Contenu traité
- La législation sur la propriété des balcons dans les copropriétés
- Qui paie les frais des balcons en saillie
- Qui paie les coûts des balcons encastrés
- Qui paie les frais des terrasses
- Qui paie les frais des galeries
- Ce qu'il est permis de faire sur le balcon
- … Et pour embellir le balcon
Il n'y a aucun doute sur le caractère «commun» de la façade, mais il est complexe d'évaluer à qui appartiennent les balcons et, par conséquent, à qui incombe la responsabilité de leur entretien. Beaucoup de diatribes dans la copropriété découlent de la question: comment sont répartis les coûts d'entretien des balcons? En l'absence de réponses dans le Code civil, au fil des années, c'est la jurisprudence qui a tenté de clarifier la question , mais le débat est toujours ouvert. Sauf si un règlement contractuel de copropriété (c'est-à-dire celui accepté par tous les propriétaires au moment de l'achat de l'unité immobilière) prévoit un critère d'attribution particulier, pour une répartition correcte des coûts de reconstruction ou simplement l'aménagement d'un balcon il est nécessaireidentifier précisément ses caractéristiques structurelles et comment il s'intègre au bâtiment. Ce n'est qu'ainsi qu'il est possible d'établir l'appartenance (dans un certain sens, la propriété) du balcon en question. En fait, les balcons peuvent être essentiellement de deux types: en saillie ou encastrés.
- Le balcon en saillie fait saillie de la façade et forme une extension de l'unité immobilière: il appartient au propriétaire.
- Le balcon en retrait , quant à lui, forme un renfoncement dans la façade; il est généralement également fermé sur deux ou trois côtés. Il appartient à la copropriété.
Le Code civil ne mentionne pas les balcons qui, contrairement aux escaliers, portes, façades, toitures, etc., ne sont pas repris dans la liste des parties communes du bâtiment prévue par l'article 1117. C'était donc la jurisprudence, dans le cours au fil des ans, pour déterminer quelles parties du balcon sont la propriété exclusive de la copropriété et lesquelles sont communes . Une distinction importante pour comprendre comment les coûts d'entretien des balcons sont répartis, au cas où il serait nécessaire d'intervenir.
Qui paie les frais des balcons en saillie
Dans ce cas c'est le propriétaire de l' appartement qui supporte certaines dépenses liées à l'utilisation du balcon, telles que celles relatives à la réfection du garde-corps, du parquet ou du plâtre de l'intérieur.
Les frais, en revanche, pour la peinture et la retouche de tout stuc ornemental, car ils sont considérés comme des parties communes dont, bien qu'en termes purement esthétiques, bénéficient tous à égalité, doivent être répartis entre tous les propriétaires de condominiums (qui paient au prorata de millièmes respectifs de propriété). Mais pas seulement. La Cour de cassation, avec la sentence du 14 décembre 2022-2023, n. 30071, a noté que "… alors que les balcons d'un immeuble en copropriété ne font pas partie des parties communes car ils ne sont pas nécessaires à l'existence du bâtiment, ni ne sont destinés à être utilisés ou entretenus (conformément à l'art. 1117 cc ), le revêtement du parapet et de la dalle, d'autre part, ils doivent être considérés comme des biens communs s'ils remplissent une fonction esthétique prédominante pour le bâtiment, devenant ainsi des éléments décoratifs et ornementaux essentiels de la façade et contribuant à la rendre esthétiquement agréable (Cass. Section 2, 21/01/2000, n. 637 de la Cass. Section 2, 30/07/2004, no 14576; Cass. Section 2, 30/04/2012, no 6624) ". Auparavant, la Cour suprême (avec la sentence du 19 mai 2022-2023, n. 10209) avait précisé que "les revêtements et éléments décoratifsde la façade et de la partie inférieure (des balcons), lorsqu'ils sont insérés dans la façade du bâtiment et contribuent à le rendre esthétique, ils constituent un bien commun à tous ». Aussi pour le Tribunal de Bologne (avec arrêt du 20 mai 2010) "… les éléments extérieurs des bardeaux et en particulier des balcons doivent être considérés comme des parties communes, telles que notamment les revêtements de la façade ou de la partie sous-jacente de la dalle, les façades et les piliers, s'ils remplissent principalement la fonction ornementale de l'ensemble du bâtiment et pas seulement la décoration des parties immobilières qui leur correspondent ». La Cour de Rome, en revanche, (arrêt du 7 avril 2009) entre plus en détail, précisant que "… les frises ornementales et les éléments décoratifs,inhérents aux balcons (tels que les revêtements de la façade ou de la partie sous-jacente de la dalle, les panneaux avant et les piliers) sont en copropriété s'ils remplissent principalement la fonction ornementale de l'ensemble du bâtiment et pas seulement la décoration des parties immobilières qui leur correspondent. En particulier, les panneaux avant et les piliers d'un balcon remplissent principalement la fonction ornementale de l'ensemble du bâtiment lorsqu'ils remplissent une fonction décorative qui lui est étendue, dont ils augmentent la valeur architecturale, en plus de remplir une fonction esthétique visant à rendre la façade du bâtiment harmonieuse. copropriété ".les façades et les piliers) sont en copropriété s'ils remplissent principalement la fonction ornementale de l'ensemble du bâtiment et pas seulement la décoration des parties immobilières qui leur correspondent. En particulier, les panneaux avant et les piliers d'un balcon remplissent principalement la fonction ornementale de l'ensemble du bâtiment lorsqu'ils remplissent une fonction décorative qui lui est étendue, dont ils augmentent la valeur architecturale, en plus de remplir une fonction esthétique visant à rendre la façade du bâtiment harmonieuse. copropriété ".les façades et les piliers) sont en copropriété s'ils remplissent principalement la fonction ornementale de l'ensemble du bâtiment et pas seulement la décoration des parties immobilières qui leur correspondent. En particulier, les panneaux avant et les piliers d'un balcon remplissent principalement la fonction ornementale de l'ensemble du bâtiment lorsqu'ils remplissent une fonction décorative qui lui est étendue, dont ils augmentent la valeur architecturale, en plus de remplir une fonction esthétique visant à rendre la façade du bâtiment harmonieuse. copropriété ".en plus de remplir une fonction esthétique visant à rendre harmonieuse la façade de l'immeuble en copropriété ».en plus de remplir une fonction esthétique visant à rendre harmonieuse la façade de l'immeuble en copropriété ».
Qui paie les coûts des balcons encastrés
Comme il fait partie intégrante de la façade, il s'ensuit que les coûts du parapet de maçonnerie de ce type de balcon doivent être répartis entre toutes les copropriétés au prorata de leurs millièmes respectifs . En ce qui concerne toutefois la subdivision des frais d'entretien de la dalle, le critère prévu pour les plafonds, voûtes et greniers par l'article 1125 du Code civil est appliqué, selon lequel ces frais "… sont supportés à parts égales par les propriétaires des deux étages se superposant, le revêtement de sol étant à la charge du propriétaire de l'étage supérieur et le plâtrage, la teinture et la décoration du plafond au propriétaire de l'étage inférieur ». Par conséquent, contrairement à ce qui se passe dans les balcons en saillie, dans les balcons encastrésla dalle représente l'extension de l'étage et a pour fonction de séparer, de recouvrir et de soutenir les différents étages de l'immeuble en copropriété.
Dans ce cas également, il est nécessaire d'identifier le type afin d' appliquer un critère équitable de partage des coûts . Dans le cas du toit plat qui sert de couverture à l'ensemble du bâtiment , les frais d'entretien sont à répartir entre toutes les copropriétés. En revanche, lorsque le toit plat est à l'usage exclusif d'une ou plusieurs copropriétés - qui l'utilisent comme terrasse - le critère inclus à l'article 1126 du Code civil s'applique certainement pour répartir les coûts relatifs à l'entretien: "qui en a l'usage à l'exclusion de la chaussée, contribue pour 1/3 au coût des réparations ou des reconstructions; les 2/3 restants restent à la charge de toutes les copropriétés de l'immeuble, ou de la partie de celles-ci à laquelle le toit plat est utilisé,proportionnellement à la valeur du plan ou à la portion de chaque plan ". Il est plus compliqué de procéder pour les terrasses de niveau, qui recouvrent partiellement le bâtiment. Celles-ci, en fait, ne remplissent une fonction de couverture que pour certains condominiums. Les dépenses visant à améliorer l'utilisation de la terrasse sont donc à la charge du propriétaire exclusif. Alors que ceux pour d'autres interventions, comme l' imperméabilisation ou le remplacement du revêtement de sol , le coût doit être divisé comme suit: 1/3 à la charge de ceux qui ont l'usage exclusif de la terrasse, 2/3 par le reste des copropriétés.
Qui paie les frais des galeries
Certains bâtiments populaires construits jusqu'au XXe siècle se caractérisent par un long passage commun donnant sur la cour intérieure , qui donne accès à plusieurs appartements du même étage. Ce sont les soi-disant «maisons balcons» ou «maisons balustrades». Il existe deux lignes directrices pour la ventilation des coûts de maintenance pour ces passages particuliers. La première, qui prévaut aujourd'hui, considère les balcons comme des parties communes, les dépenses ordinaires et extraordinaires étant supportées par les copropriétés qui les utilisent (même si ce n'est que potentiellement). Il en est de même pour l'entretien du platelage et du parapet.
Une seconde orientation, plutôt datée, assimile les balcons à l'escalier et renvoie à une sentence de la Cour de Milan (16 octobre 1988, n.12061) qui avait observé comment les coûts de reconstruction des éléments verticaux (façades, garde-corps, etc.), comme parties intégrantes de la façade, serait à la charge de l'ensemble des copropriétés (qui paient au prorata de leur millième respectif), tandis que pour la restructuration de l'étage, l'article 1124 du Code civil s'appliquerait, les frais d'entretien étant supportés par les propriétaires des lots immobiliers auxquels les galeries servent. La dépense relative est répartie entre eux - conformément à la loi - pour moitié en fonction de la valeur des unités immobilières individuelles et pour moitié exclusivement en proportion de la hauteur de chaque étage au-dessus du sol.
Ce qu'il est permis de faire sur le balcon
Les balcons en saillie, en prolongement de l'appartement, sont considérés comme propriété exclusive et, par conséquent, le copropriétaire peut en disposer à sa guise sans le consentement nécessaire de l'assemblée. L'article 1122 du code civil prévoit toutefois qu'il n'est pas possible de réaliser des travaux qui causent des dommages aux parties communes, c'est-à-dire qui portent atteinte à la stabilité, à la sécurité ou à la décoration architecturale du bâtiment.
Cela signifie, par exemple, que dans un bâtiment d'époque, il pourrait être interdit d'installer des auvents, car ils altéreraient le décor du bâtiment. Et il en va de même pour l'installation d'une parabole de télévision ou d'un climatiseur.Un autre problème qui peut conduire à un litige entre copropriétés concerne la possibilité ou non de préparer un barbecue sur le balcon. Sur ce point, l'article 844 du Code civil précise que «le propriétaire d'un fonds ne peut empêcher l'émission de fumées ou de chaleur, de fumées, de bruits, de secousses et de propagations similaires provenant du fonds du voisin, si elles ne dépassent pas le tolérabilité normale, compte tenu également de l'état des lieux ». En ce qui concerne les bruits, il existe également des limites d'émissions de fumée et d'exhalaisons, évaluées au cas par cas par le juge. Récemment la Cour de cassation (arrêt du 20 juin 2022-2023, n ° 15246) a comparé un barbecue (dans ce cas précis, il s'agissait d'une structure fixe construite dans une cour privée) à un four,application des règles dictées par l'article 890 du code civil selon lesquelles, pour que les travaux soient en ordre, il est obligatoire de respecter "… les distances fixées par la réglementation et, à défaut, celles nécessaires pour préserver les fonds voisins de tout dommage à la solidité, à la santé et sécurité". Enfin, en ce qui concernepots et jardinières sur le rebord de la fenêtre , si la réglementation de la copropriété le permet, la copropriété peut certainement les placer, en faisant toujours attention à ne pas affecter la décoration architecturale ou la stabilité du rebord de la fenêtre lui-même. De plus, il est nécessaire de vérifier que la réglementation municipale n'impose aucune interdiction: elles pourraient être considérées comme des dangers potentiels pour les piétons passant en contrebas. Certes, si un planteur cédait et frappait quelque chose ou pire encore une personne, le propriétaire du condominium serait responsable en vertu du profil civil et criminel.
En collaboration avec Avv. Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242, www.fna.it
Tiré du numéro de papier de Cose di Casa de février 2022-2023
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