Notre expert, l'avocat Stefano Gorla ([email protected]) répond aux questions des lecteurs sur la copropriété
Question de Mary: Je suis copropriétaire d'un appartement hérité avec 4 autres personnes dans un immeuble. L'assemblée a approuvé le remplacement de la chaudière. Je devrai payer l'intégralité du montant dû à notre appartement car les autres copropriétaires ne peuvent et ne veulent pas payer. Je voudrais savoir si l'avantage fiscal me revient entièrement et si je peux ensuite récupérer les parts payées par les autres copropriétaires.
Réponse: L'Agence du revenu a précisé que seule la personne qui effectue physiquement le paiement bénéficie des déductions fiscales, quelle que soit la part de propriété du bien. Ainsi, si un seul des copropriétaires supporte les frais de copropriété pour le remplacement de la chaudière, il pourra bénéficier de la déduction sur la totalité du montant payé. Ceux-ci auront également le droit d'être remboursés au prorata par les autres copropriétaires conformément à l'art. 1110 cm3
Question d'Antonella: J'ai récupéré un grenier avec une modification de l'emplacement et, pour cette raison, la municipalité a imposé la construction d'un nouvel avant-toit en ligne avec les bâtiments voisins. La copropriété veut me facturer ce coût au complet même s'il n'était pas inclus dans le plan financier et j'ai presque entièrement assumé les coûts de la rénovation du toit. Puis-je demander un avis?
Réponse: les travaux de récupération du grenier constituent l'exercice du droit de levée du fait du propriétaire du dernier étage de l'immeuble ou du propriétaire exclusif du toit plat selon l'art. 1127 cc La loi prévoit l'obligation de ne reconstruire que le toit plat aux frais de ceux qui procèdent au surélévation, face à la possibilité de «surélever de nouveaux planchers ou de nouvelles usines». Comme le précise la jurisprudence, cette obligation ne peut pas être étendue à différents éléments architecturaux, tels que la ligne d'avant-toit. En fait, puisqu'il s'agit d'un artefact destiné par sa nature à servir toutes les propriétés individuelles et pas seulement le propriétaire qui a réalisé l'élévation,la gouttière ne perd pas sa qualité de partie commune et à ce titre les frais de remplacement doivent être répartis entre toutes les copropriétés selon le millième critère de l'art. 1123 cm3
Question d'Alan F .: Je vis dans un condominium minimum composé de deux condominiums. Il faut effectuer des rénovations sur la façade: maintenant une copropriété veut réaliser une couche thermique sur la partie de la façade coïncidant avec son appartement en profitant de la déduction de 65%, à la place l'autre copropriété a l'intention de réaliser de simples rénovations en profitant de la déduction de 50% sur le partie de la façade de la copropriété coïncidant avec son appartement. Est-il possible de réaliser les 2 interventions en profitant à la fois des allégements fiscaux de 65% et 50%?
Réponse: Les frais de rénovation de l'ensemble de la façade de la copropriété, partie commune selon l'art. 1117 du code civil, sont généralement facturés aux copropriétés individuelles sur la base des millièmes de propriété. Cependant, l'art. 1102 cm3 permet à l'individu d'apporter à ses frais les modifications nécessaires à la meilleure utilisation de la propriété, comme la création d'une couche thermique; dans ce cas, la dérogation aux critères de répartition de la dépense doit être expressément écrite, de manière à permettre à la copropriété concernée de bénéficier des déductions fondées sur les sommes effectivement versées. Pour cela, il faudra bien distinguer les travaux liés à la simple reconstruction de la façade (déductible à 50%) des travaux de construction du manteau (déductible à 65%).