Contenu traité
- Ascenseur: la sécurité pour tous
- Usufruit et nue-propriété
- Le cas des ex-époux
- Avant d'acheter, vérifiez ce qui a déjà été approuvé
La gestion d'une copropriété implique deux types de dépenses: les dépenses ordinaires concernent l'entretien régulier des services communs, tels que l'ascenseur et les escaliers. Pour leur approbation, au premier appel, le vote favorable de la moitié des participants à la réunion est requis, représentant la moitié de la valeur de l'immeuble; en deuxième appel, le oui de 1/3 des propriétaires et 1/3 de la valeur de l'immeuble est suffisant. Les dépenses extraordinaires, par contre, comprennent toutes celles qui découlent d'interventions exceptionnelles, telles que la rénovation de la toiture ou le remplacement de la chaudière. En principe, les majorités requises pour approuver ces dépenses varient en fonction de la taille économique de la maintenance.
Pour les interventions extraordinaires, en général, l'assemblée en deuxième convocation peut délibérer à une majorité de 1/3 des copropriétés qui représentent au moins 1/3 de la millième valeur de l'immeuble. Pour les travaux les plus coûteux (et significatifs), l'assemblée doit toujours délibérer avec la majorité des présents, ce qui représente au moins la moitié de la valeur millième de la copropriété. Les dépenses extraordinaires peuvent également inclure des innovations, c'est-à-dire des interventions visant à innover les choses communes: pour leur approbation, la majorité des personnes présentes à l'assemblée (moitié plus un) sont requises, représentant au moins 2/3 de la valeur du bâtiment. Les règles de répartition des charges sont contenues dans le règlement contractuel de la copropriété et, seulement en son absence, il est fait référence au Code civil. En particulier,selon l'article 1123, les frais pour la conservation et la jouissance des parties communes, pour les innovations approuvées à la majorité et pour les services d'intérêt commun doivent être répartis au prorata de la valeur de la propriété de chaque condominium; par contre, dans le cas des choses destinées à desservir les copropriétés dans une mesure différente, les dépenses sont réparties proportionnellement à l'usage que chacun peut en faire.
Pour les dépenses extraordinaires, y compris celles pour interventions «exceptionnelles», les majorités requises dans la réunion changent en fonction de l'entité économique du type de maintenance.
Ce sont les dépenses extraordinaires qui créent les plus grands problèmes pour les administrateurs de copropriété; par exemple ceux relatifs à l'ascenseur ou à d'autres parties communes utilisées différemment par les copropriétés individuelles. Mais pas seulement. Même dans le cas de la vente d'un bien immobilier, des dépenses extraordinaires peuvent créer de la confusion: le nouveau propriétaire pourrait se retrouver à payer des interventions approuvées avant que la vente ne réussisse. Ou encore: qui a le droit de payer entre l'usufruitier et le nu propriétaire? Et entre divorcés? Voyons voir.
Ascenseur: la sécurité pour tous
Il appartient à tous les condominiums uniquement s'il a été installé lors de la construction du bâtiment. Si, en revanche, il a été créé ultérieurement, le bien et les dépenses y afférentes ne sont dus qu'à ceux qui l'ont ajouté et l'utilisent. Cela dit, en ce qui concerne les dépenses ordinaires et extraordinaires, en l'absence de dispositions différentes du règlement contractuel de la copropriété, elles doivent être réparties entre les copropriétés, la moitié selon la hauteur du plancher de l'unité immobilière desservie par l'ascenseur et pour la l'autre moitié en fonction de la valeur de chaque appartement par rapport à la valeur totale de la copropriété. Si, en revanche, il est nécessaire d'effectuer des travaux pour adapter le système aux règles de sécurité, toutes les copropriétés doivent contribuer,même ceux qui habitent au rez-de-chaussée ou les commerçants qui n'utilisent pas l'ascenseur, car tout le monde bénéficiera de cette intervention, car elle permet d'augmenter la valeur commerciale de l'immeuble.
Usufruit et nue-propriété
Les relations entre l'usufruitier (qui bénéficie d'un bien dont la propriété appartient à une autre personne) et le nu propriétaire (qui détient le droit de propriété du bien, mais n'a pas le droit d'en jouir) sont régies par le Code civil. L'usufruitier peut participer aux assemblées de copropriété et exprimer son vote, mais uniquement pour les questions d'administration ordinaire et la jouissance des biens communs et des services. Pour les innovations, les reconstructions et l'entretien extraordinaire, cependant, seul le propriétaire nu peut décider, à moins que ce dernier ne refuse d'effectuer les réparations du bien placé à ses frais ou retarde son exécution sans raison justifiée. Dans ce cas précis, l'usufruitier a le droit de voter et d'effectuer les interventions à ses frais et de demander le remboursement au nu propriétaire.Le discours ne change pas pour la répartition des frais de gestion: l'usufruitier paie les ordinaires, comme l'entretien du système de chauffage ou les petites réparations de l'ascenseur, tandis que les dépenses extraordinaires (la reconstruction de la façade ou le remplacement de la chaudière) sont la responsabilité du propriétaire nu. En tout cas, après la réforme de la copropriété (entrée en vigueur le 18 juin 2013), conformément à l'art. 67, dernier paragraphe, Disposition d'application du Code civil, "le propriétaire nu et l'usufruitier sont solidairement responsables du paiement des contributions dues à l'administration de la copropriété". Traduit, cela signifie que les deux sont tenus de payer les frais, mais seulement ceux engagés après le 18 juin 2013. Pour les frais antérieurs, cependant, le créancier devra exercer des représailles contre l'usufruitier ou ses héritiers.
Le cas des ex-époux
Pour les séparés ou divorcés, même le paiement des frais de copropriété est parfois un motif de litige.
• La Cour suprême a établi que, à moins que les deux n'en conviennent autrement, lorsque le logement familial est attribué au conjoint non propriétaire, il appartient à ce dernier de payer les dépenses ordinaires, tandis que les dépenses extraordinaires sont à la charge du conjoint propriétaire.
• Lorsque les deux ex sont copropriétaires, en plus des dépenses ordinaires, le conjoint cessionnaire devra également payer les heures supplémentaires, au prorata de sa part de propriété.
Avant d'acheter, vérifiez ce qui a déjà été approuvé
Il arrive parfois qu'après l'achat d'un appartement, la copropriété présente à l'ancien et au nouveau propriétaire la facture relative aux interventions d'entretien extraordinaire décidées avant la vente. Dans ce cas, la copropriété peut demander les frais indifféremment au vendeur et aux acheteurs, en vertu du principe de solidarité. Dans les relations internes vendeur / acheteur, cependant, le nouveau propriétaire n'aura pas à payer les frais si les travaux ont été approuvés par l'assemblée avant le transfert de propriété du bien.
• Peu importe si les nouvelles œuvres seront construites après la vente et ne seront appréciées que par les nouveaux propriétaires.
• Toutefois, au moment de la signature du contrat, les parties peuvent s'entendre différemment et décider que les frais pour les dépenses approuvées avant l'acte restent à la charge de l'acheteur.
En collaboration avec l'avocat Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242. www.fna.it