez). L'apparition de taches et d'humidité sur les murs peut indiquer une fuite dans les tuyaux du système de distribution hydraulique et / ou de chauffage, mais aussi l' absence d'isolation thermique appropriée des murs (les «ponts thermiques», ou les points de discontinuité du matériaux nécessitant une attention particulière lors de l'application de l'isolation). Parfois, cependant, les taches sont humides ou moisies, aux angles, des traces laissées par la condensation qui, dans la plupart des cas, est causée par la différence de température entre l'air intérieur qui est chaud et la paroi qui est froide. Alors que les fissures peuvent être générées par la séparation du plâtre du support mural sous - jacent, générant l'effet appelé «pli» (c'est-à-dire l'adhérence imparfaite de la surface sur le substrat). Des fissures profondes peuvent être le signe d'un problème statique.

Que faire

On a vu que les phénomènes possibles sont de nature différente, ainsi que les causes sous-jacentes. Et certains d'entre eux sont attribuables aux matériaux utilisés et au type de construction utilisé.

• Pour approfondir les vérifications liées à tout dommage, il est préférable de consulter un technicien qualifié: l'avis de différentes personnalités professionnelles peut être nécessaire et, dans certains cas, pour une identification correcte des problèmes liés aux conditions «thermiques», il peut être nécessaire d'utiliser des équipements thermosensibles , telles que des caméras vidéo ou spécifiques , capables d'identifier les zones critiques à l'intérieur et à l'extérieur du bâtiment.

Salles souterraines

Humidité - Moisissure - Peeling

L'apparition de dépressions sur le revêtement de sol (dues par exemple aux mouvements de la structure) peut générer une stagnation de l'eau qui, à son tour, peut alors initier une lente érosion des revêtements, ainsi que favoriser l' augmentation de l'humidité qui le rend insalubre les locaux et endommage les murs. Et même les maisons situées à l'étage supérieur, au fil du temps, peuvent souffrir du problème. L'humidité et les moisissures , si elles sont apparues à la base des murs d'enceinte et / ou au contact du sol, peuvent être provoquées par des phénomènes de montée des eaux depuis les fondations ou par le contact direct des murs avec le sol adjacent. Au contraire, si le phénomène se produit en des points hauts des murs, il y a probablement une déchirure ou une fuite dans l'étanchéité derrière.

Que faire

Tous ces phénomènes sont fortement dégradants: dès les premiers signes, il est conseillé de faire effectuer des contrôles approfondis, en consultant un technicien ou une entreprise spécialisée dans le domaine de l'étanchéité superficielle et profonde. Les solutions dépendent alors de l'ampleur du dommage et de la cause qui l'a généré.

• En cas de situation grave, où le problème est le contact direct avec le sol, il est également possible d' envisager de créer un vide sanitaire ventilé ; il s'agit techniquement d'obtenir un vide sanitaire sous le premier étage du bâtiment, afin de le détacher du sol et de faciliter la ventilation pour éliminer l'excès d'humidité.

Agencements

Pelage - Déformation - Mauvaise étanchéité thermique

L'état de conservation et la durée dépendent du type de matériau et de l'âge du cadre de la fenêtre: les produits en PVC ne nécessitent pas d'entretien particulier et résistent à une exposition continue aux intempéries et aux rayons UV; en aluminium, ils ont des finitions durables et ont les mêmes caractéristiques de résistance aux agents atmosphériques; une structure en bois , surtout si elle est datée, sont les plus sujettes à altération avec le temps. Des problèmes liés au mécanisme de fermeture et à la quincaillerie , ainsi qu'à la fixation du cadre de fenêtre à la maçonnerie, peuvent survenir au fil des ans sur tous les types.

Que faire

Pour les fenêtres en bois, c'est une bonne idée de vérifier deux fois par an : avant l'été et avant l'hiver. En vérifiant fréquemment l'état de conservation, il est possible d'éviter sa détérioration et, si nécessaire, d' intervenir à temps sur le film de peinture qui protège le matériau.

• Quel que soit le matériau, dans tous les types de fenêtres, il faut veiller à vérifier la stabilité et l' intégrité des joints de contact : s'ils sont coupés, sollicités, secs ou cassés, ils ont tendance à faire perdre à la fenêtre son pouvoir d'étanchéité.
• En ce qui concerne l'exécution d'éventuelles réparations, sans préjudice du remplacement du verre brisé et de l'enregistrement des mécanismes de fermeture, pour tous les autres problèmes, la charge d'intervention n'est pas à la mesure du résultat réalisable; la solution est sans aucun doute le remplacement complet par un produit plus performant aux fins de confort climatique et d'économie d'énergie, en tenant également compte des incitations de l'État.

Espaces communs

Murs manquants - Creux

Les cours, mais aussi les toits plats, les escaliers et les espaces verts: l'intégrité et la stabilité des éléments qui y sont présents doivent être vérifiées . En particulier, ce sont les chaussées et la surface en asphalte qui peuvent subir les variations thermiques, les effets du smog et la fréquence d'utilisation, et par conséquent s'endommager. En fait, des soulèvements et des plongements peuvent se produire , jusqu'à des pièces entières manquantes. Des obstructions peuvent se produire dans la correspondance des voies d'évacuation des eaux, en raison de l'accumulation de feuilles et de débris.

Que faire

En ce qui concerne l'utilisation des espaces communs, des appareils ou lorsqu'il existe un droit d'usage, une surveillance constante doit être assurée, avec des contrôles annuels , notamment en ce qui concerne la stabilité et la cohérence des matériaux utilisés et la fonctionnalité des canalisations.

• Les obligations de contrôle sur les systèmes de condominiums relèvent des tâches de l'administration de l'immeuble. Les contrôles et rapports (également à des fins préventives) sont destinés «par» la copropriété individuelle comme une présence permanente dans le bâtiment.

Travaux d'entretien dans la copropriété: le calendrier

Objet	Intervention
Balcons / Terrasses	Extraordinaire: 10-15 ans
Cour	Rénovation: 10-20 ans
Eaves et descentes pluviales	Ordinaire: 1 an / Extraordinaire: 10-15 ans
Système d'égout	Ordinaire: 6 mois / Extraordinaire: 10 ans / Restructuration: 15-30 ans
Système d'éclairage	Ordinaire: 1 an / Extraordinaire: 10-15 ans / Restructuration: 20-30 ans
Système de gaz	Ordinaire: 1 an / Extraordinaire: 10-15 ans
Système de chauffage	Ordinaire: 1 an / Extraordinaire: 10-15 ans / Restructuration: 20-50 ans
Enduit extérieur	Extraordinaire: 10-25 ans
Carreaux de façade	Extraordinaire: 15 ans
Plâtre interne	Peinture: 2-5 ans / Rénovation: 10-15 ans
Drains et puisards	Saignement: 1 an
Ascenseur	Ordinaire: 6 mois / Extraordinaire: 10-15 ans / Remplacement: 20-30 ans
Volets	Ordinaire: 1 an / Restructuration: 20-50 ans
Des portes	Ordinaire: 5 ans / Restructuration: 15 ans
Escaliers et paliers	Extraordinaire: 10-15 ans
Greniers et caves	Extraordinaire: 10-20 ans
Toit	Ordinaire: 1 an / Extraordinaire: 10 ans / Restructuration: 15-40 ans

Entretien ordinaire ou extraordinaire? La municipalité l'établit

Dans certains cas, les travaux d'entretien sont soumis à la présentation dans la municipalité d'un cabinet de construction. Les procédures bureaucratiques en ce sens sont réglementées au niveau national par les lois n. 73 du 22/5/2010 et no. 106 du 07/12/2011. Mais ce sont les collectivités locales qui ont leurs propres directives sur le territoire de leur compétence. Pour cette raison, avant d'entreprendre toute activité de restructuration, il est nécessaire de se renseigner auprès du bureau technique de la commune où se trouve le bien : souvent le classement des travaux varie selon le lieu. En général, on peut considérer que l'entretien ordinaire s'entend des travaux de réparation, de rénovation et de remplacement des finitions des bâtiments; mais aussi celles nécessaires pour intégrer ou maintenir l'efficacité des usines existantes. L'entretien extraordinaire, par contre, comprend la modification de parties, y compris structurelles, du bâtiment . En outre, cette classe comprend également la construction de services d'assainissement et technologiques.

En collaboration avec Zerotrearchitetti Associati, Concorezzo (Mi)