Notre expert, l'avocat Stefano Gorla ([email protected]) répond aux questions des lecteurs sur la copropriété
Question de Claudia:J'ai un contrat conjoint avec deux autres filles 4 + 4, signé en septembre 2013. L'une des deux a quitté la maison, avec un préavis de deux mois, fin mai 2022-2023. Le contrat a été automatiquement renouvelé en septembre pour moi et l'autre locataire, tandis que le nom de la fille qui est partie en mai reste dans le contrat. De plus, le propriétaire en a signé un autre pour un tiers qui a pris le relais en septembre. Dans tout cela, mon problème maintenant est que le Propriétaire me demande (le seul qui reste dans la maison à ce jour) la totalité de la somme du loyer et des frais de copropriété, puisque les deux autres locataires ont quitté l'appartement dans les 30 jours pour grave raisons, mais avec courrier recommandé par moi mais non signé. Maintenant ma question est: suis-je obligé de payer leur somme s'ils ont quitté la maison dans un court laps de temps? Puis,mon contrat est différent de celui du troisième pour dernier qui a pris la relève en septembre. Bref, que dois-je faire? Ne devrais-je pas avoir un préavis minimum pour pouvoir décider de rester dans ces conditions ou de partir? Il ne me semble pas juste que dans un délai de 30 jours, je doive assumer les dépenses auxquelles je crois qu'ils devaient répondre au moins jusqu'à une période prédéterminée.
Réponse : Dans les contrats de location avec plusieurs locataires, chacun a généralement le droit de résilier le contrat par anticipation, sous réserve d'un préavis suffisant. Dans ce cas, l'obligation de payer le loyer, en commun et solidaire, est inévitablement transférée aux autres colocataires, sans préjudice du droit du propriétaire à faire prendre en charge un tiers (à proprement parler, donc, dans les mêmes conditions que le se retirant!). En l'absence de reprise, la partie qui se retire reste en tout état de cause obligée envers les anciens colocataires jusqu'à l'expiration du délai de préavis indiqué dans le contrat (six mois conformément à la loi), étant donné que les raisons sérieuses justifiant le retrait anticipé n'impliquent pas en elles-mêmes la perte d'obligations contractuelles.
Question d'Emanuela : Je voudrais utiliser le plan de la maison pour agrandir un appartement au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété d'environ 6 mètres carrés, ceci en déplaçant le mur d'enceinte sur un terrain qui n'est pas une partie de condominium mais un jardin privé de ma propriété. L'expansion se ferait en adhérence et en exploitant les renfoncements du bâtiment placés sous et dans les limites en saillie des balcons de l'unité d'habitation ci-dessus. Est-ce possible en obtenant l'autorisation de l'assemblée de copropriété? Quelle majorité servirait-il?
Réponse : En principe, chaque copropriété peut utiliser les parties communes de l'immeuble tant que cela ne modifie pas sa destination et n'empêche pas les autres participants d'en faire usage selon leur propre droit (conformément à l'article 1102 du Code civil). Je suis en tout casles innovations qui pourraient nuire à la stabilité ou à la sécurité du bâtiment, qui altèrent son décor architectural ou qui rendent certaines parties communes du bâtiment inutilisables pour l'usage ou la jouissance même d'une seule copropriété sont interdites (article 1120 du code civil). Pour cette raison, le plan de la maison prévoit le respect de restrictions précises sur les distances et l'éclairage, nécessitant généralement l'avis favorable d'une certaine majorité, sinon l'unanimité, des copropriétés. Le risque, en effet, est d'être obligé de démolir l'immeuble si même un seul condominium conteste auprès de l'autorité judiciaire l'atteinte à un droit subjectif ou de copropriété, tel que le décorum de l'immeuble.
Question de Jacob: Je voudrais savoir si un administrateur de copropriété soumis au régime d'imposition minimum est obligé d'émettre une facture pour la gestion d'une copropriété. À cet égard, est-il possible de connaître la norme qui règle la matière?
Réponse : Comme tout Professionnel bénéficiaire du régime dit Minimum, l'Administrateur de la copropriété peut également facturer aux copropriétés leurs charges sans TVA et sans retenue à la source, en veillant uniquement à indiquer le montant des cotisations sociales (INPS ou autre Cassa di Previdenza) et en appliquant un timbre fiscal de 2,00 € à l'original. La discipline, contenue dans l'art. 1 La loi 244/2007 a été mise à jour en 2011 avec l'introduction du régime Advantage et en 2022-2023 avec l'introduction du régime forfaitaire.
Question d'Alessandra : Je vis dans une copropriété avec deux premiers étages à usage tertiaire et dernier étage avec logement, au total nous sommes 5 propriétaires. Les escaliers n'ont pas été nettoyés depuis trois ans, avant qu'il y ait une entreprise, maintenant personne ne veut s'en occuper, encore moins payer une entreprise; l'administrateur me dit que ce n'est pas une obligation légale de nettoyer les escaliers, et donc je me retrouve à le faire pour ne pas vivre dans la saleté. Il ressort seulement des règlements que l'on peut décider à la majorité de se nettoyer soi-même ou de le confier à des tiers, mais rien qui fait référence au fait de n'avoir personne.
Réponse: Surtout en temps de crise, le problème de la légitimité d'une résolution de copropriété, adoptée à la majorité, qui oblige la minorité dissidente à effectuer un service donné, comme le nettoyage des escaliers et des paliers à son tour, s'est posé dans la jurisprudence. Sur un plan systématique, cette possibilité a été refusée, puisque l'obligation de contribuer aux dépenses selon un critère proportionnel, conformément à l'art. 1123 cc, ne peut entraîner des obligations de "faire" à la place du paiement. Il faut également considérer la législation sur les accidents, qui oblige à confier le nettoyage à une entreprise spécialisée protégée par l'INAIL, sinon la responsabilité incomberait aux copropriétés. Par conséquent, l'assemblée est tenue de tout mettre en œuvre pour décider par vote majoritaire l'attribution du nettoyage à la Société,en plaçant les frais relatifs à la charge de tous conformément à l'art. 1123 cm3