Dans une copropriété, en plus du règlement d'assemblage, il peut également y avoir le règlement dit contractuel , acte qui est rédigé lorsque la copropriété n'existe pas encore , et pour cette raison, il est également appelé règlement "externe" ou plus précisément, un règlement de "Origine externe".
Le constructeur ou propriétaire unique de l'ensemble du bâtiment , avant de commencer à vendre les unités immobilières individuelles, prépare le règlement de la copropriétédicter les règles d'identification et de cotation des parties communes, la répartition des charges, les tableaux de valeurs millièmes selon lesquelles cette répartition doit être effectuée et les autres dispositions relatives à la durée de vie de la structure condominiale. Avec la vente des unités immobilières individuelles, dans chaque contrat de traduction, chacun des acheteurs déclare accepter les clauses contenues dans le règlement, ce qui confère substantiellement à ce dernier les exigences d'un contrat réel tel qu'il est connu et accepté dans un con les autres clauses contenues dans le contrat de vente.
Compte tenu de la modalité particulière de sa formation, aucune approbation ultérieure par l'assemblée n'est nécessaire car, une fois l'achat par tous les acheteurs des unités immobilières respectives faisant partie de l'immeuble en copropriété (pas seulement les appartements, mais aussi les caves, les garages, etc.), la régulation de quo devient effective et contraignante envers tous, faisant partie du contenu des actes individuels par relation.
La particularité des règlements contractuels et, avec quelques réserves, de ceux approuvés en assemblée générale par le vote unanime de tous les participants à la copropriété consiste tout d'abord dans le fait qu'ils peuvent valablement contenir des clauses limitant les droits des copropriétés individuelles.sur les parties communes et sur les mêmes propriétés exclusives, les interdictions de destination des lots immobiliers, ou réserves de propriété et en général des clauses qui, en restreignant les droits normalement dus au propriétaire, doivent, pour être valables et opposables, être acceptées par tous les acheteurs. copropriétés. En effet, les clauses du règlement de copropriété de nature contractuelle sont contraignantes pour les acquéreurs des appartements individuels quelle que soit la transcription, il suffit que dans l'acte d'achat référence soit faite au règlement de copropriété, qui, bien que non inséré matériellement, doit être considéré comme connu et acceptée sur la base du rappel ou de sa mention dans le contrat.
Il convient également de noter que la disposition contenue à l'art. 1138, dernier alinéa, du code civil, selon lequel le règlement de la copropriété ne peut en aucune manière porter atteinte aux droits des copropriétés, se réfère aux règlements approuvés à la majorité, mais pas à ceux approuvés par l'ensemble des copropriétés, qui, couvrant avec ladite valeur contractuelle ils peuvent très bien contenir des limitations aux droits des copropriétés elles-mêmes sur les biens communs et individuels. En tout état de cause, les règles d'un règlement de copropriété à caractère contractuel peuvent déroger ou intégrer la discipline légale (Cass. Civ., Section II, 6 octobre 1999, n. 11121).
Mieux dire, dans le cadre des réglementations contractuelles (d'origine tant externe qu'interne), il faut distinguer les clauses à contenu typiquement «réglementaire», visant à réglementer la conservation, l'utilisation et la jouissance des parties communes, ainsi que la préparation et l'utilisation de services communs et de clauses de nature "contractuelle", qui affectent la facilité d'utilisation et la destination des parties exclusives ou qui entraînent des restrictions au droit de propriété des individus sur les biens communs.
Quant au contenu, les clauses qui figurent le plus fréquemment dans la réglementation d'origine externe sont celles relatives au partage des dépenses (clause d'exonération totale ou partielle de la contribution aux dépenses, partage des dépenses à parts égales, etc.; clauses contenant des interdictions ou limitations d'usage ou la destination des propriétés exclusives ou des parties communes).
Il est intuitif que la réglementation de la copropriété ne puisse pas avoir un contenu statique et immuable , elle peut donc bien être sujette à des changements au fil du temps par rapport à de nouveaux intérêts de gestion (pensez à l'achat d'un terrain à réglementer ou à un innovation technologique qui augmente le patrimoine commun.
Si la réglementation contractuelle est une limitation …
La réglementation contractuelle peut être une source de limitations générales ou particulières pour les copropriétés individuelles concernant l'utilisation des unités de propriété de propriété exclusive; plus rare est le cas où le même règlement prévoit des extensions des droits dus à tous. À cet égard, il a été précisé que les limitations des pouvoirs des copropriétés et de leurs droits sur les biens individuels - visant à garantir les besoins de coexistence, de sorte que l'exercice du droit de propriété ne soit pas une source de désagréments et de désagréments pour autrui - peuvent survenir par le règlement approuvé par tous les participants, car celui-ci, ayant une valeur contractuelle, est valable et effectif à partir du consentement des parties intéressées, à condition qu'il soit exprimé sous la forme requise par rapport à la nature de chaque limitation, charge ou servitude qui est imposée.Il est surtout fait référence aux clauses qui interdisent aux propriétaires d'attribuer les appartements ou locaux de propriété exclusive à l'exercice de certaines activités ou de les utiliser pour certaines formes d'utilisation, car ils sont considérés comme dangereux pour la copropriété, ou en tout cas une source de trouble. ou des inconvénients pour la collectivité (par exemple, l'interdiction d'attribuer des unités immobilières aux entreprises, cabinets médicaux, cabinets professionnels, commerces, chambres d'hôtes, pensions).ou en tout cas une source de trouble ou de désagrément pour la collectivité (par exemple, l'interdiction d'attribuer des unités immobilières à des entreprises, cabinets médicaux, cabinets professionnels, commerces, chambres d'hôtes, retraites).ou en tout cas une source de trouble ou de désagrément pour la collectivité (par exemple, l'interdiction d'attribuer des unités immobilières à des entreprises, cabinets médicaux, cabinets professionnels, commerces, chambres d'hôtes, retraites).
De plus, comme il n'y a pas de dispositions d'ordre public, de par leur nature obligatoire, pour interdire l'inclusion dans le règlement de règles aussi restrictives, il est pleinement conforme à l'esprit et à la lettre des principes régissant la matière de copropriété, pour la fonction impérative de assurer le bon usage et la jouissance de la chose commune, y introduire des contraintes et des limites aux mêmes propriétés individuelles à la suite d'une détermination concertée des ayants droit, nécessaire pour parvenir à l'utilisation la plus commode et la plus rentable des choses communes avec le moins de dommages pour eux ainsi que pour la meilleure jouissance possible des utilités liées aux propriétés exclusives.
Par conséquent, les clauses du règlement de la copropriété de nature contractuelle , qui peuvent imposer des limitations aux pouvoirs et aux facultés des copropriétés sur les parties de leur propriété exclusive pour autant qu'elles soient énoncées clairement et explicitement, sont contraignantes pour les acheteurs des appartements individuels si, indépendamment de transcription, dans l'acte d'achat, il a été fait référence au règlement de copropriété, qui - bien que non inséré matériellement - doit être considéré comme connu ou accepté sur la base de sa référence ou de sa mention dans le contrat.