Contenu traité
- Quand a lieu l'usucapion?
- Que peut-on acquérir avec l'usucapione?
- Usucapione, les hypothèses les plus fréquentes
- Comment arrêter l'usucapione
- Usucapione et litiges
L'usucapione est une institution juridique très ancienne qui permet l'achat d'un bien (ou autre droit de jouissance réel , tel que l'usage, l'usufruit, le bail, la servitude …) grâce à la possession d'un bien pendant un certain temps .
L'usucapione suppose une manière particulière d'acquérir une propriété . Nous en parlons avec une experte, l'avocate Valentina Papanice, avocate de l'ADUC, Association pour les droits des utilisateurs et consommateurs.
Dans la plupart des cas, un transfert de propriété s'effectue par la rédaction et la signature d'un acte, généralement de vente , voire d'un acte de donation, d'héritage, etc. Cependant, la propriété n'est pas seulement transférée de ces manières (qui sont également parmi les plus courantes) mais aussi d'autres manières, par exemple par la possession au fil du temps par ceux qui ne sont pas propriétaires mais se comportent comme tels (comme nous le verrons, il peut aussi y avoir un acte mais signé par ceux qui n'en sont pas le propriétaire). C'est exactement ce qui se passe avec l'usucapione.
Par conséquent, il peut arriver que, même si «d'après les documents» il apparaît que le propriétaire d'un dit bien est une personne, une autre - si les conditions sont remplies - puisse prétendre être reconnue comme propriétaire, sans rien payer ou presque.
Voyons les caractéristiques essentielles de l' usucapione de l'immobilier .
Usucapione est un mot d'origine latine et en fait l'institut remonte au droit romain. Aujourd'hui, il est régi par les articles 1158 et suivants du Code civil. À l'article 1158, "La propriété immobilière et les autres droits réels de jouissance des mêmes biens sont acquis en vertu du maintien de la possession pendant vingt ans". Par conséquent, les éléments essentiels pour que l'usucapion ait lieu sont la possession et le temps .
La possession doit avoir certaines caractéristiques: elle doit être non violente et non clandestine (la période pendant laquelle la possession est violente ou clandestine n'est pas comptée); de plus, la possession doit être continue et ininterrompue , destinée à exercer un pouvoir sur la chose correspondant à celui du propriétaire ou du titulaire d'un autre droit réel: il doit être, a-t-on dit, «un pouvoir de facto correspondant au droit réel possédé, manifesté par l'accomplissement ponctuel d'actes de possession conformes à la qualité et à la destination de la chose et de nature à détecter, même extérieurement, une seigneurie incontestée et pleine sur la chose elle-même par opposition à l'inertie du titulaire du droit(Cass. 11 mai 1996 n. 4436. Cass. 13 décembre 1994 n. 10652) "(Cass. N. 2044/2021). L'exercice de la possession doit être public et sans ambiguïté .
Par conséquent, a-t-on dit, la possession doit être poursuivie, non interrompue et prolongée dans le temps requis par la loi. L'élément de durée est variable : art. 1158 cc prévoit que vingt ans doivent s'écouler, mais il y a des cas où moins de temps est nécessaire : par exemple dans les cas où l'acte d'achat existe, mais celui qui a vendu l'actif n'est pas le propriétaire et celui qui l'a acheté était de bonne foi; dans ce cas, si l'acte est transcrit, l'usucapione a lieu dans les dix ans à compter de la transcription; la même règle s'applique à l'achat d'autres droits réels de jouissance.
Des délais encore plus courts sont envisagés en cas d' achat pour l'utilisation de la petite propriété rurale (art. 1159-bis du code civil).
Le propriétaire ne doit pas être convaincu qu'il est le titulaire du droit, mais doit se comporter comme tel ; par conséquent, aux fins de la reconnaissance par le juge de l'appropriation illicite, l'évaluation de l'élément psychologique est également importante .
Évidemment, tout cela ne peut se produire que dans l'inertie du titulaire du droit .
L'usucapione peut concerner à la fois les biens immobiliers (tels que les terrains, les maisons, les immeubles…) et les biens meubles , dont nous ne traitons pas ici.
Pour usucapione il n'est pas possible d'acquérir uniquement le droit de propriété, mais aussi d'autres droits réels de jouissance , qui sont: l'usage, l'usufruit, le logement, la surface, le bail, la servitude.
Prenons un exemple concret . Pensons à la servitude, qui est définie dans le Code civil comme le "poids imposé à un fonds pour l'utilité d'un autre fonds appartenant à un propriétaire différent" (voir l'article 1027 du Code civil italien). Par exemple, notre voisin qui a traversé notre propriété pendant des années pour entrer dans la sienne (il faut alors évaluer toutes les circonstances du cas particulier) peut avoir «usucapito» le droit de servitude (soi-disant droit de passage).
Par conséquent, si nous sommes titulaires d'un droit de propriété ou d'un autre droit réel de jouissance et que nous laissons d'autres, qui ne sont pas titulaires du droit, se comporter comme s'ils l'étaient et que nous ne contestons rien, ceux-ci au fil du temps, peuvent prétendre avoir acquis pour usucapione le droit.
Comme il est facile de l'imaginer, les litiges ne manquent pas en la matière. Parmi les hypothèses de litige nous avons celles dans lesquelles l'achat par usucapione est réclamé par le locataire dans le cadre d'un contrat de location, ou par le co-héritier envers les autres à l'égard d'un bien hérité; le cas le plus classique est peut-être celui d'une terre héritée dans un lieu très éloigné du lieu où habite l'héritier, terre dans laquelle il est complètement désintéressé, risquant ainsi que d'autres puissent usucapir la propriété ou un autre droit sur le bien.
Que doit faire le titulaire d'un droit réel s'il craint que l'usucapione de sa propriété en faveur de quelqu'un arrive à maturité? Tout d'abord, effectuer des actes d'interruption de possession, puis engager des poursuites judiciaires. Il a été établi que l'usucapione n'est pas interrompue par l'envoi de simples lettres ou de déclarations écrites, tandis que des actes impliquant la perte matérielle de possession ou des actes judiciaires visant à obtenir la privation de possession de ceux qui pourraient usucare le bien. Il a également été établi que le temps écoulé pour l'accomplissement de l'usucapione est interrompu dans le cas où celui qui exerce la possession de la propriété (et pourrait donc l'utiliser) reconnaît que le droit (propriété, etc.) appartient à autrui.
En cas d'achat par usucapione à un certain moment, il y a toujours (ou presque) un acte judiciaire; en réalité aujourd'hui, avant l'acte judiciaire (ou après), il y a un appel à une tentative de conciliation (la tentative de conciliation en la matière est obligatoire en vertu du décret législatif n ° 28/2010) qui peut déboucher sur un accord de médiation .
Le litige peut être activé soit par ceux qui prétendent avoir usucapito, soit par le titulaire du droit. En conclusion, pour les deux postes, compte tenu de la complexité de l'institution, nous vous recommandons de contacter un avocat expert en temps utile afin que - une fois le cas spécifique évalué - il puisse préparer la meilleure protection. Par exemple, si vous êtes le titulaire du droit, éventuellement avant l'expiration du délai fixé pour l'usucapione afin que l'avocat puisse indiquer les actes d'interruption appropriés.