- Notre expert, l'avocat Stefano Gorla ([email protected]) répond aux questions des lecteurs sur la maison
Question d'Alex : Je devrais vendre une propriété et délivrer le certificat de performance énergétique à l'acheteur . Le système électrique date de 1991. Dois-je le faire réviser et l'adapter aux nouvelles normes afin d'obtenir la certification?
Réponse: La loi 90/2013 a institué l'obligation, sous peine de nullité, de joindre le certificat de performance énergétique du bâtiment aux contrats de vente immobilière. Ce document peut être demandé aux frais du vendeur à un professionnel qualifié (par exemple un ingénieur), qui doit décrire l'état des systèmes dans les conditions dans lesquelles ils se trouvent, afin de permettre à l'acheteur potentiel d'évaluer la commodité de la transaction. En effet, si les systèmes ne sont pas conformes à la loi, l'acheteur devra prévoir à ses frais afin de réaliser la praticabilité des lieux. En revanche, il n'y a aucune obligation pour le vendeur de se conformer à certaines normes, le respect de certaines normes n'étant envisagé que pour les bâtiments neufs (à partir de 2008) ou les rénovations importantes.
Question de Mauro M .: J'ai acheté une maison à un constructeur l'année dernière sous le PEC * approuvé en 2013. Pour le moment, deux unités ont été construites et nous vivons connectés aux compteurs de la cour. Nous avons précisé dans l'acte que les travaux et les charges sont à la charge du fabricant mais il ne procède pas. Que dit la loi et quels sont les délais?
Réponse: Les entreprises de construction privées ont le droit de conclure des accords pour la construction de complexes immobiliers sur des surfaces mises à disposition par des organismes publics locaux. Les parties à la relation sont uniquement le constructeur et l'administration publique, tandis que les acheteurs des propriétés sont considérés comme des tiers. Par conséquent, en cas d'inactivité de la part du Constructeur, ou de l'exécution des travaux non conforme aux règles de l'art, seule la Municipalité est en droit d'agir pour la bonne exécution par la partie privée ou, alternativement, pour le retrait de la concession en priorité émise au fabricant défaillant. Néanmoins, des tiers, tels que des acheteurs d'immeubles, peuvent intenter une action contre le Constructeur pour réparation des dommages non contractuels résultant du non-respect ou du retard. À propos de ça,il est à noter que le fabricant est tenu de respecter les délais prescrits par l'Entente signée par lui avec la Municipalité.
La question d'Enzo : J'achète une maison et j'ai l'intention de faire quelques rénovations dont: rénovation totale de la salle de bain, nouveau revêtement de sol, ajout d'une nouvelle prise électrique. Parallèlement à cela, je devrai également ériger un mur de séparation interne pour créer une nouvelle pièce avec une nouvelle mise à jour cadastrale. Je voudrais passer par toutes les procédures nécessaires pour profiter de la prime de restructuration. J'aimerais maintenant savoir quel genre d'obligations ai-je et si je devrais avoir un architecte? Quel genre de déclaration dois-je faire CIA, DIA, SCIA…? Quand la coordination de la sécurité est-elle nécessaire?
Réponse: Selon la réglementation en vigueur en matière de construction, la simple communication du début d'activité (CIA) est suffisante pour les interventions d'entretien ordinaire, qui n'impliquent pas d'innovation du bâtiment, alors que la notification certifiée du début d'activité est requise (SCIA, qui a remplacé le DIA bien que toujours demandé par certaines autorités locales) par un technicien qualifié pour rénover et intégrer les structures existantes, ou, dans le cas de rénovations «lourdes», le permis de construire . En présence de plusieurs entreprises impliquées dans les travaux de rénovation, un coordinateur sécurité sera désigné, à l'exception des interventions privées de moins de 100 000,00 € non soumises à permis de construire.
Question d'Aldo : J'habite au 1er étage d'un immeuble composé de 4 copropriétés sur 2 étages. Mon appartement a une exposition angulaire et est composé de 4 loggias d'une profondeur d'environ 40 cm. La copropriété au 2ème étage a des loggias de taille standard qui s'effondrent et exige que les dépenses soient à mes frais. La question est la suivante: qui est responsable de l'entretien de la loggia au-dessus de mon appartement en gardant à l'esprit que je n'ai pas de rideaux ou quoi que ce soit d'autre attaché au dessous du balcon du 2ème étage?
Réponse: Selon une orientation jurisprudentielle bien établie, dans la répartition des coûts de reconstruction d'une loggia terrasse, on ne peut ignorer la fonction fondamentale de recouvrement de l'étage inférieur. Pour cette raison, l'art. 1125 cm3 au sujet des combles, selon lequel les charges sont à répartir à 50% entre les deux propriétaires, le revêtement de sol étant à la charge du propriétaire de l'étage supérieur et la responsabilité du plâtre, de la couleur et de la décoration du propriétaire de l'étage inférieur du plafond.
* L'acronyme PEC indique le plan de construction convenu que les constructeurs privés peuvent stipuler avec les municipalités pour la construction de complexes résidentiels sur des surfaces vendues même gratuitement une fois les travaux d'urbanisation terminés. Le Constructeur est soumis au respect des contraintes prévues par la Convention elle-même et en cas de non-respect des modalités et délais d'exécution la Municipalité peut révoquer les concessions initialement accordées. Pour cette raison, l'acquéreur, qui est censé payer un prix avantageux puisqu'il s'agit d'un logement social (bien qu'avec un accord), ne peut pas se prévaloir du non-respect des accords, qui concernent uniquement le constructeur et la municipalité, mais peut évidemment demander le dommage.