La plupart des familles italiennes considèrent toujours l'achat d'une propriété - en particulier la première maison - le meilleur atterrissage pour leurs économies. Dans certains cas, le choix s'oriente vers une maison encore en construction, qui peut sans doute offrir des avantages: moindre coût (généralement 10% de moins qu'une maison déjà construite), possibilité de faire des changements pour la rendre plus réactive à la sienne besoins, une plus grande personnalisation car il est possible d'intervenir dans le choix des finitions et autres détails, la modernité dans la distribution des espaces et dans les solutions techniques adoptées - notamment en matière d'économie d'énergie - en plus de la prédisposition aux technologies modernes (Internet, haut débit, domotique, télévision par satellite, etc.).
Sans oublier que la valeur du bien sur le marché reste plus élevée pendant un bon nombre d'années, que pendant longtemps il n'aura pas à subir de rénovations, qu'il coûtera moins cher en entretien et en chauffage grâce aux systèmes de construction actuels et que l'entreprise est obligée d'assurer le bâtiment pendant 10 ans contre les défauts de construction ; De plus, avec ce type d'achat, vous pouvez bénéficier des premiers avantages du logement et payer la TVA à 4% au lieu de 10% .
Il est cependant important de porter la plus grande attention lors des négociations précédant l'achat d'une maison inachevée, de se renseigner ou de contacter des consultants et experts du secteur en cas de doute, pour éviter le risque de perdre irrémédiablement les sommes. anticipé. En effet, la législation pour la protection des acquéreurs de biens en construction est encore peu connue des particuliers et est essentiellement soumise au respect, plus ou moins scrupuleux, des constructeurs.
Quels sont les risquesCompte tenu de l'investissement de capitaux importants, il est très important de fournir des outils de protection pour éviter toutes sortes d'événements imprévus. Lorsque vous concluez un contrat préliminaire pour l'achat d'un bien à construire, vous êtes exposé au risque de perdre le capital investi, en cas de faillite de l'entreprise de construction par exemple . Cela entraînerait inévitablement l'impossibilité d'obtenir la livraison du bien couvert par le contrat avec l'espoir (minimum) d'obtenir le remboursement des sommes versées à titre d'avance.
Lorsque le constructeur n'est plus en mesure de respecter les obligations contractées avec les fournisseurs et les banques, les créanciers n'ont d'autre choix que de se tourner vers le tribunal pour faire faillite . La suspension des travaux qui s'ensuit (ou le risque de perdre la propriété de la maison qui vient d'être achetée, en vertu de l'action dite de révocation de faillite) concerne inévitablement la relation entre le constructeur et les aspirants propriétaires des maisons en construction, qui deviennent ainsi à leur tour créanciers de la faillite par rapport aux avances payées pour un bien qui, selon toute probabilité, ne deviendra jamais propriétaire.
Dès lors, la seule solution viable serait de participer, avec les autres créanciers du Fabricant, à la procédure de mise en faillite pour obtenir un remboursement partiel des sommes versées. Cependant, la présence de créanciers importants - comme l'État pour les taxes éludées ou les banques pour les énormes prêts accordés et non honorés - fait échec aux tentatives des acheteurs individuels d'obtenir le remboursement de l'avance sur prix au fabricant.
L'achat d'une propriété en construction présente de nombreux avantages: du moindre coût par rapport à celui déjà construit à 4% de TVA subventionnée, jusqu'à une meilleure efficacité énergétique.
Les protections de la loiPour surmonter ce problème très délicat, qui, dans certains cas, a vu plus d'une famille perdre son logement, décret législatif 122/05 , avec lequel le législateur a préparé des outils de protection qui peuvent prévenir des conséquences au détriment des acheteurs de propriétés à construire , si le constructeur est incapable de maintenir ce qui a été convenu.
En outre, avec le soi-disant décret de la Chambre (ou décret-loi n ° 47/14), des ajouts textuels minimes mais significatifs ont été apportés , ce qui a finalement élucidé certaines questions d'interprétation que la jurisprudence devait traiter. La législation s'applique aux contrats conclus entre une partie traditionnellement considérée comme «forte» (l'entreprise de construction ou coopérative de construction) et une partie considérée comme «faible» (le particulier ou le membre de la coopérative).
Nous nous sommes donc demandé si les obligations strictes imposées au constructeur ( émission d'une caution et d'une police d'assurance, nécessité d'indications spécifiques dans le contrat, etc.) pourraient en quelque sorte être contournées face à des particuliers peu conscients de leur droits ou même disposé à les abandonner simplement pour acheter la «maison de rêve».
Précisément pour éviter des épisodes d'abus de la part d'un éventuel fabricant incorrect, le décret de la Chambre a sanctionné l'inaliénabilité des droits par l'acheteur , en ce sens que, quelle que soit la volonté des parties, toute disposition contraire à la loi doit être comprise comme pas valide.
Cela signifie, par exemple, que la renonciation préalable à la garantie privée , dite «caution» , qui prévoit le retour , par une banque, des sommes versées par l'acheteur dans l'hypothèse malheureuse de l'impossibilité de la construction étant impossible , n'aurait aucune valeur. complété: l'acheteur peut toujours et en tout cas l'exiger. De même, il aurait toujours le droit d'intenter une action en justice pour défaut de délivrer la caution, même s'il y a expressément renoncé.
Pour garantir les acheteurs, le législateur avec le décret de la Chambre de 2022-2023 a sanctionné l'inaliénabilité des droits par l'acheteur, quels que soient les accords qu'il a plus ou moins involontairement signés.
Le rôle des banquesLe constructeur, conscient de l'obligation imposée par la loi de protéger, par l'intervention des banques, l'investissement immobilier des particuliers, pourrait donc tâtonner pour contourner la législation, en faisant signer à l'acheteur, de manière plus ou moins consciente, une déclaration de renoncer à leurs droits qui devraient empêcher que les demandes de garantie légitimes du sujet privé soient invoquées devant les tribunaux.
Le décret de la Chambre, prévoyant l' inaliénabilité du droit à la garantie de remboursement au profit de l'acheteur , empêche effectivement cela de se produire puisque, même si le fabricant parvient à obtenir la signature de la déclaration de renonciation, une telle déclaration n'aurait aucune valeur. Au contraire, le particulier pourrait toujours se tourner vers la Cour pour faire valoir son droit à la garantie de remboursement par le fabricant .
Il est par ailleurs évident que les aspirations de ceux qui s'apprêtent à acheter un bien en construction pourraient être contrecarrées par la faillite du constructeur, avec le risque de perdre les avances versées entre-temps. Afin de ne pas subir ces dommages très graves, le Constructeur est tenu d'émettre une garantie bancaire qui garantit à l'acheteur le remboursement des sommes avancées . Il est également évident que la demande de restitution suppose la présentation de justificatifs de paiement, alors que les sommes versées "en noir" ne peuvent être remboursées: la banque, en effet, ne peut être appelée à rembourser des paiements dont il n'y a aucune trace " écrit ". Pour que le remboursement puisse être demandé à la Banque, il faut en tout état de cause que l'état de crise du constructeur se manifeste dans toute sa gravité, par la saisie des immeubles en construction ou la mise en faillite ou d'autres procédures d'insolvabilité.
De plus, même si l'acheteur a obtenu de la banque le remboursement des acomptes au constructeur qui a échoué entre-temps, l'acheteur qui, avant la signature du contrat définitif, a utilisé le bien comme résidence principale ou - comme spécifié par le décret-maison - de son conjoint ou d'un parent, a le droit de premier refus d'acheter l'actif au prix final atteint lors de l'éventuelle vente aux enchères.
En 2005 et 2022-2023, la législation a établi l'obligation pour le fabricant de disposer d'une garantie fiduciaire et d'une police d'assurance pour la défense de l'acheteur.
Politique obligatoire et fonds de solidaritéPour éviter, alors, que toute faillite compromet la possibilité d'obtenir une indemnisation du fabricant en cas de vices graves du bien vendu, conformément à l'art. 1669 du code civil italien, il existe une obligation de souscrire une police d'assurance décennale. Le décret ne dit rien sur le montant à assurer, mais il est clair que l'efficacité de la protection ne peut être dissociée d'une garantie dans une mesure correspondant au moins au prix payé. Le législateur a alors voulu protéger les familles du risque de perdre le logement qui venait d'être livré par le constructeur entre-temps déclaré en faillite, à condition qu'un prix raisonnable ait été payé et que le bien ait été utilisé comme résidence principale de l'acheteur ,du conjoint ou aussi des parents (ainsi, enfin, le décret de la maison).
Enfin, après les nombreux cas d'impossibilité de récupérer les sommes versées à la suite de la faillite du constructeur, un fonds de solidarité territoriale a été créé , prévoyant des cotisations obligatoires à la charge des constructeurs eux-mêmes.
Nous remercions l'avocat Stefano Gorla ([email protected]) pour la collaboration