L'une des transactions les plus importantes d'un point de vue économique pour les familles est l'achat de la maison qui consiste le plus souvent à contracter un crédit hypothécaire auprès d'une banque. Avec un taux fixe, variable ou mixte, d'une durée minimum de 5 ans et maximum de 30 ou 40 ans, les caractéristiques du prêt varient en fonction des besoins personnels et d'une banque à l'autre. Une fois stipulé, cependant, l'accord de prêt ne signifie pas qu'il peut être "modifié" peut-être avec le temps pour bénéficier des conditions économiques plus favorables qu'offre actuellement le marché. Dans ce cas, on parle de subrogation ou de portabilité du prêt.
La subrogation ou la portabilité du prêt est une procédure qui a été introduite en Italie avec la loi no. 40 de 2007, également connue sous le nom de loi Bersani et qui prévoit la possibilité de transférer son hypothèque sans frais d'une banque à une autre, ce qui crée éventuellement de meilleures conditions. En substance, avec la subrogation, vous pouvez littéralement transférer le contrat de prêt existant d'une banque à une autre, en modifiant les paramètres du prêt lui-même, fermant ainsi l'ancienne hypothèque et en allumant une nouvelle avec une nouvelle banque, mais en utilisant l'hypothèque d'origine. . Tout cela se passe sans que l'emprunteur ne paie de pénalités ou de frais,c'est donc une opération très avantageuse pour le client. Mais comment vérifier s'il est pratique de subroger le prêt à une autre banque? Il y a quelques éléments à prendre en considération. Tout d'abord, il faut vérifier précisément les conditions et les coûts du prêt que vous êtes déjà en train de rembourser, puis le taux appliqué, les dépenses, les échéances et le capital résiduel. Deuxièmement, il est bon de comprendre quels sont les avantages que vous souhaitez obtenir avec la subrogation du prêt, par exemple si vous souhaitez payer des mensualités ou semestrielles moins élevées ou si vous souhaitez économiser sur les intérêts. Les comparateurs sont un outil important pour comprendre quelle offre bancaire vous convient le mieux,des calculateurs qui se trouvent sur internet et qui permettent en quelques clics d'identifier toutes les offres de crédit immobilier des différentes banques prévues sur une période donnée. Attention maximale cependant lors de l'utilisation des comparateurs car il est nécessaire de vérifier leur fiabilité réelle. Le conseil est donc de toujours contacter la banque choisie et chèque, cartes en main, possibilité ou non d'effectuer la subrogation.
Avec la subrogation , il est possible de remplacer la durée, la diffusion, le type de taux d'intérêt appliqué, mais pas le capital résiduel, à savoir le montant qui reste à rembourser, qui doit être le même que celui existant avec la banque ancienne. Avec la subrogation, la nouvelle banque reprend le crédit et toutes ses garanties, y compris l'hypothèque. Selon la loi, la banque qui a initialement décaissé le prêt est tenue d'accepter le virement et doit accorder l'autorisation dans les 30 jours afin de ne pas encourir de pénalités et de pénalités. A l'inverse, la banque repreneur peut également refuser la transaction.
Outre la subrogation, les outils qui peuvent être utilisés pour modifier un accord de prêt sont la renégociation (également appelée renégociation) et le prêt de remplacement. La renégociation est l'outil qui permet de modifier les caractéristiques du prêt existant en accord avec la banque, notamment le type de taux d'intérêt, la taille et la durée du prêt. Contrairement à la subrogation, vous ne changez pas de banque mais modifiez certaines conditions contractuelles du prêt que vous payez. En ce qui concerne la subrogation, cependant, en cas de renégociation, qui doit être demandée par acte écrit à la banque qui a le devoir de répondre, il n'y a pas de frais ou autres frais bancaires. Enfin, en remplaçant l'hypothèque, l'ancienne hypothèque peut être rembourséed'en ouvrir une nouvelle dans une autre banque afin de profiter de conditions financières plus favorables et éventuellement d'obtenir plus de liquidités pour répondre à d'éventuels besoins financiers. Pensez à ceux qui contractent une hypothèque pour l'achat de leur première maison et ont ensuite besoin d'un prêt supplémentaire pour effectuer des rénovations. Lorsque vous décidez d'envisager cette voie, il est bon de savoir que vous devrez payer à la banque d'origine une pénalité de remboursement anticipé et qu'il peut également être nécessaire d'annuler l'ancienne hypothèque, ce qui a un coût considérable. A ces frais s'ajoutent ensuite les nouveaux frais à payer pour souscrire le nouveau crédit immobilier et les frais de notaire puisqu'il faut stipuler un nouveau contrat.