Contenu traité
- Le contrat de location: comment ça marche
- La loi contre les loyers noirs
- Contrat de location (bail) à un tarif convenu
- Contrat de location à usage temporaire
- Comment enregistrer le contrat de location
- Déductions fiscales pour les locataires
Avec l'aide à la location ou l'utilisation temporaire ou encore avec la formule «4 + 4» et pour l'enfant qui fréquente l'université dans une autre commune, il existe de nombreux types de contrats de location de logement prévus par la loi. Voici ce qu'ils sont.
Le contrat de location: comment ça marche
Le contrat de location est celui avec lequel une partie, appelée bailleur, s'engage à garantir la jouissance d'un bien immobilier à usage résidentiel en faveur d'un autre sujet, appelé locataire ou locataire, qui à son tour est tenu de payer périodiquement un montant déterminé, appelé loyer. Le contrat a une forme libre, ce qui signifie que le code civil qui régit ses règles et son contenu ne nécessite pas de forme contractuelle typique et spécifique.
C'est la loi qui indique les éléments typiques qui doivent contenir le contrat de location et qui sont, outre la généralité des parties, également la description du bien, l'indication du montant du loyer, les modalités de paiement et la durée du bail, et les données cadastrales.
Dans le contrat de location, il est nécessaire d'insérer une clause spécifique avec laquelle le locataire déclare avoir reçu les informations et la documentation, y compris le certificat de performance énergétique , l'Ape. En cas d'absence de déclaration, le bailleur et le locataire s'exposent au paiement, solidairement et à parts égales, d'une pénalité administrative.
En ce qui concerne la durée du contrat de location, la formule 4 + 4 est généralement envisagée, soit 4 ans renouvelables pour quatre autres. Le renouvellement est automatique sauf si le locataire envoie l'annulation 6 mois avant la date limite par lettre recommandée. Le bailleur peut également effectuer cette communication mais uniquement dans les cas strictement indiqués par la loi qui sont:
- besoin d'attribuer la maison à l'usage personnel du propriétaire
- reconstruction du bâtiment
- besoin de vendre la propriété.
À la fin des huit ans, le bail peut être renouvelé pour huit autres ou il expirera. Une série d'obligations découlent du contrat de location tant pour le propriétaire que pour le locataire. Dans le premier cas, ils sont:
- livrer le bien en bon état et le garder apte à être utilisé comme habitation (par exemple, équipé d'installations sanitaires, etc.);
- s'assurer que le bien est exempt de défauts (par exemple, sans défaillance structurelle) et s'assurer que le locataire peut en profiter sereinement;
- délivrer au locataire le reçu de paiement des honoraires,
- payer les frais d'entretien extraordinaire (par exemple, le remplacement du système de chauffage);
- enregistrer le contrat dans les 30 jours, en donnant une communication documentée, dans les 60 jours suivants, au locataire et à l'administrateur de la copropriété.
Du côté du locataire , les obligations sont:
- reprendre la maison et l'utiliser avec la diligence du «bon père de famille», effectuer les réparations nécessaires, puis rendre la propriété en bon état à la fin du contrat
- payer les frais régulièrement dans les délais convenus
- payer au bailleur la caution, qui peut normalement être au maximum de 3 mois de loyer
- payer les frais d'entretien ordinaire (par exemple, inspection annuelle de la chaudière, remplacement d'un verre brisé, etc.)
Pour contrer le phénomène des loyers illégaux, le législateur est intervenu en prévoyant que le locataire, en cas d'accord d'augmentation du loyer dans une mesure supérieure à celle prévue au contrat, puisse demander à l'autorité judiciaire, dans un délai de 6 mois à compter de la restitution du loyer le bien loué, la restitution des sommes versées qui n'étaient pas dues et que le bail est ramené à des conditions conformes aux dispositions de la loi pour ce type de contrat.
Dans un autre cas, c'est-à-dire lorsque le bailleur n'a pas enregistré le contrat dans les 30 jours, il peut demander, avec action qui peut être proposée devant l'autorité judiciaire, que le bail soit ramené à des conditions conformes aux dispositions de la loi pour ce type. du contrat.
Le contrat de bail à loyer assisté ou conventionné est celui prévu dans les communes à forte densité de population , où le bailleur-propriétaire peut décider d'utiliser des modèles contractuels types pour le bail stipulé localement par les associations représentant la catégorie des propriétaires et celle des locataires.
Le loyer est convenu en ce sens que sa mesure est décidée par les parties et ne peut être laissée à la discrétion du bailleur. La durée de ce contrat est généralement de trois ans, qui peut être prolongée de deux autres.
Au terme des 3 ans, les parties peuvent décider de stipuler un nouveau contrat d'un commun accord ou en cas de non-stipulation d'un nouveau contrat, le précédent sera réputé prolongé par la loi pour encore 2 ans, à condition que le bailleur, pour des besoins personnels, ne a envoyé dans les meilleurs délais la résiliation au locataire dans le délai de 6 mois avant le délai de trois ans.
Le contrat de location à usage transitoire est ainsi appelé car il a une courte durée et est stipulé pour répondre à des besoins temporaires spécifiques. Avec ce contrat, le propriétaire d'un bien immobilier accorde pour une durée limitée et pour un besoin transitoire spécifique la jouissance d'un bien immobilier contre paiement, pour une durée limitée de 1 à 18 mois maximum.
Contrairement à d'autres types de contrats, il n'est pas nécessaire de résilier car le contrat expire naturellement à la fin du délai indiqué.
Parmi les raisons les plus fréquentes qui conduisent à la stipulation de ce contrat, on trouve le transfert du locataire pour raisons professionnelles dans une autre ville et pour raisons d'études par un garçon qui doit fréquenter une université dans une ville autre que celle de résidence. .
Le contrat de location à usage transitoire «ordinaire» doit être établi à l'aide d'un formulaire établi par le ministère des transports et des infrastructures (arrêté ministériel du 30 décembre 2002, annexe C ou D). Parmi les éléments qui doivent obligatoirement figurer dans le contrat, on trouve:
- les coordonnées des parties;
- la description de la propriété;
- le montant des frais et les modes de paiement;
- la durée du bail;
- la référence au besoin transitoire, à prouver par une documentation appropriée à joindre au même contrat (par exemple en cas de mutation pour raison de travail, déclaration de l'employeur). Il convient de souligner qu'en cas de non-spécification du besoin temporaire, le contrat est soumis aux règles ordinaires et donc la durée sera de 4 ans + 4 ans.
- la clause par laquelle le locataire déclare avoir reçu les informations et la documentation, y compris le certificat, concernant le certificat de performance énergétique.
Dans les contrats de location à usage transitoire, il n'est pas nécessaire de donner l'annulation, car la résiliation du contrat se produit automatiquement à la fin de la période prédéterminée.
Une fois le contrat de location stipulé, il doit être enregistré auprès de l' Agenzia delle Entrat e mais seulement si la durée du contrat dépasse 30 jours par an. En particulier, l'inscription peut avoir lieu:
- En ligne à partir du site Web de l'Agence, avec des informations d'identification pour accéder à des services tels que Entratel ou Fisconline
- Aux administrations fiscales locales, en présentant le modèle RLI.
Pour l'enregistrement d'un bail, la taxe d'enregistrement et le droit de timbre sont dus. Le premier est égal à 2% du loyer annuel multiplié par le nombre d'années du bail et est payé par le bailleur et le locataire, 50 et 50. Pour chaque exemplaire du contrat à enregistrer, le droit de timbre de 16 euros est également payé. tous les 4 côtés écrits.
Vous pouvez également choisir de payer une taxe de remplacement, à savoir le coupon sec. Régime d'imposition alternatif, avec le coupon, vous payez une taxe qui remplace l'impôt sur le revenu des personnes physiques et les taxes supplémentaires associées. Ceux qui choisissent le coupon n'auront à payer ni la taxe d'enregistrement ni le droit de timbre.
Ceux qui enregistrent le contrat en ligne, via l'application en ligne RLI, pourront payer leurs impôts par prélèvement automatique sur leur compte courant. Lorsque vous ne choisissez pas de les payer par débit sur le compte courant, les taxes dues peuvent être payées avec le modèle F24 Elide , qui a remplacé l'ancien modèle F23. Le code fiscal à utiliser en cas de première inscription à la taxe d'enregistrement est "1500", tandis que le droit de timbre peut également être payé par paiement électronique à la livraison.
Le propriétaire est tenu d'enregistrer le bail dans les 30 jours et dans les 60 jours suivants, il doit aviser le locataire de l'enregistrement, ainsi que l'administrateur dans le cas d'une propriété située dans une copropriété. Dans le cas où le contrat n'est pas enregistré par la loi, il n'existe pas et le locataire a le droit de faire appel au juge pour vérifier son existence. En cas d'enregistrement omis ou tardif du bail, une taxe d'enregistrement est payée qui varie de 120% à 240% de la taxe d'enregistrement due. En cas de retard de paiement de la taxe d'enregistrement, la pénalité applicable est de 30% de la taxe payée en retard. Les pénalités peuvent également être réduites si le contribuable bénéficie de la repentance active,l'institution avec laquelle les violations fiscales peuvent être corrigées spontanément et dans des délais précis en payant des pénalités réduites. Ainsi en cas d'enregistrement du bail dans les 30 jours, la pénalité à appliquer sera égale à 12% de la taxe d'enregistrement à payer (1/10 de 120%). Si la correction est effectuée dans les 90 jours, la pénalité sera égale à 13,33% de la taxe d'enregistrement à payer (1/9 de 120%), dans 1 an 15% de la taxe d'enregistrement à payer et plus de deux ans, la pénalité à appliquer sera de 20%.33% de la taxe d'enregistrement à payer (1/9 de 120%), dans un délai d'un an 15% de la taxe d'enregistrement à payer et au-delà de deux ans, la pénalité à appliquer sera de 20%.33% de la taxe d'enregistrement à payer (1/9 de 120%), dans un délai d'un an 15% de la taxe d'enregistrement à payer et au-delà de deux ans, la pénalité à appliquer sera de 20%.
Ceux qui vivent dans un logement peuvent bénéficier d'une série de déductions fiscales à indiquer dans la déclaration de revenus. Ces déductions sont égales à:
- 300 euros, si le revenu total n'excède pas 15493,71 euros
- 150 euros, si le revenu total est supérieur à 15 493,71 mais pas 30 987,41 euros.
Si le locataire a un revenu total supérieur à 30 987,41 euros, aucune déduction n'est due.
Si le locataire a entre 20 et 30 ans , et signe un contrat de bail pour le bien à utiliser comme résidence principale, il a droit à une déduction de 991,60 €. Toutefois, l'allégement fiscal est dû pour les trois premières années du bail et à condition que le logement loué soit différent du logement principal des parents ou de ceux à qui ils sont confiés et que le revenu total du locataire n'excède pas 15 493,71 euros par an.
Le jeune, en revanche, qui va étudier dans une université hors site et loue une maison, peut bénéficier de la déduction fiscale de 19%, qui peut être calculée sur un montant du loyer n'excédant pas 2633 €. Il est nécessaire que la propriété visée par le bail soit située dans la même municipalité où l'université est située ou dans des municipalités voisines, à au moins 100 km de celle de résidence et, dans tous les cas, doit être située dans une province différente.
Une autre déduction est prévue pour les loyers payés par les locataires qui ont conclu des contrats de location à un taux convenu , c'est-à-dire sur la base d'accords spécifiques définis localement entre les organismes immobiliers et les organisations de locataires les plus représentatives au niveau national.
En particulier, la mesure de la déduction est:
- 495,80 euros, si le revenu total n'excède pas 15493,71 euros
- 247,90 €, si le revenu total est compris entre 15 493,71 € et 30 987,41 € (au-delà de ce montant aucune déduction n'est accordée).
Enfin, toute personne qui signe un contrat de location dans une ville éloignée pour des raisons de travail et y transfère sa résidence a droit à une déduction égale à:
- 991,60 euros, si le revenu total n'excède pas 15493,71 euros
- 495,80 euros, si le total des revenus dépasse 15 493,71 euros mais pas 30 987,41 euros.
Pour bénéficier de la déduction, cependant, la nouvelle commune doit être à au moins 100 kilomètres de la commune d'origine et en tout cas en dehors de sa propre région. En outre, il est nécessaire que la résidence dans la nouvelle commune ait été transférée au plus tard trois ans après la demande de déduction qui peut être utilisée pendant les trois premières années au cours desquelles la résidence a été transférée.