Si vous habitez au rez-de-chaussée, par exemple, en cas de remplacement de l'ascenseur, pouvez-vous vous exempter de payer les frais liés à la dépense, en invoquant la non-utilisation comme raison? Nous avons interrogé notre expert, l'avocate Roberta Negri.
Évaluation du coût
Les critères de division des coûts liés à l'installation à partir de zéro d'un ascenseur (ou à la maintenance d'un système existant) font l'objet d'un intérêt constant depuis des années.
Les frais d'une première installation sont supportés par tous les sujets qui deviendront copropriétaires du nouveau bâtiment, en fonction de leurs millièmes de propriété respectifs.
A l'inverse, le remplacement complet de l'ascenseur existant et / ou son entretien concerne l' ensemble des copropriétés copropriétaires du bien commun. L'ascenseur en fait, sauf disposition contraire dans un règlement de contrat de copropriété ou dans une résolution de l'assemblée générale approuvée à l'unanimité des consentements de toutes les copropriétés qui composent la copropriété elle-même, est une partie commune, comme indiqué dans le même art. 1117 du code civil (texte révisé L. 220/2012).
L' art. 1124 du code civil italien contient spécifiquement le critère de répartition des dépenses en la matière. Le législateur, comme indiqué par le titre de l'article visé - Entretien et remplacement des escaliers et ascenseurs - établit le critère applicable pour les charges relatives à l'entretien et au remplacement des escaliers et ascenseurs, compte tenu de l'identité du motif de ces dépenses. L'ascenseur, en effet, comme l'escalier, est un moyen indispensable pour accéder au toit et au toit-terrasse de l'immeuble, biens communs de copropriété .
La règle du code en question indique un critère d'allocation dit «mixte» : la moitié des dépenses est répartie selon les millièmes de copropriété du bien, l'autre moitié au prorata de la hauteur de chaque étage par rapport au sol, ou en application du principe de une plus grande charge sur les étages supérieurs, qui utilisent davantage la propriété.
A plusieurs reprises la jurisprudence de la Cour suprême de cassation a réitéré le principe selon lequel les copropriétaires propriétaires de commerces ou de locaux au rez-de-chaussée avec accès depuis la rue participent également aux frais d'entretien et de reconstruction du bien, à condition que ces copropriétés en bénéficient, au moins concernant la conservation et l'entretien du toit du bâtiment. Ce principe a été récemment réaffirmé avec l'arrêt Cass. 12 septembre 2022-2023 n. 22157.
Ainsi, selon ce qui précède, le propriétaire d'un immeuble situé au rez-de-chaussée ne peut donc être exclu du partage des dépenses relatives au remplacement du système.