Que peut appartenir à un appartement (garage, cave, entrepôt …)? La pertinence peut-elle se rapporter à une première maison aussi bien qu'à une deuxième? Et sur la même propriété, vous pouvez en avoir deux? Quels sont les avantages de la pertinence? Et si vous souhaitez le vendre séparément? Nous avons recueilli plusieurs questions de différents lecteurs et les avons transmises à notre expert.
- L'avocat Stefano Gorla - [email protected] répond aux questions de certains lecteurs
1 Que peut appartenir à un appartement? Biens, notamment immobiliers, destinés en permanence par le propriétaire à la meilleure jouissance ou décoration de l'appartement: garages, caves, greniers, cours, terrasses, etc. à condition qu'ils soient la propriété exclusive.
2 Pertinence uniquement pour la première maison ou aussi pour la deuxième maison? Selon la loi, il est supposé que l'achat du bien principal comprend également les dépendances afférentes et ce, qu'il s'agisse de la maison dans laquelle on réside ou en ce qui concerne les résidences secondaires.
3 Est-il possible d'avoir deux appareils dans la même maison? Plus l'équipement de la maison est "riche", plus vous pouvez acheter d'appareils: terrasses, caves, greniers, parkings, etc.
4 La pertinence peut-elle être créée après l'achat? Les dépendances peuvent faire l'objet d'actes séparés ou de relations juridiques: il est possible d'acheter une dépendance après l'achat du bien, par exemple en achetant les box disponibles aux copropriétés auprès du Constructeur après avoir fini de payer la maison.
5 Quelles concessions appréciez-vous? Les premières maisons bénéficient d'un traitement fiscal particulièrement favorable tant au moment de l'achat qu'en ce qui concerne l'imposition des impôts locaux, cependant la législation fiscale actuelle impose une limite aux dépendances de la première maison, qui ne peuvent concerner que trois catégories cadastrales distinctes; au-delà des limites de la loi, le contribuable perd les avantages et est tenu de payer l'intégralité des impôts.
6 Que faire si vous souhaitez vendre un appareil séparément? L'acte de vente ne peut avoir pour objet qu'une pertinence, comme dans le cas où le propriétaire d'un appartement vend le box à des tiers; ce faisant, l'ancienne pertinence ne sera plus subordonnée à l'appartement du vendeur et les deux propriétés seront enregistrées au nom de deux propriétaires distincts.
Dans le langage courant, le terme pertinence est assez souvent utilisé pour désigner certains éléments normalement connectés à nos maisons, comme le garage ou la cave. Ainsi, par exemple, au moment de l'acte, le notaire nous informe que nous achetons également les dépendances alors que, une fois qu'ils sont devenus propriétaires, l'administration fiscale exige le paiement des taxes sur la maison et les dépendances connexes.
Parfois, alors, les parties communes d'un immeuble en copropriété sont indiquées comme des dépendances, bien que de manière incorrecte. En effet, il existe des dépendances exclues du groupe des parties communes (par exemple, les espaces de stationnement disponibles pour les copropriétés sur une zone de propriété exclusive) et des parties communes qui ne peuvent être définies comme des dépendances au sens technique (par exemple, les conduites hydrauliques non susceptibles d'usage séparé ). Voyons donc ce que l'on entend réellement par dépendances et comment elles sont réglementées, en gardant à l'esprit que plus vous êtes conscient de vos droits, plus vous aurez le droit de les exercer.
Une prémisse doit être faite: la discipline des dépendances est contenue dans quelques règles synthétiques du Code civil , qui reflètent le style et répondent aux besoins de l'époque de la promulgation (1942). Cependant, le travail incessant d'interprétation et d'application des règles, effectué au quotidien par les Tribunaux, a permis d'adapter les règles aux innovations technologiques, reconnaissant par exemple la qualité de pertinence des autoradios.
Selon l'art. 817 cc le propriétaire a le droit d'allouer en permanence un bien pour une meilleure jouissance ou une plus grande dignité qu'un autre bien; pensez, par exemple, à la commodité d'avoir un garage près de chez vous. D'un point de vue subjectif, la pertinence suppose donc la propriété par le même propriétaire à la fois du bien principal, généralement immeuble, et de celui destiné à le desservir en permanence, ou, plus rarement, de l'accord entre deux propriétaires différents; l'utilité est également comprise comme se rapportant à la chose et non à la personne. Sur le plan objectif, il doit exister entre les deux biens, déjà complets et utiles en eux-mêmes, une contrainte d'instrument juridique et économique telle qu'ils sont soumis au même régime juridique. Quand au lieu de cela deux éléments sont reliés matériellement et structurellement,afin que l'un ne puisse exister sans l'autre (comme l'ascenseur ou la chaudière par rapport à l'immeuble en copropriété), il ne se crée pas de lien pertinent qui présuppose, au contraire, l'unité et la fonctionnalité des actifs individuels.
Pour la constitution du lien apparenté par le propriétaire, les formes solennelles ne sont pas nécessaires, une manifestation sans équivoque de volonté suffit. Cependant, comme la forme écrite est requise pour les contrats immobiliers, il est bon de mentionner la création ou l'exclusion des dépendances relatives aux propriétés couvertes par le contrat.
Selon la loi (art.818 du code civil), il est supposé que l'achat du bien principal (appartement) comprend également les appareils connexes (garage, cave, grenier, etc.) et s'il s'agit de la maison dans laquelle on réside , le soi-disant première maison, tant en ce qui concerne les résidences secondaires. Plus l'équipement de la maison est "riche", plus vous pouvez acheter d'appareils : terrasses, caves, greniers, parkings, etc. Curieusement, cependant, la législation fiscale actuelle impose une limite aux dépendances de la première maison, qui ne peuvent concerner que trois catégories cadastrales distinctes. Donc, paradoxalement, si ma première maison a deux garages, l'un sera considéré comme une pertinence et l'autre… comme une résidence secondaire. La raison en est à identifier dans le traitement fiscal particulièrement favorable dont bénéficient les premières maisons , tant au moment de l'achat qu'en ce qui concerne l'imposition de taxes locales telles que les taxis . Au-delà des limites de la loi, le contribuable perd les concessions et est tenu de payer l'intégralité des impôts locaux: dans l'exemple précédent, le deuxième garage actualisera donc le TASI comme une résidence secondaire. Si, en règle générale, les dépendances suivent le bien, il est néanmoins possible de prévoir le contraire sans formes solennelles, à condition qu'il soit expressément et sans équivoque, de ne pas du tout noter le caractère accessoire ou non de la pertinence par rapport au bien principal.
En effet, il est possible que les dépendances fassent l'objet d'actes juridiques ou de relations séparés (article 818, deuxième alinéa, du code civil italien). Dans ce cas, l'exclusion de la contrainte d'appartenance peut être indiquée dans l'acte de vente de l'appartement ou l'acte peut n'avoir pour objet qu'une pertinence, comme dans le cas où le propriétaire vend la boîte à un tiers. Ce faisant, le lien pertinentiel est évidemment moins à la fois sur le plan subjectif (il y aura deux propriétaires distincts) et objectif (la boîte n'est plus subordonnée à l'appartement du vendeur). Un cas particulier d'exclusion du cautionnement d'appartenance est donné par la forclusion du logement seul, bien que la loi puisse l'étendre aux dépendances. Dans tous les cas, la loi protège les tiers qui de bonne foi estiment avoir également acheté les dépendances, à condition que leur acte soit antérieur à celui qui les exclut (article 818, troisième alinéa, du code civil italien) et, inversement, les empêche de créer illégalement des dépendances sur des actifs appartenant à des tiers (article 819 du code civil).
D'autre part, il est également possible d'acheter une annexe après l'achat du bien, par exemple en achetant les box disponibles aux copropriétés auprès du constructeur après avoir fini de payer la maison . Les éléments suivants ont été jugés pertinents par la jurisprudence, entre autres: la cour et la terrasse de la propriété exclusive, les garages possédés, les fresques d'un bâtiment historique. En tout état de cause, il n'est pas possible de réduire à une simple liste les biens qui, d'un point de vue civiliste, peuvent assumer la qualité d'appartenance, sauf à titre d'exemple. Il existe cependant deux catégories de propriétés communément considérées comme des dépendances, les greniers et les parkings, qui ont troublé l'esprit des juges pendant des décennies, pour tenter de déterminer leur caractère pertinent.
Si dans certains cas il peut sembler évident que le grenier appartient au propriétaire du dernier étage de l'immeuble, à d'autres moments, d' âpres disputes peuvent survenir entre les copropriétés , comme dans le cas où le grenier est utilisé par tout le monde comme salle de stockage ou de séchage. Pour que le grenier asservisse l'unité immobilière située à l'étage inférieur, sa seule fonction doit être d'isoler et de protéger l'appartement de la chaleur, du froid et de l'humidité. Si, en revanche, il a des dimensions et des caractéristiques structurelles qui permettent son utilisation comme compartiment indépendant, il doit être présumé être une propriété en copropriété.
L'enquête sur la nature des places de parking en copropriété est encore plus complexe, dont la relation de pertinence avec les logements est même établie par la loi qui oblige le Constructeur, face au permis de construire, à allouer une zone spécifique du bâtiment au stationnement. Selon la jurisprudence, les copropriétés doivent se voir garantir le droit d'utiliser la zone destinée aux espaces de stationnement, qui peut cependant rester la propriété du Constructeur ou de tiers; pas nécessairement, par conséquent, les espaces de stationnement deviennent la propriété exclusive de ceux qui les utilisent ou des parties communes de la copropriété. Dans la limite fixée par la loi, il est interdit de vendre un appartement sans transférer simultanément l'usage du parking; d'autre part, l'interdiction porte sur la portion de terrain supplémentaire non soumise à la restriction de destination prévue par la loi.
La qualité de pertinence du box par rapport à la résidence principale est également reconnue même si les deux biens sont loués avec des contrats différents d'un même propriétaire à un seul locataire. Ce qui est pertinent, c'est en fait l'adéquation du box pour répondre aux besoins de ceux qui occupent l'appartement et dans ce cas les deux propriétés seront soumises au même régime juridique. La qualité de pertinence a plutôt été exclue par les juges en ce qui concerne les allées, à caractère administratif, les greniers des différents appartements, les propriétés en communion, les planchers de l'immeuble en copropriété, les séchoirs en copropriété, la falaise devant la maison, en comme similaire à une propriété d'état.