Contenu traité
- Acheter une maison, trois phases
- Acheter une maison: le moment du choix
- Éléments qui changent la valorisation d'une maison
- Acheter une maison: acheter et vendre
- Demander de la documentation
- Qui est le propriétaire de la propriété?
- Acheter une maison: les étapes du transfert de propriété
- 3 L'acte
- Si des défauts sont découverts après l'achat?
- L'agent immobilier
- Taxe sur la vente d'un logement
- Quelles déductions pour la rénovation
L'achat d'une maison est l'une des décisions les plus importantes qui se posent dans notre vie: c'est pourquoi il est important d'être préparé, même lorsque l'on s'appuie sur des professionnels du secteur. En plus du prix du bien, il est nécessaire de prévoir les frais accessoires, qui touchent environ 10% du total et incluent les taxes, le pourcentage pour l'agence et les frais de notaire. A ceux-ci s'ajoutent ceux du déménagement, une éventuelle rénovation et du mobilier. Sans oublier les frais de copropriété et d'entretien.
Acheter une maison, trois phases
- Le moment du choix
Plusieurs facteurs influent, depuis les caractéristiques de la propriété jusqu'aux mètres carrés souhaités. La zone identifiée compte aussi beaucoup, tant pour les prix du marché que pour l'organisation personnelle et familiale. - Les étapes de la vente Nous
partons de la collecte de la documentation pour arriver au transfert de propriété, qui se termine par l'acte. Un acte qui implique, en plus du vendeur et de l'acheteur, toujours le notaire et très souvent l'agence immobilière qui s'est chargée de la négociation. Avec tous les coûts associés. - Taxe: les taxes à payer
Les taxes sont celles du registre, du cadastre et du crédit immobilier, qui varient selon qu'il s'agit ou non du premier logement et que le vendeur soit un particulier ou une entreprise.
Acheter une maison: le moment du choix
Que la maison soit proposée par une agence ou offerte par un vendeur privé, peu importe: il est toujours conseillé d'avoir clairement les caractéristiques essentielles et de comprendre si le bien identifié les satisfait. A partir du prix (qu'il soit en adéquation avec le marché ou non) et des exigences spécifiques
Pour choisir en connaissance de cause, mieux vaut voir plus d'une maison, faire des comparaisons, se poser les bonnes questions et ensuite, si l'intérêt reste élevé, ne pas perdre de temps et faire une offre.
Se rendre sur place, même à distance
En personne, si possible, ou en profitant des visites virtuelles que certaines agences proposent suite à la pandémie provoquée par Covid-19, il est possible d'évaluer toute une série de variables importantes. Les voici en détail.
Les conditions. C'est là qu'un œil expérimenté peut faire la différence. Quel est l'état de la façade? Les systèmes sont-ils conformes aux normes? Les escaliers, l'ascenseur doivent-ils être rénovés? La cave est-elle présente? Est-ce accessible? Et le chauffage? Si la maison n'est pas en parfait état, des frais d'entretien imprévus peuvent survenir.
Éclairage et bruit. Le visiter à des moments différents vous fera comprendre comment la lumière change au cours de la journée et s'il y a des bruits dérangeants.
La position. Quelle est la distance entre la nouvelle maison et le lieu de travail? Si vous avez des enfants, à quelle distance de l'école? Existe-t-il des transports publics pratiques pour rejoindre vos principales destinations ou vos liaisons autoroutières? Et où est situé l'hôpital? Si la zone est animée: est-il difficile de se garer ou y a-t-il une place de parking?
Le marché
La valeur de la maison est donnée par ses caractéristiques et par les prix de la région. Il est donc nécessaire de comprendre quelles sont les valeurs moyennes, c'est-à-dire le coût au mètre carré. Un canal pour identifier ces données est l'Observatoire immobilier de l'Agence du revenu (www.agenziaentrate.gov.it). Un autre site fiable est celui de Borsino immobiliare (www.boursinoimmobiliare.it). Les annonces immobilières sont également utiles, en tenant compte du fait que par rapport au montant demandé, le prix peut souvent être réduit de 8,7% pour les bâtiments neufs et de 14,3% pour ceux à restaurer (source: Nomisma).
Point de départ: la zone commerciale
En dehors des propriétés de prestige, situées dans des zones particulières de certaines villes ou dans des stations touristiques, pour la valeur d'une maison on part du calcul des mètres carrés. La soi-disant «surface commerciale» est considérée, qui comprend la surface nette de l'appartement, 100% de la surface du périmètre et des murs intérieurs, 50% de la surface des murs en commun avec d'autres appartements. A celles-ci s'ajoutent d'autres surfaces (balcons, jardins, vérandas, caves) aux proportions variées, comme indiqué dans le tableau.
Qu'est-ce qui peut faire monter ou baisser le prix? Sur le marché libre, il n'y a pas de données objectives absolues, ce qui est valable c'est l'accord entre les parties, mais certains éléments sont certainement indicatifs.
Facteurs qui font baisser le prix:
- Absence de balcons - 5%
- Sous-sol - 30%
- Rez-de-chaussée - 20%
- Rez-de-chaussée avec jardin - 15%
- 2ème étage sans ascenseur - 5%
- À partir du troisième étage sans ascenseur - 10% pour chaque étage
Facteurs qui font monter le prix:
- Plancher du grenier + 20%
- Maison avec plusieurs salles de bain + 5%
- Chauffage autonome + 5%
- Conciergerie + 5%
Acheter une maison: acheter et vendre
Le contrat qui a pour objet le transfert de propriété de la maison d'une personne à une autre par le paiement d'un prix est sanctionné par le code civil (art. 1470). Pour arriver à ce moment, il y a généralement une série d'étapes qui protègent l'acheteur
Avant de passer au transfert de propriété, qui se termine par l'acte, il est nécessaire de vérifier la régularité du bien, tant du point de vue de l'urbanisme que de la présence d'éventuelles hypothèques. C'est en effet le droit de l'acheteur de prétendre dissiper tout doute sur la maison qu'il s'apprête à acheter, en posant toutes les questions appropriées au vendeur, directement ou par l'intermédiaire de l'agence. Et cela avant de signer un document, car après il est difficile de revenir en arrière.
La maison doit être conforme d'un point de vue urbain et cadastral, c'est-à-dire qu'elle doit correspondre au plan d'étage déposé au cadastre. At-il été construit régulièrement? S'il n'est pas neuf et a été vendu et acheté plusieurs fois par acte, il est fort probable qu'il soit en ordre. S'il est neuf ou en tout cas construit il y a quelques années, le propriétaire doit présenter le permis de construire et le certificat de viabilité, qui certifie également l'existence des exigences hygiéno-sanitaires. Dans tous les cas, le notaire effectuera et certifiera toutes ces vérifications avant l'acte.
Si la maison vient d'être construite, il est du devoir du constructeur de produire toute la documentation démontrant sa régularité (permis de construire et projet approuvé par la municipalité). Ceci est important car parfois les pièces du dernier étage ou du rez-de-chaussée peuvent apparaître sur le projet comme des entrepôts ou des greniers. Des vendeurs peu scrupuleux pouvaient les présenter comme de vrais appartements, mais sur l'acte ils seraient enregistrés comme grenier ou entrepôt. Qu'est-ce que cela implique? Cette conversion d'usage n'est pas toujours possible, sauf après des interventions spéciales (qui impliquent des coûts et des délais).
Si la propriété est en construction, il existe deux outils pour vous protéger. Au moment du préalable il est nécessaire de demander au vendeur d'émettre la caution (banque ou assurance) pour garantir les sommes livrées ou encore à livrer avant l'acte. Le constructeur ou le vendeur du bien est également tenu (décret-loi 122/2005) de délivrer à l'acheteur une police d'assurance qui le garantit en cas de dommages au bâtiment et de vices de construction.
Souvent, lorsqu'il est difficile de trouver de la documentation pour les bâtiments plus anciens, les mots «avant 1967» ou «bâtiment avant 1967» sont inscrits dans l'acte. Cela est possible car, avant cette date, il n'était pas nécessaire de demander un permis de construire si le bâtiment était construit en dehors de la ville. Puis, dès le 1er septembre de cette année-là, après l'entrée en vigueur de la loi Ponte, le permis de construire est devenu obligatoire pour toutes les propriétés. Pour utiliser cette solution, deux conditions doivent être remplies: que la maison soit située dans un bâtiment réellement situé en dehors de la ville de l'époque (qui correspond généralement au centre historique actuel d'une ville) et qu'elle se trouve dans certains manifestement construit avant 1967.
Il est conseillé de vérifier immédiatement que le vendeur est le véritable propriétaire et que la maison n'est pas grevée d'hypothèques ou d'autres formalités dommageables, comme un don, ce qui compliquerait la vente. Différent si c'est l'hypothèque enregistrée par la banque qui a accordé le prêt: en effet, il suffit de demander que l'hypothèque soit éteinte aux frais du vendeur à la date de l'acte. • À cette fin, l'Agence du revenu met à disposition des outils pour connaître le statut d'une propriété, aux comptoirs des différents bureaux provinciaux ou même en ligne.
Acheter une maison: les étapes du transfert de propriété
Il y a trois étapes qui mènent à l'achat d'une propriété: la proposition d'achat, le préliminaire et l'acte.
Il est principalement utilisé pour bloquer le prix convenu. Il n'est utilisé que pour les ventes effectuées par l'intermédiaire d'une agence immobilière, à tel point que non seulement l'intermédiaire se procure le formulaire, mais est également obligé de le signer, conjointement avec l'acheteur. Dans les négociations entre individus, le compromis est directement utilisé.
Il appartient à l'agence de déposer le formulaire auprès de la Chambre de Commerce. Ce document est de nature unilatérale, c'est-à-dire qu'il n'engage que l'acheteur. Le vendeur, en revanche, est libre d'accepter ou de refuser l'offre dans le délai fixé, qui est généralement de 15 jours. En plus de la date d'expiration, les données cadastrales doivent être indiquées et il faut préciser que l'achat doit être compris comme une somme forfaitaire, c'est-à-dire qu'il comprend également la part due aux parties communes. Il doit indiquer si l'appartement est loué ou vacant et prévoir l'engagement, de la part du vendeur, de vérifier la régularité urbaine et cadastrale. La proposition est suivie d'un dépôt de garantie en argent: si le vendeur accepte la proposition, c'est le dépôt de confirmation qui sera déduit du prix de vente. Si l'acheteur a des doutes après l'acceptation du vendeur,le dépôt ne sera pas remboursé et l'acheteur devra payer également les frais de courtage à l'agent.
Aussi appelé simplement préliminaire, promesse de vente ou de compromis, il s'agit d'un contrat dans lequel le vendeur et l'acheteur s'engagent à conclure l'acte d'achat. Ce n'est pas un acte obligatoire, mais il peut être utilisé lorsque la vente immédiate n'est pas possible: c'est un moyen de lier ceux qui achètent et ceux qui vendent. Il complète également la proposition d'achat, qui devient plus détaillée et complète.
Il n'est pas nécessaire qu'un compromis soit rédigé par un notaire. Mais, en ne le faisant pas, nous n'avons qu'un acte privé en main. Pour devenir un acte public, et donc juridiquement valable, il doit être signé par un notaire (et transcrit à l'Agence territoriale). À ce stade, ce sera la loi elle-même qui empêchera la propriété d'être vendue à quelqu'un d'autre, une hypothèque d'être enregistrée ou des servitudes passives ou tout autre acte préjudiciable à établir. L'enregistrement auprès de l'Agence du revenu est toujours obligatoire: dans les 20 jours si stipulé sans notaire; dans un délai de 30 jours si c'est le notaire qui assure l'enregistrement électronique de l'acte rédigé par lui. Pour être valable, le document doit contenir le consentement des parties,la détermination exacte de la maison à vendre et son prix.
L'inscription a toujours un coût:
- taxe d'enregistrement: 200 euros
- timbre fiscal: un pour 16 euros toutes les 4 pages ou en tout cas toutes les 100 lignes. Des timbres fiscaux doivent être apposés sur chaque exemplaire (au minimum deux). Ils doivent toujours être achetés avant de signer l'acte car ils doivent avoir la même date ou être antérieurs. Sinon, le compromis ne peut pas être enregistré.
Si des sommes ont été versées à titre d'acompte ou d'acompte, la taxe d'enregistrement proportionnelle doit être payée égale à:
- 0,50% en cas d'acompte de confirmation (code fiscal 109T).
- 3% en cas d'acompte sur le prix de vente (code fiscal 109T).
Cette taxe sera ensuite récupérée dans l'acte. En effet, il est considéré comme un acompte du montant dû pour l'enregistrement ultérieur de l'acte définitif. Si, en revanche, l'acte n'est pas stipulé, il ne sera pas restitué, sauf si la non-stipulation a des causes non imputables aux parties. ne payez que la taxe fixe de 200 euros.
Si vous devez joindre d'autres documents, tels que la certification énergétique, le plan, le cahier des charges, vous devrez payer des timbres fiscaux supplémentaires (toujours à partir de 16 euros) en fonction de la nature du document et de son format. Le paiement doit être effectué via un formulaire F23, à remettre à la banque ou à la poste. La raison du choix est RP, c'est-à-dire l'enregistrement de documents publics et privés. Enfin, vous devez remplir le formulaire 69, qui est une demande d'inscription. Ce modèle peut être téléchargé à partir du site Web de l'Agence du revenu, mais il est généralement fourni par le représentant de l'agence.
Chez le notaire les frais augmentent. En fait, il faut ajouter ce qui suit:
- honoraires professionnels
- droit de timbre de 155 euros
- taxe hypothécaire de 200 euros
- frais d'hypothèque de 35 euros.
Par ailleurs, la signature du compromis détermine également le droit de tout courtier immobilier de percevoir (après l'acte) la commission.
C'est le contrat final, rédigé, vérifié et garanti par le notaire. Aussi appelé acte de vente définitif, il doit être accompagné de certains documents et contenir des informations précises:
- l'identité de toutes les parties (vendeur, acheteur et éventuel médiateur). Le notaire et toute autre personne impliquée dans la procédure d'achat doivent également se présenter;
- les classifications énergétiques (y compris l'Ape, certificat de performance énergétique) et les certifications
des systèmes domestiques, qui certifient leur régularité et leur correspondance avec ce qui a été précédemment déclaré; - les données cadastrales, les plans d'étage et toute information nécessaire sur la propriété en question;
- le document rédigé par l'administrateur de la copropriété attestant le paiement régulier par le vendeur des charges de copropriété (sous réserve de révision);
- tout ce qui concerne l'argent en circulation (pourcentages dus aux courtiers, frais de notaire, etc.), en joignant - si nécessaire - la demande et l'approbation d'une hypothèque;
- l'utilisabilité du bien, l'absence d'hypothèques, de contraintes ou de vices de toute nature.
Ce n'est pas un simple éditeur: devant la loi, il a le rôle de garant dans la transaction. Il devra également déposer les sommes versées par l'acheteur (loi 124/2021) sur un compte courant dédié et les conserver jusqu'à ce qu'il en devienne le propriétaire effectif. Les frais de notaire sont toujours payés par l'acheteur et font souvent partie de la négociation entre les parties. Les actes sont alourdis par divers postes de dépenses, certains fixes, tels que les droits de timbre établis par la loi, d'autres variables, comme les pourcentages paramétrés en fonction de la valeur du bien ou du degré de parenté entre le donateur et le donataire, en plus du registre et aux frais de secrétariat. En ce qui concerne les honoraires professionnels, il n'y a plus de barèmes tarifaires, donc chacun décide de sa propre rémunération à sa discrétion, selon les règles du marché libre.Il est donc conseillé de demander un devis avant de choisir le notaire.
Et s'il y avait des vices cachés qui n'étaient pas apparus auparavant? Quelles garanties sont valables, une fois que vous avez les clés de la maison? Le temps d'agir n'est pas long: l'acheteur doit signaler les vices au vendeur dans les huit jours suivant la découverte . Par lettre recommandée avec accusé de réception, vous déclarez votre volonté de faire usage de la garantie. Si le vendeur n'agit pas de son plein gré contre les vices, l'acheteur peut intenter une action en justice en contactant un avocat et en faisant valoir la garantie contre les vices. Cependant, l'action doit avoir lieu dans l'année suivant l'acte. Un juge peut prononcer la résiliation du contrat, si les détails existent. Le vendeur devra alors restituer la somme reçue et l'acheteur la maison. S'il préfère conserver la maison, quels que soient les défauts, il peut demander une réduction du prix de vente payé et donc le remboursement de la différence. Exceptions: si le dommage est structurel (défaut de sol ou défaut de construction), à tel point qu'il ne peut être découvert immédiatement, ou aussi grave qu'une infiltration d'eau, l'acheteur peut intenter une action contre le constructeur de la maison jusqu'à 10 ans après l'acte . Les délais de reporting s'allongent également: vous avez un an pour écrire au vendeur et lui signaler les problèmes.
Il doit être inscrit à la Chambre de Commerce et avoir une carte d'identité. La loi prévoit qu'aucune commission n'est due à ceux qui exercent cette profession sans aucun titre. Selon la loi, il est chargé de vérifier l'origine de la maison, la propriété, la présence ou l'absence de cautionnement et de garantir au vendeur et à l'acheteur les clauses appropriées.
Le service d'agence, bien sûr, a un coût qui est payé, sous forme de commission, à la fois par le vendeur et l'acheteur de l'immeuble. Combien? Cela dépend, car aucune loi n'impose des taux fixes ou des plafonds. Habituellement, les coutumes du lieu et les indications de la chambre de commerce locale sont valables, même si rien de tout cela ne doit être considéré comme contraignant. En gros, une commission qui ne dépasse pas 2% du prix de vente peut être considérée comme juste, mais elle peut aussi aller jusqu'à 4%. La facture est obligatoire: et c'est vraiment important, car les frais de courtage immobilier sont déductibles de la déclaration de revenus, jusqu'à un maximum de 1000 euros.
Une fois l'acte conclu, les clés de la maison passeront du vendeur à l'acheteur qui, à son tour, remettra les chèques pour paiement. Tout ce qui n'est pas écrit dans l'acte, même s'il a été préalablement convenu avec d'autres instruments, n'aura aucune valeur. Selon le décret-loi n. 223/2006, les parties qui concluent le contrat de vente définitif doivent déclarer les termes du prix convenu, en précisant s'il s'agit d'un chèque et / ou d'un virement bancaire.
Taxe sur la vente d'un logement
Ils représentent l'un des postes de dépenses à ajouter à celui du prix du bien, mais s'il s'agit du premier logement, vous avez droit à des taux réduits, tant pour la TVA que pour la taxe d'enregistrement. Et certaines nouveautés concernent également ceux qui possèdent déjà et doivent acheter une résidence secondaire
Les taxes liées à l'achat de la maison sont principalement la taxe d'enregistrement (si vous achetez à une personne privée) et la TVA (lorsque le vendeur est une entreprise). A ceux-ci, dans les deux cas, il faut ajouter l'hypothèque et la taxe cadastrale. Le package bonus en vigueur en 2022-2023 confirme les avantages offerts à ceux qui achètent une propriété; en particulier, il existe quelques innovations jurisprudentielles pour l'achat non seulement de la première, mais aussi d'une résidence secondaire. En fait, même ceux qui possèdent une propriété peuvent profiter des allégements fiscaux et en acheter un second si le premier est jugé inapproprié. Il s'agit d'une inaptitude subjective, lorsque la maison précédemment achetée ne peut plus répondre aux besoins de logement du contribuable et de sa famille ou d'inaptitude objective,comme dans le cas d'un bien loué et qui ne peut donc pas être utilisé par le propriétaire car il est soumis à des contraintes légales (comme l'exige la Cour suprême dans l'arrêt du 27 juillet 2022-2023).
Le droit aux prestations est reconnu directement par le notaire, il n'est pas nécessaire d'en faire la demande. C'est à propos de:
- Réduction de la TVA de 10% à 4% destinée à ceux qui achètent une maison directement auprès de l'entreprise de construction, en payant un montant fixe de 200 euros d'hypothèque et de taxe cadastrale;
- taxe d'enregistrement à 2% pour les achats auprès des particuliers; montant de la taxe cadastrale et hypothécaire dans ce cas à 50 euros;
- crédit d'impôt: le premier bonus logement pour ceux qui vendent et rachètent leur logement dans les 12 mois en utilisant les concessions, prévoit la possibilité de soustraire la taxe à payer de celle déjà payée pour l'achat de la maison précédente.
Afin de profiter du bonus, certaines conditions sont requises. Ceux de la personne qui achète sont: ne pas posséder de logement sur tout le territoire national pour lequel les concessions ont été utilisées, ou les vendre dans un délai d'un an. L'engagement de vendre le bien immobilier doit être reflété dans l'acte d'achat (vente, acte de donation ou déclaration de succession). Si cela ne se produit pas, vous perdrez votre premier bonus maison et, en plus des impôts plus élevés et des intérêts connexes, vous devrez payer une pénalité de 30%.
Résider dans la commune où vous achetez une maison ou y établir votre résidence dans les 18 mois suivant l'achat, ou prouver que votre lieu de travail ou studio est situé dans la commune susmentionnée. La maison peut également être située sur le territoire de la commune où l'employeur a son siège social ou exerce l'activité, même si l'acheteur a été transféré ultérieurement à l'étranger pour des raisons professionnelles; ou être dans une commune italienne si l'acheteur est un citoyen italien qui a émigré à l'étranger et qui n'a pas d'autres maisons en Italie.
Exigences relatives à la propriété
La maison et les dépendances connexes (une pour chaque catégorie) doivent appartenir à l'une des catégories cadastrales suivantes
- A / 2 (habitations civiles);
- A / 3 (logement économique);
- A / 4 (logement populaire);
- A / 5 (maison ultra populaire);
- A / 6 (maison rurale);
- A / 7 (maisons dans de petites villas);
- A / 11 (maisons et hébergements typiques des lieux).
Les concessions ne s'appliquent pas aux demeures majestueuses, villas, châteaux et palais d'une valeur historique et artistique éminente.