Outre le bail immobilier classique, la possibilité pour le locataire de sous-louer le bien est prévue par le code civil , mais il existe des conditions qui doivent nécessairement être respectées. Voyons ce qu'ils sont, cependant, en gardant à l'esprit que le propriétaire a toujours le droit de s'opposer.
Le contrat de location en est un dans lequel un sujet, appelé bailleur, met à disposition d'un autre, le locataire, l'usage d'un bien pour un usage résidentiel, moyennant le paiement d'une redevance déterminée par les parties, le loyer. Avec la sous-location, le locataire peut sous-louer le bien à un tiers mais seulement partiellement, par exemple le locataire peut louer une chambre de son appartement à une autre personne.
Comme la loi n. 392 de 1978, la sous-location peut être partielle à moins que le bailleur ne le refuse. Le propriétaire dans le contrat peut toujours interdire expressément la sous-location, donc avant de procéder, il est toujours conseillé de lire attentivement toutes les clauses du bail.
S'il n'y a pas d'interdiction, le locataire peut procéder à la sous-location du bien. Cependant, le bailleur doit en être informé par un préavis adressé par lettre recommandée . Ainsi, deux contrats distincts sont créés: d'une part le contrat de bail ordinaire entre le bailleur et le locataire et d'autre part le contrat de sous-location entre le locataire et le sous-locataire.
Quelles sont les exigences que le locataire doit respecter ? En premier lieu, comme nous l'avons dit précédemment, nous devons avertir le bailleur au moyen d'une lettre recommandée qui doit être envoyée avant la date de stipulation de la sous-location.
La lettre doit indiquer:
- données du sous-locataire
- durée de la sous-location
- nombre de chambres sous-louées
Quant à la durée, celle-ci ne peut jamais être supérieure à celle du bail, alors que le montant du loyer est gratuit. Le bailleur peut dans tous les cas percevoir le loyer de la sous-location si le locataire n'a pas payé le loyer.
Une autre obligation à respecter est d'enregistrer le contrat auprès de l'Agence du revenu. Pour ce faire, vous pouvez utiliser le formulaire RLI , disponible sur le site Internet de la même Agence, l'imprimer et le remplir. En particulier, dans la partie A, le code 2 doit être inscrit dans la case «Cas particuliers» Une fois le formulaire RLI rempli, il doit ensuite être envoyé à l'Agence, également par voie électronique. En même temps que l'enregistrement du contrat, la taxe d'enregistrement doit être payée , qui mesure égale à 2%. Lorsqu'un bien immobilier est sous-loué, il n'est pas possible d'opter pour le régime du coupon sec même si le contrat de location d'origine applique la taxe de substitution du régime optionnel, il ne peut pas être étendu à la sous-location.
Une fois la communication reçue, le bailleur a 30 jours pour s'opposer pour des raisons sérieuses. Les motifs graves sont généralement indiqués comme tout comportement sérieux qui justifie le refus du bailleur, par exemple la situation économique et la fiabilité du sous-locataire.