Dans une copropriété, qui doit décider quelle entreprise choisir pour le nettoyage des escaliers et de la cour? Et la rémunération, les différentes activités à réaliser et le nombre de fois?
- L'avocate Roberta Negri, professeur des cours ANACI (Association nationale des administrateurs de copropriétés et d'immeubles), bureau de Milan, [email protected], répond
Le choix de confier le service de nettoyage appartient à l'assemblée de la copropriété . Les participants à l'assemblée sont les copropriétés propriétaires des propriétés. L'art. 10 de la loi no. 392/1978 reconnaît au locataire le droit d'intervenir uniquement dans les réunions de copropriété concernant les résolutions relatives au chauffage et à la climatisation . La récente réforme en matière de copropriété L. 220/2012, en particulier l'art. 1136 du code civil, n'étendait pas au locataire la possibilité d'être inclus parmi les sujets habilités à être convoqués à l'assemblée pour d'autres cas.
Entrant dans le bien-fondé de la résolution de l'assemblée générale relative au choix de l'entreprise de nettoyage, il est à noter que cette résolution est obligatoire pour toutes les copropriétés . Cela signifie que sauf accord contraire, tous les copropriétaires seront tenus de partager les frais. La répartition des dépenses y afférentes doit être effectuée sur la base du critère proportionnel de la hauteur à partir du sol de chaque étage ou portion de plancher sur lequel l'escalier est utilisé, en application analogue de l'art. 1124 du code civil (conformément à Cass, section II, n ° 432 du 12.01.2007). La quote-part due sera alors demandée au locataire conformément au contrat entre les parties.
Une fois que la société a accepté la mission, c'est dans le cadre d'un marché public conformément à l'art. 1655 du code civil, ou le contrat par lequel une partie assume, avec organisation des moyens nécessaires et avec gestion à ses risques et périls, l'achèvement d'un travail ou d'un service moyennant une contrepartie en argent. L'entreprise s'engage à effectuer le nettoyage des escaliers en organisant les travaux à ses risques et périls et en demandant une somme d'argent en échange . Pour ce type de contrat, la forme écrite n'est pas nécessaire mais c'est une bonne idée d'avoir un devis de l'entreprise et de le signer pour acceptation. Il est d'usage qu'avant l'assemblée, les entreprises fournissent aux copropriétés ou à l'administrateur des devis indiquant le service offert. Les conditions de la prestation peuvent être établies oralement ou en se référant à la résolution de l'assemblée d'attribution de la mission ou au devis. Dans tous les cas, il est important pour la copropriété de s'assurer du sérieux et de la fiabilité de l'entreprise . En ce sens, même s'il n'est pas requis par la loi, il est utile de demander périodiquement à l'entreprise le DURC (document unique de régularité des cotisations), il s'agit d'une certification qui certifie la régularité de la position de sécurité sociale de l'entreprise vis-à-vis de ses salariés .
A cet égard, il est nécessaire de préciser que l'assemblée ne peut pas se prononcer sur le déplacement du nettoyage des escaliers entre les copropriétés car une telle résolution serait nulle ou non avenue (conformément à la Cass.Civ. N. 16485 du 22.11.2002) . Une éventuelle résolution à cet effet serait également contraire aux principes constitutionnels (conformément à l'article 23 de la Constitution); en cas d'accident, la responsabilité civile relative incomberait aux copropriétés et la responsabilité pénale serait attribuée à l'administrateur.