Avec la réforme de la copropriété, l'administrateur a acquis une plus grande autonomie pour agir contre ceux qui ne paient pas les charges dues, car les conséquences retombent sur les autres propriétaires. Un moyen efficace de résoudre un problème grave.
En Italie, du nord au sud, les copropriétés en défaut sont en constante augmentation. Une multitude variée à laquelle appartiennent de nombreuses personnes en difficulté économique, mais malheureusement aussi de nombreuses personnes «intelligentes» qui ne paient pas les frais de copropriété ou même ceux liés aux services de base, comme l'eau, l'électricité, le gaz et le chauffage. L'art. 1129 du Code civil désigne l'administrateur de la copropriété comme le responsable de la perception des crédits, calculés sur la base de la répartition des dépenses votée par l'assemblée.
C'EST L'ADMINISTRATEUR QUI DOIT DEMANDER LES PAIEMENTS
Après la récente réforme de la copropriété, les pouvoirs de l'administrateur envers les défaillants se sont accrus, même si le recouvrement des insolvabilités reste long et compliqué. Pour la protection des propriétaires, il faut toutefois préciser immédiatement que si l'administrateur ne se conforme pas aux dispositions du Code concernant sa mission, il commet une irrégularité grave, qui peut entraîner la révocation du mandat. Il y a six mois, à compter de la fermeture annuelle de l'entreprise, pour pouvoir agir contre la copropriété qui ne paie pas; ainsi, après l'avoir demandé (mais ce n'est pas obligatoire de le faire), sans l'autorisation de l'assemblée, il peut obtenir une injonction «immédiatement exécutoire». Cette rapidité est souvent relative,de sorte que l'augmentation des défauts de paiement a surchargé les tribunaux et que, par conséquent, il peut s'écouler quelques mois avant que le décret ne parvienne à son destinataire. Fondamentalement, le juge, sur la base des preuves fournies par l'administrateur, oblige la copropriété à payer les dépenses dues, sous peine de saisie des biens.
LES AUTRES CONDOMINIUMS ONT PAYÉ POUR CEUX QUI NE LE FAIT PAS. MAINTENANT, LES CRÉANCIERS PEUVENT AGIR IMMÉDIATEMENT CONTRE LES DÉBITEURS
En attendant, en attendant que la procédure judiciaire suive son cours, les autres copropriétés paient les frais manquants. Ceux-ci sont répartis entre tous en pourcentage des millièmes, recalculés à l'exclusion du défaillant lui-même. Les millièmes de référence sont ceux relatifs au type de dépenses encourues: par exemple, il s'agira de ceux "chaleur" pour la partie concernant le chauffage ou de ceux "possédés" pour la rénovation de la façade, etc.
Si d'une part le paiement de la cotisation du défaillant sert à éviter toute interruption de l'approvisionnement de l'ensemble du bâtiment, d'autre part cela apparaît comme une grande injustice. Pourquoi ceux qui sont en règle doivent-ils supporter les coûts de ceux qui ne le sont pas? Et pourquoi les fournisseurs ne s'adressent-ils pas directement aux défaillants? Avec la récente réforme de la copropriété, l'administrateur est tenu de transmettre les noms et les parts de la dette des défaillants aux créanciers insatisfaits, afin qu'ils puissent agir exclusivement contre ceux qui n'ont pas payé et, seulement si la tentative échoue, envers l'ensemble de la copropriété.
L'APPROVISIONNEMENT PEUT ÊTRE SUSPENDU
Il est bon de rappeler que tant l'article 1565 du Code civil que certaines clauses des contrats prévoient la possibilité pour le gestionnaire (en termes du contrat de fourniture), mais avec un préavis suffisant, d'interrompre la fourniture en cas de retard dans le paiement de factures. Étant entendu que dans les immeubles en copropriété, l'interlocuteur de l'organisme fournisseur est dans la plupart des cas l'administrateur et non les copropriétés individuelles.
Les éventuels crédits réclamés par le gestionnaire font donc référence à la consommation constatée pour la totalité de la dette facturée uniquement à l'administrateur. Si, en revanche, la copropriété individuelle a conclu un contrat distinct avec le fournisseur, l'interruption du service concernera la copropriété individuelle. En attendant l'injonction, si le règlement de la copropriété l'exige, l'administrateur peut également interdire à la copropriété en défaut d'utiliser les services communs, tels que le chauffage central, l'eau et l'ascenseur, mais dans ce cas, les systèmes doivent être ont été construits prévoyant le détachement d'unités individuelles et que l'interdiction n'affecte pas le droit constitutionnel à la protection de la santé (article 32 de la Constitution).
DE QUOI FAUT-IL L'ORDRE D'INJONCTION?
Le procès-verbal de l'assemblée de la copropriété avec les résolutions approuvant le budget définitif et prévisionnel et les dépenses extraordinaires; les tableaux de ventilation des états financiers et des dépenses extraordinaires; tout avertissement envoyé par l'administrateur à la copropriété par défaut. Le problème dans la copropriété est que les effets de la dette accumulée par certains condominiums, comme la suspension de la prestation d'un service, touchent tout le monde. Sauf dans le cas où les contrats de fourniture sont individuels.
LE PROPRIÉTAIRE TOUJOURS RESPONSABLE DES DETTES
Celui qui loue paie la partie des charges de copropriété qui lui est imputée directement au propriétaire du bien, c'est-à-dire au bailleur. C'est ce dernier qui répond à l'administrateur en cas de retard ou de non-paiement du locataire (locataire), qui ne reste donc responsable qu'en cas de rupture de contrat à l'encontre du bailleur. Le locataire est tenu de payer le loyer dans les 20 jours suivant la date limite et, si le montant des frais de copropriété impayés excède le montant de deux mois du loyer, le propriétaire du logement a le droit de régler le bail. Dans le cas de la vente d'un bien immobilier, celui qui achète l'appartement du défaillant est tenu de payer les charges de copropriété de l'année en cours et de la précédente, même si au moment de l'acte il n'avait pas connaissance de la dette.Cependant, le nouveau propriétaire peut poursuivre l'ancien pour récupérer l'argent pour les dépenses impayées.
LE FONDS DE TRÉSORERIE
Pour couvrir les «trous» causés par les défaillants, l'administrateur de la copropriété peut mettre en place un fonds de caisse, financé par tous les propriétaires. Cependant, l'approbation unanime de l'assemblée de la copropriété est requise. Il convient de souligner qu'en cas d'urgence absolue, même une majorité seule peut suffire.
En collaboration avec Avv. Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242, www.fna.it