Contenu traité
- Que dit la loi sur le bruit dans les copropriétés
- Bruit: jusqu'à 3 et 5 décibels au-dessus du bruit de fond
- Bruits d'une entreprise qui a loué un espace
Du voisin qui joue de la guitare au milieu de la nuit à ceux qui regardent la télé à plein volume. Et, encore une fois, par ceux qui organisent un barbecue sur le balcon, au restaurant qui évacue les fumées nauséabondes de la cuisine dans la cour commune. Ce sont toutes des situations qui se produisent souvent dans les copropriétés et provoquent des différends entre les propriétaires. En général, les bruits et les odeurs sont tolérables à l'intérieur d'un certain seuil, même si le règlement de copropriété de type contractuel (c'est-à-dire celui accepté par les particuliers propriétaires au moment de l'achat du bien), peut placer des vetos indépendamment, à l'exclusion, pour par exemple, la possibilité d'installer un barbecue à la fois sur le balcon et sur la terrasse. Dans de nombreux cas, comme on le verra dans ces pages, c'est le juge vers qui on se tourne en cas de litige qui doit apprécier la gravité de la situation,qui varie donc d'un cas à l'autre.
Que dit la loi sur le bruit dans les copropriétés
La question est controversée et loin d'être facile à démêler. Il est régi par le Code civil, le Code criminel et le règlement de copropriété, s'il est de nature contractuelle. Ensuite, il y a les nombreuses phrases de la Cour de cassation.
Lorsque l'administrateur intervient
L'administrateur de la copropriété ne peut être appelé à intervenir que si le règlement prévoit des règles spécifiques sur le bruit et pas dans tous les autres cas (sa tâche est en fait de faire appliquer le règlement et non la loi).
Le bruit dans le code civil
L'article 844 du code civil dispose que "le propriétaire d'un bien ne peut empêcher l'émission de fumée ou de chaleur, de fumées, de bruits, de tremblements et de propagations similaires provenant du fonds
du voisin, sinon dépasser la tolérance normale, compte tenu également de l'état des lieux ». Le même code prévoit également que «dans l'application de cette règle, l'autorité judiciaire doit concilier
les besoins de production avec les raisons de la propriété. Il peut prendre en compte la priorité d'un usage particulier ».
Le bruit dans le Code pénal
Du point de vue pénal, cependant, l'article 659 dispose que << quiconque, en faisant des bruits ou des bruits, ou en abusant d'instruments sonores ou de signaux acoustiques ou en provoquant ou non les bruits d'animaux, perturbe les occupations ou le reste des personnes, ou spectacles, rassemblements ou divertissements publics, est passible d'une arrestation pouvant aller jusqu'à trois mois ou d'une amende pouvant aller jusqu'à trois cent neuf euros. Une amende allant de cent trois à cinq cent seize euros est appliquée à ceux qui exercent une profession
ou une profession bruyante contre les dispositions de la loi ou les prescriptions de l'Autorité ». Le Code criminel, au sujet des odeurs nocives, prévoit également que «quiconque jette ou verse, dans un lieu de transport en commun ou dans un lieu privé mais en commun ou utilisé par d’autres, des choses susceptibles d’offenser ou salir ou harceler les gens, ou, dans les cas non autorisés par la loi, il provoque des émissions de gaz, de vapeurs ou de fumée, susceptibles de provoquer de tels effets, est puni d'une arrestation pouvant aller jusqu'à un mois ou d'une amende pouvant aller jusqu'à deux cent six euros ".
Bruit: jusqu'à 3 et 5 décibels au-dessus du bruit de fond
En ce qui concerne le bruit, le Code civil ne contient pas de valeur maximale à l'intérieur de laquelle pouvoir pousser sans créer de perturbations et avoir des problèmes; la seule disposition de la loi est la formule «tolérance normale» figurant à l'article 844. Ainsi, il a fallu des dizaines de jugements de tribunaux et de la Cour suprême pour déterminer une limite partagée, en ce qui concerne les milieux de vie. Pour le moment, il est considéré comme égal - malgré les récentes modifications réglementaires - à 3 décibels pour le bruit de fond pendant la nuit et 5 décibels pour le bruit de fond pendant la journée. Cela signifie que le même bruit peut être tolérable ou intolérable, selon l'endroit où il est produit. Pour en revenir à l'exemple du guitariste de nuit, si le musicien joue chez lui,qui est situé dans une zone de clubs et de piano-bars, le bruit qu'il produit devra être comparé au bruit de fond, qui sera certainement plus fort que le bruit trouvé dans une rue résidentielle sans établissements commerciaux.
Le rôle de l'administrateur
La copropriété qui se plaint du bruit, n'ayant pas réussi à faire renoncer l'auteur du son ennuyeux à continuer la gêne, doit contacter l'administrateur, qui à son tour doit essayer de convaincre le voisin. Si cette tentative échoue également, la question doit figurer parmi les points à l'ordre du jour de la réunion. Le dialogue doit également être encouragé ici, dans l’espoir que les parties trouveront un accord. En cas d'issue négative, si le règlement de copropriété interdit explicitement le bruit dans certaines plages horaires, l'administrateur peut imposer une sanction (allant de 200 à 800 euros en cas de récidive) qui doit cependant être résolue par l'assemblée, avec un certain nombre de votes représentant la majorité des présents et au moins la moitié de la valeur de l'immeuble (500 millièmes).
De la part du juge de paix
L'appelant en copropriété peut faire valoir ses motifs et obtenir également une indemnité pour dommages-intérêts en communiquant avec un juge de paix. Ce dernier dispose d'un bureau de conseil technique (Ctu), destiné à mesurer l'intensité du bruit à travers une étude du niveau sonore. À des fins criminelles, la jurisprudence a répété à plusieurs reprises que, pour être jugé nuisible à la paix publique, le bruit doit déranger un grand nombre de personnes. Mais attention: seuls quelques voisins peuvent se plaindre, mais pour configurer le délit visé à l'article 659 du code pénal "Perturbation des occupations ou du repos des personnes" le bruit doit être adapté et de nature à agacer un plus grand nombre d'individus .
Bruits d'une entreprise qui a loué un espace
Que se passe-t-il si certains condominiums se plaignent de bruits forts provenant du bar en dessous, qui est loué? Le locataire ou le propriétaire en est-il responsable? Ce sont des questions auxquelles la Cour de cassation, par ordonnance no. 4908 du 1er mars 2022-2023, a fourni une réponse. Pour les juges, en matière d'immissions intolérables, si elles proviennent d'un bien loué - comme dans le cas d'espèce - la responsabilité du dommage dérivant du bruit n'incombe au propriétaire du bien que dans le cas où il a contribué au réalisation du fait dommageable "et non pour avoir omis de mettre en garde le locataire de manière formelle pour qu'il prenne les mesures nécessaires pour éviter tout préjudice contre des tiers".Cela signifie que le propriétaire du bar n'est pas responsable du bruit provenant de la chambre louée. Il aurait été, cependant, s'il avait pu prévoir, au moment de la signature du bail, que le locataire «aurait causé des dommages à des tiers avec une certitude raisonnable, provoquant des libérations intolérables».
Dans une dispute due à des bruits ou des odeurs gênantes, la voie à suivre est toujours celle du dialogue. Même les tiers mis en cause, comme l'administrateur, doivent veiller à ce que cette voie soit privilégiée. En dernier recours, vous pouvez contacter le juge de paix.
Des odeurs désagréables? Nous avons besoin d'un avis d'expertSi en termes de bruits dérangeants les phrases ont permis d'identifier la valeur maximale des décibels supportables, pour les odeurs nauséabondes il n'y a pas de données de référence. Il appartient donc au juge, par l'attribution d'un rapport technique, de décider, au cas par cas, si une odeur est tolérable ou non.
La Cour de cassation est intervenue en la matière (sentence n ° 14467 du 24 mars 2022-2023), selon laquelle les dispositions de l'article 674 du code pénal - «Jet d'objets dangereux» - s'appliquent également aux odeurs désagréables. Dans le cas en question, les copropriétés du troisième étage s'étaient plaints d'émissions continues de fumées et d'odeurs désagréables de cuisine et de friture provenant de l'appartement du rez-de-chaussée.
Comparable au harcèlement sonore
Selon la Cour suprême, l'infraction prévue à l'article 674 du Code pénal peut également être configurée en cas de «harcèlement olfactif», quelle que soit la personne qui la produit. Par ailleurs, en l'absence de norme identifiant les limites d'émissions, le critère de tolérabilité normale prévu par l'article 844 du Code civil est appliqué "qui constitue une référence réglementaire, pour l'appréciation de laquelle il n'est pas nécessaire d'avoir une expertise technique, puisque le juge de fonder sa condamnation (…) sur des preuves de nature différente et donc sur les déclarations des blessés et du technicien en qui ils ont confiance ».
En collaboration avec Avv. Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242, www.fna.it