Le règlement sur la copropriété (ou l'assemblée) est l'acte par lequel chaque copropriété dicte les règles de son fonctionnement. En particulier, ce document traite de l'établissement des dispositions pour ce qui concerne les tâches de l'administration, l'utilisation des biens communs, la répartition des charges et les droits et obligations de chaque copropriété sur les parties communes. Ce type de règlement est donc très similaire à un contrat , mais se distingue surtout par le fait que, si le contrat requiert la signature de toutes les parties, celle-ci peut au contraire être approuvée même avec seulement la majorité des participants des intervenants sous condition que ceux-ci ont au moins la moitié des millièmes du bâtiment.
Cependant, un deuxième type de réglementation peut également exister pour intervenir dans la vie d'un bâtiment et de ses habitants , à savoir la réglementation contractuelle . Il s'agit en pratique d'un acte qui est rédigé lorsque la copropriété n'existe pas encore et pour cette raison, il est également qualifié de règlement «externe» ou, plus précisément, de règlement «d'origine externe». Il s'agit de l'acte par lequel le constructeur ou le propriétaire unique de l'ensemble du bâtiment, avant de commencer à vendre les unités immobilières individuelles, dicte les règles de fonctionnement d'un bâtiment. Par exemple, pour l'identification et la liste des parties communes, la ventilation des charges, les tableaux de valeurs millièmes selon lesquelles cette ventilation doit être effectuée et d'autres dispositions concernant la durée de vie de la copropriété.
La caractéristique fondamentale est que cette réglementation , bien qu'acceptée non lors d'une assemblée mais à des moments temporellement distincts entre eux, atteint toujours l'unanimité. Il peut donc contenir des contraintes plus significatives et plus fortes que celle approuvée par une majorité , d'origine d'assemblage.
Cependant, comme un règlement contractuel, un règlement de rassemblement approuvé à l'unanimité peut renverser la situation et intervenir pour réglementer des secteurs même délicats: pensez à l'interdiction de louer l'appartement à des activités commerciales, à celle de suspendre les vêtements à l'extérieur du fenêtre. Si, en général, le règlement de montage vise à gérer uniquement les parties communes et non les logements , qui font partie de la propriété individuelle, une autolimitation approuvée par tous les propriétaires des différents appartements qui composent un immeuble peut légitimer des contraintes autrement impossibles. à imposer ex post.
Dans cet article, examinons maintenant le règlement de l'assemblée générale, tandis que dans une discussion future nous discuterons du règlement contractuel.
Un règlement doit être formé dans une copropriété lorsque le nombre de copropriétés (propriétés exclusives) est supérieur à dix , selon les dispositions de l'article 1138, alinéa 1 du Code civil. Par conséquent, il est fait référence à l'élément subjectif des propriétaires et non à l'élément objectif des fractions dans lesquelles la copropriété est divisée, à partir du principe que la nécessité d'avoir des règles est liée au nombre de personnes à administrer. En dessous de ce nombre , le règlement peut encore être préparé, mais ce n'est pas obligatoire.
L'organisme habilité à formuler le règlement est l' assemblage des copropriétés (sans préjudice de la possibilité, reconnue à la tête de chaque copropriété, de prendre l'initiative).
La majorité nécessaire pour l'assemblée au premier appel est la majorité des présents qui représentent au moins la moitié de la valeur du bâtiment: il vaut mieux l'approuver avec cette majorité, car s'il est approuvé au deuxième appel à une majorité inférieure, il pourrait être «contesté» par des participants dissidents et absent de la résolution d'approbation dans les trente jours.
Une fois approuvé, le règlement de l'assemblée générale est le droit interne de la copropriété, de sorte que ceux qui y pénètrent n'y restent automatiquement soumis que parce qu'ils sont devenus une copropriété: ayant un contenu purement "managérial" dans les limites des matières prédéterminées par la loi, le règlement de l'assemblée générale lie tous les participants " actuels », y compris les dissidents, les abstentions et les absents et les« futurs »participants, c'est-à-dire ceux qui feront partie de la copropriété (héritiers et ayants droit).
Le contenu du règlement de copropriété approuvé à la majorité est limité dans le cadre de l'art. 1138 du Code civil. En particulier, le dernier paragraphe de la règle interdit au règlement de limiter les droits des copropriétés , y compris les droits sur les propriétés exclusives et la protection des animaux de compagnie. Le règlement de l'assemblée générale des actionnaires ne peut interdire la possession ou la possession d' animaux de compagnie , ce secteur étant soumis à une réglementation contractuelle avec le consentement unanime des copropriétés, puisqu'il porte sur les droits sur les propriétés exclusives.
Quant aux critères à suivre pour interpréter correctement le règlement de l'assemblée générale, ils dépendent de la nature juridique du règlement lui-même. Les questions les plus importantes qui se sont posées dans le contexte jurisprudentiel, en relation avec l'interprétation de la réglementation, concernent essentiellement la lecture des clauses qui limitent les droits de jouissance et d'aliénation des propriétés exclusives des copropriétés individuelles, questions qui sont cependant laissées à la discipline de réglementations contractuelles et non conformes.
Enfin, en ce qui concerne le contenu, le règlement de l'assemblée générale ne peut contenir que des règles régissant l'utilisation et les modalités de jouissance des biens / services / installations communs; Le règlement de montage doit également contenir les règles de répartition des charges , selon les droits et obligations de chaque copropriété; le règlement de montage doit alors contenir les règles de protection du décorum du bâtiment ; enfin, le règlement de l'assemblée générale doit contenir les règles relatives à «l'administration» : cette catégorie comprend les clauses concernant la figure de l' administrateur , les heures et lieux de convocation et les modalités de communication,fonctionnement de l'assemblée avec un système de vote , représentation à l'assemblée, les pouvoirs de celle-ci, la désignation du président et du secrétaire, la mise en place d'organes administratifs et de contrôle supplémentaires, l'établissement et la tenue du procès-verbal, la tenue des parties communes, assurance bâtiment, contrats d'embauche et de travail des salariés, formation et rédaction du budget et du solde final, tenue des registres nécessaires à la gestion administrative et comptable, constitution d'éventuels fonds, les temps de collecte des contributions, les temps des plantes et ainsi de suite.
Le règlement de l'assemblée générale peut être modifié, complété ou partiellement abrogé par l'assemblée générale elle-même, à la majorité requise pour son approbation.