Contenu traité
- À partir de deux propriétaires
- Ce que dit la loi
- Types: trois plus un
La copropriété se forme spontanément, sans qu'il soit nécessaire de signer un contrat, lorsqu'au moins deux propriétaires cohabitent au sein d'un immeuble. Dans chaque immeuble, en plus des appartements, il y a les soi-disant «parties communes», c'est-à-dire les espaces et les systèmes qui appartiennent à tous les propriétaires des unités immobilières individuelles. Le gestionnaire de ces parties partagées est l'administrateur, qui a pour tâche de collecter les sommes à utiliser pour les maintenir en bon état. C'est ainsi que fonctionne la copropriété «classique» où, en dehors de certains cas particuliers, chaque copropriété contribue aux charges communes, au prorata des millièmes de biens en sa possession. Il peut arriver, cependant, que dans certaines situations, d'autres types de condominiums soient configurés et, par conséquent,les critères de répartition des dépenses seront également différents des critères conventionnels.
La présence de seulement deux propriétaires dans un immeuble entier constituant une copropriété est une hypothèse qui peut être vérifiée. Le problème se pose lorsque l'un des deux n'est pas d'accord avec l'autre et qu'il devient pratiquement impossible de prendre une décision. Dans de tels cas, la copropriété minimale est configurée. Si, en revanche, certaines parties communes (comme les escaliers et l'ascenseur) ne desservent que certains résidents, une copropriété partielle est configurée. Enfin, en présence d'une super-copropriété lorsque deux ou plusieurs bâtiments autonomes partagent des parties communes (installations sportives, parking,…).
Ce que dit la loi
La copropriété minimum, la copropriété partielle et la super copropriété ne sont pas explicitement envisagées par le Code civil, mais au fil des années la jurisprudence a assimilé ces réalités à la copropriété classique. Cependant, certains articles du Code semblent faire référence aux trois types. Par exemple, 1139, afin de résoudre l'impasse minimale dans la copropriété entre les deux copropriétaires qui ont des opinions opposées sur les questions concernant les parties communes, se réfère aux règles de communion. Au lieu de cela, l'article 1123, en ce qui concerne la répartition des dépenses, introduit la notion de copropriété partielle prévoyant que << si un bâtiment comporte plusieurs escaliers, cours, toits, ouvrages ou systèmes destinés à desservir une partie de l'ensemble du bâtiment,les frais liés à leur entretien sont supportés par le groupe de copropriétés qui en bénéficie ". En ce qui concerne la super copropriété, l'article 1117-bis, introduit par la loi de réforme 220/2012, prévoit que les dispositions relatives à la copropriété "classique" "s'appliquent, dans la mesure où elles sont compatibles, dans tous les cas où plusieurs unités immobilières, plus les immeubles ou copropriétés de biens immobiliers ou d'immeubles ont des parties communes conformément à l'article 1117 ".
En résumé
- Il peut être établi même s'il n'y a que deux copropriétés
- Dans un bâtiment à plusieurs escaliers, pour certaines résolutions, un peut être créé pour chaque escalier
- Plusieurs bâtiments peuvent être associés, à condition qu'ils aient des espaces ou des systèmes communs
L'article 1136 du Code civil indique les majorités requises pour que l'assemblée de copropriété délibère.
• Dans la copropriété minimum, cependant, les propriétaires ne sont que deux et si les deux ne pensent pas de la même manière, il est impossible de prendre des décisions sur les parties communes et les systèmes. Pour débloquer la situation, la Cour de cassation est intervenue, qui a assimilé la copropriété minimum à la copropriété «classique», permettant l'application des règles générales de communion, comme l'exige l'article 1139 du Code civil. Et donc, lorsque les deux copropriétés ne sont pas d'accord, comme le précise l'article 1105 du Code, «chaque participant peut faire appel à l'autorité judiciaire. Celui-ci prévoit dans la salle du conseil et peut également nommer un administrateur ». Pour le reste, toutes les règles de la copropriété «classique» sont appliquées, y compris les procédures et le calendrier de convocation de l'assemblée qui, s'ils ne sont pas respectés, rendent les résolutions inopérantes.
Il peut arriver que certains espaces communs ne desservent qu'un groupe de personnes, par exemple lorsqu'il y a plusieurs escaliers et ascenseurs dans le bâtiment: cela n'aurait aucun sens pour une copropriété située dans l'escalier A de payer les frais d'entretien ordinaires de l'escalier B et vice versa. Dans des cas comme ceux-ci, on parle d'une copropriété partielle, une variante qui prévoit des assemblées ad hoc (en plus des assemblées «générales»), auxquelles participent seuls les copropriétés intéressées par l'utilisation de ces parties communes.
• Ainsi, dans l'hypothèse où il serait nécessaire de remplacer le moteur électrique de l'ascenseur, la décision sera prise exclusivement par les propriétaires de l'escalier dans lequel il se trouve. Alors que l'assemblée convoquée pour la rénovation de la façade, par exemple, sera suivie par l'ensemble des copropriétés.
Il survient lorsqu'un ensemble de bâtiments indépendants partagent des parties et des systèmes communs.
• Selon la Cour suprême (arrêt du 14 novembre 2012 n. 19939), le super condominium est "une pluralité de bâtiments, constitués ou non dans des copropriétés séparées, mais inclus dans une organisation plus large de copropriété, liés entre eux par l'existence de certains les choses communes, les systèmes et les services (par exemple l'allée ou le système d'éclairage, le service de conciergerie) dans une relation auxiliaire avec les immeubles ».
• Dans le même arrêt, la Cour a précisé que «aux fins de la mise en place d'un super-condominium, la manifestation de la volonté du constructeur, ni celle des propriétaires des unités immobilières n'est pas nécessaire, car il suffit que les bâtiments individuels aient des systèmes en commun, ou services, compris dans le champ d'application de l'art. 1117 cod. civ. ".
• Auparavant, la Cour suprême (avec la sentence 15476/01) avait précisé que les résolutions adoptées par l'assemblée du super-condominium "ont un effet direct et immédiat sur les copropriétés individuelles des immeubles qui en font partie, sans l'obligation des résolutions de chaque assemblée copropriété ".
• La copropriété et la super-copropriété peuvent donc coexister sans problème, mais il faudra dresser deux millièmes de tableaux: l'un pour répartir les charges des parties communes de la copropriété unique et l'autre pour répartir les coûts des parties partagées par plusieurs immeubles.
L'article 67 des dispositions d'exécution du code civil prévoit, dans les super-copropriétés de plus de soixante participants, que chaque copropriété désigne, avec un nombre de voix égal à la majorité des participants et aux deux tiers de la valeur de l'immeuble, son représentant au montage pour la gestion ordinaire des parties communes de plusieurs copropriétés et pour la nomination du «super administrateur». A défaut, chaque participant peut demander à l'autorité judiciaire de désigner le représentant de sa copropriété.
Ce dernier répond aux règles du mandat et communique rapidement l'ordre du jour et les décisions prises par la super assemblée des représentants des copropriétés à l'administrateur de l'immeuble de référence. L'administrateur fera ensuite rapport à l'assemblée.
• Les représentants des copropriétés individuelles, qui peuvent également être des tiers, ne participent au montage du super condominium que si l'intervention dans les parties communes est pour l'entretien ordinaire et pour la nomination du super-administrateur, qui requiert le vote favorable des personnes présentes à l'assemblée, qui représentent au moins la moitié des millièmes contenus dans le tableau des super-copropriétés (relatifs aux parties communes à plusieurs immeubles).
Dans le cas où les copropriétés sont inférieures à soixante, ou les travaux dans les parties communes sont de nature extraordinaire, l'assemblée peut également participer (et voter)
les propriétaires individuels des propriétés qui vivent dans les bâtiments du super condominium. Même s'ils ne participent pas à la réunion des représentants, ils ont toujours le droit de contester les résolutions adoptées par la super réunion, dans les 30 jours suivant la date à laquelle la réunion a eu lieu; ou, si le représentant n'a pas assisté à l'assemblée, à compter du jour où le condominium individuel a reçu une copie du procès-verbal.
Il existe un quatrième type de copropriété. Il est défini comme «horizontal» et se configure, par exemple, dans le cas où une série de maisons individuelles individuelles, indépendantes les unes des autres, partagent des parties communes.
• La Cour de cassation, avec l'arrêt du 18 avril 2005, n. 8066, a noté que la notion de copropriété est configurée non seulement dans le cas des bâtiments s'étendant verticalement, mais également dans le cas des bâtiments adjacents, équipés de structures porteuses et de systèmes communs essentiels.
En collaboration avec Avv. Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242, www.fna.it
Tiré de l'article Cose di Casa d'août 2022-2023