Notre expert, l'avocat Stefano Gorla ([email protected]) répond aux questions des lecteurs sur la copropriété
Question de Nadia DR.: Je voudrais savoir si je peux placer un mobil-home sur le jardin de 250 mètres carrés de ma maison en utilisant les structures existantes d'électricité, de gaz, d'eaux grises et noires. Dois-je faire une demande de permis auprès de la municipalité où je vis?
Réponse: Le terme mobil-home désigne un module d'habitation préfabriqué et transportable qui doit être connecté aux réseaux existants. Il peut donc être positionné à l'intérieur des structures d'hébergement touristique spécifiquement utilisées, voire dans des zones de propriété privée où des connexions sont possibles. Ne pouvant être classés comme biens immobiliers, les mobil-homes ne sont pas soumis au règlement d'urbanisme du permis de construire, mais conformément au décret présidentiel 380/01, il est encore nécessaire de demander à la municipalité un avis technique préalable avant leur positionnement et leur raccordement.
Question de Gino S.: Je suis une copropriété dans un immeuble d'environ 30 appartements construit en 1978 qui fera prochainement l'objet d'une adaptation selon la directive UE 2012/27 qui consiste en l'installation de vannes thermostatiques sur chaque radiateur. Après une inspection par des techniciens du secteur, on nous a dit que nos radiateurs (convecteurs) ne sont pas adaptés au montage des vannes susmentionnées, donc leur remplacement est également nécessaire, et qu'en plus des pompes de recirculation, le remplacement est nécessaire. également de notre chaudière fonctionnant au gaz, qui fonctionne parfaitement. Les techniciens disent qu'elle est ancienne et qu'une ancienne chaudière ne convient pas au nouveau système. Est-il possible qu'il soit nécessaire de faire tout cela dans un immeuble de plus de 38 ans, en assumant une dépense aussi lourde que d'avoir à ouvrir une hypothèque à plus de soixante ans?
Réponse: Les obligations d'adapter le système de chauffage des copropriétés aux dispositions communautaires concernent également tous les bâtiments équipés d'un système centralisé, qu'ils soient récents ou très datés. La dépense peut donc être énorme par rapport au type d'interventions nécessaires pour rendre le système conforme, étant donné que souvent cela ne suffit pas ou qu'il n'est pas techniquement possible de se limiter à l'installation de vannes thermostatiques, mais il est nécessaire de renouveler en profondeur l'usine, avec un impact conséquent sur les coûts. En allégement partiel de ces décaissements forcés, l'État a accordé des déductions fiscales de 50% pour l'aménagement du système de chauffage, portées à 65% en cas de nouvelles interventions visant à économiser l'énergie; de plus, de nombreuses municipalités ont alloué des fonds pour contribuer aux dépenses auxquelles les citoyens devront faire face . La seule exception envisagée par le législateur concerne les entraves d'ordre technique, face auxquelles l'installation des vannes thermostatiques, impliquant des interventions massives d'adaptation du système, s'avérerait excessivement lourde ou extrêmement complexe. En ce sens, il serait nécessaire d'obtenir une déclaration appropriée de la Société appelée pour évaluer l'intervention; sinon, les condominiums devront installer des vannes thermostatiques dans leur maison.
Question de Gianfranco N .: Pour me détacher du système de chauffage central, quelles sont les pénalités auxquelles je suis confronté? Dois-je toujours payer un pourcentage à la copropriété? Et dans quelle mesure?
Réponse: Avant la soi-disant « réforme de la copropriété«Le problème de la déconnexion du système centralisé a fait l'objet d'un débat approfondi de la part de la jurisprudence; l'actuel dernier paragraphe de l'art. 1118 cm3 représente aujourd'hui une synthèse des opinions formées sur la question. Il est donc possible de se détacher du système centralisé de chauffage et de climatisation, tant qu'il n'y a pas de déséquilibres de fonctionnement significatifs ou d'augmentation des coûts pour les autres copropriétés. La copropriété qui décide de procéder au détachement sera ainsi exonérée du paiement des dépenses ordinaires (consommation et entretien ordinaire), tout en restant dans l'obligation de contribuer aux frais d'entretien extraordinaire et de mise en conformité du système.
Question d'Orazio: Est-il possible de joindre deux appartements en copropriété qui ne sont pas contigus ou superposés, placés au même étage, le premier de deux au total, l'un en face de l'autre, séparés par la galerie, créant un couloir à l'extérieur du bâtiment parallèle à la galerie? En pratique, un couloir extérieur, qui relie les deux appartements, comme un balcon couvert.
Réponse: Pour joindre deux unités immobilières sur le même étage, il est nécessaire d'exploiter les parties communes du bâtiment, comme le balcon lui-même ou, comme dans ce cas, la zone sur laquelle construire le nouveau couloir extérieur. À cette fin, le consentement unanime de l'assemblée est indispensable, appelé à évaluer la concession d'usage exclusif des parties communes à un seul propriétaire ou éventuellement, si possible, l'achat de la propriété commune par la copropriété concernée. Dans tous les cas, conformément à l'art. 1122 cm3, les travaux portant atteinte à la sécurité, à la stabilité et au décorum du bâtiment sont interdits . Afin de permettre toute évaluation par l'assemblée, un préavis doit être donné à l'administrateur avant de commencer les travaux.