Vous pouvez devenir propriétaire même sans demander une hypothèque, grâce à la formule de loyer avec rachat, ce qu'on appelle le «loyer à acheter» . Le Conseil national des notaires a publié un vademecum pour aider les citoyens qui souhaitent aborder ce nouveau type de vente immobilière qui se propage ces dernières années, en réponse à la crise économique et que le législateur a réglementé pour la première fois avec le décret Unblock. Italie .
Dans le vademecum, il est tout d'abord précisé que le loyer d'achat est un nouveau type de contrat dans lequel un contrat de location et une vente préalable d'un bien sont fusionnés . En pratique, cela signifie que le propriétaire livre immédiatement le bien au locataire-futur acheteur , qui paie le loyer; après un certain laps de temps, le locataire peut décider d'acheter ou non le bien, en déduisant une partie des loyers payés du prix .
Le locataire n'est pas obligé d'acheter la maison après la période de «location» dans un délai fixé par les parties, généralement 10 ans, mais il a le droit de le faire . Si les parties conviennent que le locataire est obligé d'acheter, il ne s'agit plus d'un contrat de location avec rachat.
Le principal avantage pour ceux qui vendent, selon le Notariat, est la possibilité de trouver un plus grand nombre d'acheteurs potentiels . En revanche, le risque est que le locataire décide de ne pas acheter la maison. Dans ce cas, cependant, le propriétaire peut conserver tout ou partie de ce qui a été payé (et ce sera une somme plus élevée qu'un loyer normal). L'autre risque est celui de retrouver le bien occupé par le locataire devenu défaillant et de devoir faire appel au juge pour libérer le bien et le vendre à d'autres. En cas de non-achat ou de non-paiement des honoraires le propriétaire devra entreprendreune action non pas d'expulsion, mais de mise en liberté des biens qui est beaucoup plus rapide et moins coûteuse , mais tout est toujours laissé aux tribunaux individuels.
Pour se protéger, le vendeur peut augmenter le loyer par rapport à un bail normal et la partie du loyer qu'il peut retenir dans le cas où la vente n'est pas conclue doit être convenue , afin qu'il puisse être indemnisé de manière adéquate pour le défaut de conclure d'autres affaires. D'autre part, le locataire est également protégé, étant donné que la loi prévoit la transcription dans les registres immobiliers du contrat de location à acheter, d'une durée de 10 ans, ce qui permettra au locataire d'acheter le bien sans hypothèque, saisies ou autres préjudices , qui émergent après la transcription du loyer à acheter.
Vous pouvez louer avec rachat non seulement un appartement, mais aussi un garage, une cave, des commerces, des bureaux, des entrepôts et des commerces jusqu'au terrain.
L'objet du loyer à acheter peut également être un bien en construction . En cas de faillite de l'entreprise, le locataire ne perd pas son argent et le contrat se poursuit même en cas de faillite du propriétaire.
Du point de vue contractuel, le Notariat, pour faciliter les citoyens qui veulent réaliser la rente avec rachat, a développé un schéma de contrat type. Comme tous les contrats préliminaires, les parties peuvent désigner un tiers dans l'acte.
D'un point de vue fiscal, cependant, en période d'utilisation du bien, donc pendant le bail, les taxes liées à la possession du bien sont à la charge du propriétaire, comme dans tout contrat de location . Les frais de transcription du contrat dans les registres immobiliers sont, en revanche, à la charge de l'acquéreur, de même que les frais et taxes dus au titre de l'acte de vente du bien.
Lors de la vente du bien , pour comprendre combien de taxes à payer , y compris la TVA, les taxes d'immatriculation et d'hypothèque et cadastre, il est fait référence aux taxes ordinaires prévues pour la vente immobilière qui distinguent une vente par une personne privée (taxe d'enregistrement, hypothèque et cadastre) et par une entreprise (4% TVA hypothécaire et taxes cadastrales).
Cliquez ici pour voir le contrat de location pour acheter.