Dettes, hypothèque impayée, propriété vendue aux enchères, nouveaux propriétaires… malheureusement, ces dernières années, c'est une mésaventure assez courante. Mais comment la dépense «héritée» est-elle partagée entre les acheteurs de la maison et les copropriétés? Voyons le cas spécifique qu'un lecteur nous a soumis.
Frais de copropriété et copropriété en souffrance
Question: Une copropriété en raison d'une crise financière n'a plus payé de frais de copropriété ni d'hypothèque. La maison a été mise aux enchères et les acheteurs de la maison ont payé la banque et les dettes de copropriété pendant deux ans. L'administrateur a informé les copropriétés qu'il existe des créances irrécouvrables supplémentaires qui doivent être «avancées» par les copropriétés. Je me demande: faut-il diviser ces créances douteuses par millièmes ou à parts égales? Les copropriétés qui ont acheté l'appartement aux enchères doivent-elles également payer?
Il arrive souvent que dans la copropriété il y ait des situations d'arriérés de la part des copropriétés en défaut de paiement des quotas correspondants. Dans de tels cas, comme l'exige l'art réformé. 1129 du Code civil italien l'administrateur a l'obligation de prendre des mesures pour récupérer le crédit dans les six mois suivant la fin de l'activité de copropriété de référence, dûment approuvée lors de l'assemblée. Le délai de six mois a été introduit par la réforme du droit de la copropriété de 2012 afin de limiter la formation de dettes trop importantes.
Fonds contre la copropriété en défaut
Dans les situations envisagées, l'assemblée générale des actionnaires peut délibérer , à titre provisoire et temporaire, la constitution d'un fonds spécifique , réparti entre les copropriétaires dans une mesure proportionnelle selon les millièmes tableaux de propriété. Le but de ce fonds est la création d'une soi-disant «provision» à utiliser pour intenter toute action en justice contre la copropriété défaillante , le cas échéant jusqu'à la vente aux enchères de la propriété, ainsi que pour permettre la continuité de la gestion de la copropriété en en attente de recouvrement de toutes les sommes dues.
Il peut arriver que le recouvrement du crédit contre la copropriété défaillante ne soit que partiel et que la copropriété se retrouve avec une mauvaise partie . Dans ce cas, les avances versées par les copropriétés ne peuvent être récupérées et s'il existe des dettes envers des tiers non encore payées, les copropriétés conformes peuvent décider de prendre en charge le découvert de trésorerie créé par le débiteur. Plus précisément, cette décision n'est exécutoire et recevable qu'avec la réalisation de l'unanimité des consentements exprimés par tous les sujets qui composent la copropriété.
Une résolution majoritaire est à considérer comme nulle car elle ne respecterait pas le principe de la répartition proportionnelle des dépenses entre tous selon leurs millièmes respectifs et diminuerait le critère de responsabilité partielle établi par l'art. 63 dispo. att. la morue. civ., selon laquelle les créanciers tiers ne peuvent pas intenter de poursuites contre les obligés en vue des paiements, si ce n'est après l'exécution des condominiums défaillants.
Si la copropriété devait parvenir à l' unanimité des consentements, le critère d'attribution de la somme nécessaire pour équilibrer le fonds de copropriété serait le critère général indiqué au premier alinéa de l'art. 1123 cod. civ.: les dépenses nécessaires à la conservation et à la jouissance des parties communes de l'immeuble, à la prestation de services d'intérêt commun et aux innovations approuvées par la majorité, sont supportées par les copropriétés au prorata de la valeur de la propriété de chacun, sauf accord contraire.
Le critère de répartition des dépenses déclarées fait partie des règles dérogatoires; par conséquent, la communauté copropriétaire pourrait décider à l'unanimité de répartir cette somme avec d'autres critères, voire à parts égales entre toutes les copropriétés.
La personne qui a finalement acheté la propriété de la copropriété défaillante aux enchères est tenue de contribuer au paiement de la dette dans les limites fixées par l'art. 63 dispo. att. la morue. civ., quatrième paragraphe, qui se lit textuellement: quiconque reprend les droits d'une copropriété est solidairement obligé de payer les cotisations de l'année en cours et de l'année précédente .
Le législateur, avec la règle précitée, entendait fixer un délai rétroactif sur la possibilité de réclamer sur la copropriété neuve les charges accumulées avant son entrée dans la copropriété.
Il s'ensuit que la copropriété neuve n'a pas à contribuer et à participer aux charges supplémentaires accumulées précédemment à moins que celle-ci, par sa volonté et sa solidarité avec les autres copropriétés, décide de supporter cette dépense.