Si, depuis le début des années 1990, les nouveaux bâtiments doivent se conformer à une série d'exigences de construction qui préservent les économies d'énergie (et l'environnement), on ne peut pas en dire autant des bâtiments construits au cours des décennies précédentes. Depuis l'entrée en vigueur de l'éco-bonus (la déduction fiscale pour l'efficacité énergétique, modifiée dans les lois de finances de ces dernières années), de nombreux bâtiments ont fait refaire les façades, souvent aussi pour améliorer l'isolation thermique.
A ce propos, le lecteur Luca M écrit: «Ma copropriété, un immeuble de 1962 construit - je pense - sans aucun critère d'isolation) a une façade qui a été endommagée à plusieurs endroits, ce qui ne semble pas inquiéter beaucoup les autres habitants de l'immeuble. Je voudrais proposer aux copropriétés quelques travaux d'entretien sur la façade, mais je me demandais s'il ne valait pas mieux proposer une intervention plus radicale, peut-être une reconstruction de la façade ou encore plus d'isolation. Pour séduire les autres copropriétés, j'ai voulu être sûr de quelles déductions fiscales sont prévues, et jusqu'à quand? ».
Une intervention d'entretien peut être l'occasion d'une rénovation de la façade qui comprend également une isolation . Sans préjudice du respect de la décoration et de l'harmonie esthétique du contexte dans lequel un bâtiment est inséré, il est possible de choisir la nouvelle finition sans contraintes particulières , sauf pour les bâtiments des centres d'intérêt historique.
Il existe différentes solutions pour le revêtement extérieur des bâtiments , dont certaines sont de plus en plus performantes d'un point de vue technique. Selon le résultat souhaité, ils vont du bois traité naturel au composite, de la céramique à la nouvelle génération de béton et aux toutes nouvelles peintures au dioxyde de titane, pour accéder aux surfaces métalliques ou à la verdure verticale. Si un système d'isolation externe de l'enveloppe était également envisagé, le choix de l'esthétique de la façade ne serait en aucun cas limité, car les systèmes d' isolation externe actuels peuvent également apporter des solutions esthétiques jusqu'alors impensables.
Les interventions bénéficient également d' importants avantages fiscaux . Pour la partie sur les déductions, nous passons le mot à notre expert Filippo Giuseppe Barone, avocat.
Si vous avez intérêt à ce que des interventions utiles à l'entretien des bâtiments soient préparées dans votre copropriété, la proposition doit être présentée en assemblée générale , afin qu'elle puisse être acceptée avec les majorités prévues par la loi, qui dépendent du type d'intervention approuvée .
D'un point de vue fiscal, il est bon de rappeler que la loi de finances 2022-2023 a prolongé jusqu'au 31/12/2022-2023 le délai pour bénéficier des déductions fiscales sur les dépenses engagées pour les rénovations et réaménagements énergétiques des bâtiments existants. Les subventions pour frais exposés, à répartir en tranches annuelles de même montant, dans une limite de déduction maximale différente selon les interventions envisagées, sont en tout état de cause admises dans la limite de l'impôt annuel découlant de la déclaration fiscale tandis que tout montant excédentaire ne peut être demandé comme remboursement.Il s'agit de réductions de l'IRPEF (impôt sur le revenu des personnes physiques) et de l'IRES (impôt sur le revenu des sociétés) accordées pour les interventions qui augmentent le niveau d'efficacité énergétique des bâtiments existants et qui concernent, notamment à hauteur de 65% , précisément les dépenses engagées pour la réduction des besoins énergétiques pour le chauffage et celles pour l'amélioration thermique du bâtiment (fenêtres - uniquement dans le cas d'installations non nouvelles pour lesquelles le taux est réduit à 50% mais dans le cas d'améliorations de la transmittance selon le tableau 2 de l'arrêté ministériel du 26.01.2010 - agencements, isolation, sols).précisément les coûts encourus pour la réduction des besoins énergétiques pour le chauffage et ceux pour l'amélioration thermique du bâtiment (fenêtres - uniquement dans le cas d'une installation non nouvelle pour laquelle le taux est réduit à 50% mais dans le cas d'améliorations de la transmission thermique selon le tableau 2 du décret ministériel 26.01.2010 - agencements, isolation, planchers).précisément les coûts encourus pour la réduction des besoins énergétiques pour le chauffage et ceux pour l'amélioration thermique du bâtiment (fenêtres - uniquement dans le cas d'une installation non nouvelle pour laquelle le taux est réduit à 50% mais dans le cas d'améliorations de la transmission thermique selon le tableau 2 du décret ministériel 26.01.2010 - agencements, isolation, planchers).
Les plafonds de montant maximum par rapport à la déduction avec éco-bonus sur lesquels calculer la déduction varient en fonction du type d'intervention, par exemple:
- 153 846 euros (déduction maximale 100 milliers d'euros) pour la requalification énergétique des bâtiments existants;
- 92 307 euros (déduction maximale 60 milliers d'euros) pour l'enveloppe du bâtiment (murs, fenêtres, y compris les luminaires, sur les bâtiments existants).
Il est à noter que la loi de finances a introduit une réduction du taux de déduction de 65% à 50% pour les interventions incluant l'efficacité énergétique en relation avec les interventions relatives au remplacement des fenêtres y compris les cadres (sans changer les indices de transmittance thermique mentionné ci-dessus).
Une condition essentielle pour bénéficier de la déduction est que les interventions soient effectuées sur des unités immobilières existantes et des bâtiments (ou parties de bâtiments), de toute catégorie cadastrale, même rurale, y compris instrumentale (pour activité commerciale ou professionnelle) . La preuve de l'existence du bâtiment peut être apportée soit par son inscription au Cadastre du Nouveau Bâtiment Urbain, soit par la demande d'inscription, ainsi que par le paiement de l'IMU, le cas échéant. Par conséquent, les dépenses engagées lors de la construction de la propriété ne sont pas considérées comme éligibles.
En ce qui concerne le réaménagement énergétique des parties communes de la copropriété, qui comprend également la fourniture d' isolation thermique, il est à noter que la législation précitée a prolongé l'expiration des installations jusqu'en 2022-2023 avec la possibilité de bénéficier de la déduction portée à 70% ou 75% si des interventions sont effectuées sur les parties communes afin d'améliorer leur performance énergétique hiver et été.
Les exigences techniques pour profiter de ces pourcentages d' allégement fiscal doivent être examinées au préalable par un technicien . Ces dernières concessions sont également disponibles avec un plafond global de dépenses de 40 000 euros par lot . Dans le cas des interventions de requalification énergétique sur les parties communes réalisées conjointement avec des interventions d'amélioration sismique (dans la zone 1-2-3) mentionnées dans le «Sisma Bonus», la déduction peut atteindre 80% -85% calculée sur un coût maximum de 136 000 euros par unité immobilière dans la copropriété.
Il est à noter que les frais techniques liés à l'intervention sont inclus dans les frais déductibles . Enfin, il est bon de rappeler que pour toutes les concessions, afin de pouvoir demander la déduction, il est nécessaire de présenter un cabinet de construction à la Municipalité pour entretien ou rénovation extraordinaire signé par un technicien qualifié inscrit au registre professionnel avant le début de l'intervention.
Pour l'éco-bonus, il est également nécessaire d' envoyer un dossier à l'ENEA et, en général, la déclaration sous serment de l'intervention signée par un technicien qualifié qui vérifie la conformité de l'intervention avec les exigences légales requises.
Enfin, pour toutes les facilités susmentionnées, il est nécessaire d'effectuer des paiements par virement bancaire spécifique (appelé «transfert de parole») . Evidemment en cas de travaux de copropriété, le processus sera suivi par l'administrateur.
La documentation recueillie , y compris les déclarations sous serment signées par le technicien en charge, sera ensuite remise par la copropriété à son conseiller fiscal ou à la CAF à la date de la présentation annuelle de la déclaration fiscale.
Avec les conseils de Filippo Giuseppe Barone, il est procureur de la République, avocat fiscaliste et faillite, conseiller technique auprès du tribunal de Milan et avocat en droit privé, corporatif et commercial.