Contenu traité
- Demander un prêt hypothécaire: qu'est-ce que c'est et qui peut le faire
- Demander un prêt hypothécaire: attention aux taux d'intérêt
- La proposition d'hypothèque: ce qu'il faut surveiller
- Demander un prêt hypothécaire: dans quel délai est-il accordé
Lorsque vous avez l'intention d'acheter une maison et que vous n'avez pas les liquidités disponibles pour conclure la vente, la solution idéale est de demander un prêt hypothécaire à la banque. Mais comment fonctionne l'hypothèque? Quel tarif vous convient? Quels sont les risques? Voici une série de réponses aux questions les plus fréquemment posées.
Demander un prêt hypothécaire: qu'est-ce que c'est et qui peut le faire
Le prêt est un contrat entre un sujet et un intermédiaire , généralement une banque, qui consiste en le transfert d'une somme d'argent d'un sujet (appelé le prêteur) à un autre sujet (appelé l'emprunteur), avec prise en charge par ce dernier l'obligation de restituer la même somme d'argent au prêteur. Étant un prêt à titre onéreux, quiconque a emprunté une somme d'argent doit payer des intérêts.
N'importe qui peut demander un prêt hypothécaire, à condition de démontrer qu'il est en mesure de rembourser le montant prêté au fil du temps. En général, la banque accorde un montant basé sur la valeur du bien à acheter, qui ne dépasse pas 80% établi sur la base de l'expertise effectuée par un technicien indépendant. Parfois, les intermédiaires accordent des hypothèques qui vont même au-delà de 80% de la valeur du bien, mais dans ces cas, ils exigent plus de garanties et appliquent souvent des conditions moins favorables pour le client.
Avant de faire une demande de prêt, il est conseillé d'évaluer soigneusement vos revenus et de déterminer votre disponibilité mensuelle une fois les dépenses ordinaires soustraites. Il est raisonnable que l'acompte ne dépasse pas un tiers de son revenu disponible, afin de faire face aux dépenses courantes, imprévues et aux éventuelles réductions de revenus causées, par exemple, par maladie, accident, licenciement.
Demander un prêt hypothécaire: attention aux taux d'intérêt
Une des premières étapes à suivre pour décider de contracter un prêt hypothécaire pour acheter une maison est de comprendre quel taux vous convient.
Ce que nous regardons principalement en ce qui concerne l'hypothèque, c'est le taux d'intérêt. Essentiellement, les prêts hypothécaires peuvent être à taux fixe - le taux d'intérêt reste celui fixé par le contrat pour toute la durée du prêt et l'inconvénient est de ne pas pouvoir profiter des baisses des taux du marché qui peuvent survenir avec le temps - et à un taux variable - le taux d'intérêt l'intérêt peut varier à des échéances prédéterminées par rapport au taux de départ car il suit les fluctuations d'un paramètre de référence, généralement établi sur les marchés monétaire et financier.
En plus de ces deux types, il y a aussi le taux double (divisé en deux parties - une avec le taux fixe, une avec le taux variable - le taux double est recommandé pour ceux qui préfèrent une solution intermédiaire entre le taux fixe et le taux variable, équilibrant les avantages et les inconvénients de chacun) et le mixte (il peut passer de fixe à variable à échéances fixes et / ou sous certaines conditions indiquées dans le contrat).
Les tarifs et conditions proposés par les différents intermédiaires peuvent varier, voire considérablement. Quel tarif choisir? Il existe des moteurs de recherche sur Internet qui proposent des guides et suggèrent les hypothèques les plus adaptées aux besoins de chacun. Bien entendu, il est toujours possible de demander des documents d'information directement à l'intermédiaire, par exemple au guichet bancaire.
Il est important d'évaluer les avantages et les inconvénients du type de taux à la lumière de sa situation économique et des conditions de marché, compte tenu de leurs évolutions possibles dans le temps. Pour ce faire, il est utile de demander à la banque la fiche contenant les Informations Générales dans laquelle chaque intermédiaire doit illustrer toutes les caractéristiques des hypothèques qu'il propose.
La proposition d'hypothèque: ce qu'il faut surveiller
Lors de l'examen des propositions, il est nécessaire de porter une attention particulière à certains éléments tels que:
- le spread (pour déterminer le taux d'intérêt appliqué aux hypothèques, les banques utilisent des taux de référence, les principaux étant l'Euribor et les Eurirs auxquels elles ajoutent un pourcentage, le spread en fait, qui varie entre 1 et 3 pour cent);
- le TAEG indique le coût total du prêt sur une base annuelle et est exprimé en pourcentage du montant du prêt accordé. Si le taux du prêt est variable, le TAEG n'est donné qu'à titre d'exemple, car il peut subir des variations déterminées par l'évolution des paramètres de référence;
- le plan d'amortissement est le plan de remboursement de la dette et établit le montant décaissé, le montant des versements individuels, la date à laquelle toute la dette doit être payée, la fréquence des versements individuels (mois, trimestre, semestre), les critères de détermination du montant de chaque tranche et de la dette résiduelle. Le versement se compose de deux éléments: le montant principal , c'est-à-dire le montant du prêt remboursé; taux d'intérêt, c'est-à-dire les intérêts courus. Il existe plusieurs mécanismes de remboursement des prêts. En Italie, le plan d'amortissement le plus courant est la méthode dite «française»: la tranche forfaitaire est composée d'un montant principal croissant et d'un montant d'intérêt décroissant. Au début, les intérêts sont principalement payés. Puisque les intérêts sont appliqués au capital résiduel, au fur et à mesure que le principal est remboursé, le montant des intérêts diminue et le principal augmente;
- tous les postes de dépenses : au taux d'intérêt et aux taxes, il faut ajouter: les frais préliminaires qui peuvent consister soit en un montant fixe, soit en un pourcentage calculé sur le montant du prêt; les frais d'évaluation , qui peuvent être nécessaires pour l'évaluation du bien à hypothéquer; les frais juridiques pour l'accord de prêt et le « inscription hypothécaire dans le registre foncier ; le coût de la prime d'assurance pour couvrir les dommages au bien et les éventuels risques liés à des événements relatifs à la vie du client qui pourraient l'empêcher de rembourser le prêt; les intérêts de retard, si vous payez l'acompte en retard;
- économies d'impôts.
Lorsque vous décidez d'une certaine offre d'une banque, commence l'enquête par laquelle l'établissement de crédit vérifie les revenus, les actifs et les garanties offerts par le client pour évaluer sa capacité de remboursement dans le temps. Chaque intermédiaire a ses propres procédures, mais généralement les documents à présenter concernent:
- les renseignements personnels , tels que l'âge, la résidence, l'état matrimonial, toute convention de propriété stipulée entre les époux ou les parties à une union civile;
- des informations attestant la capacité de revenu : pour les salariés, la déclaration de l'employeur attestant l'ancienneté, au moins le dernier bulletin de salaire et une copie du formulaire CUD (ou le formulaire 730 ou le formulaire Unico) ; pour les indépendants ou indépendants, les dernières déclarations fiscales, la certification de la Chambre de Commerce, d'Industrie et de l'Artisanat, le certificat d'inscription au registre des professionnels;
- des informations relatives au bien , par exemple une copie de l'avant-contrat de vente («compromis»), le plan d'étage, le certificat d'habitabilité, le dernier acte d'achat ou la déclaration de succession.
La garantie que l’intermédiaire exige habituellement est l’hypothèque, qui lui donne le droit de faire vendre le bien si le client ne rembourse pas le prêt . Pour déterminer la valeur du bien, et donc de la garantie, le bien fait d'abord l'objet d'une expertise. Le prêteur pourrait demander d'autres garanties en plus de l'hypothèque, par exemple lorsque le client a un faible revenu par rapport aux acomptes provisionnels, n'a pas d'emploi stable ou demande une hypothèque d'un montant supérieur à 80% de la valeur du bien. Parmi les garanties les plus courantes, il y a aussi la caution émise par une personne autre que le client qui demande le prêt.
Demander un prêt hypothécaire: dans quel délai est-il accordé
Lorsqu'il s'agit de l' achat d'un bien immobilier avec une hypothèque, il est bon de savoir que les délais pour l'obtenir, c'est-à-dire ceux entre la présentation de la documentation et le décaissement effectif de la somme, varient d'une banque à l'autre sont indiqués dans la Fiche contenant les Informations Générales.
Le prêt n'est généralement pas décaissé le jour de la signature du contrat, mais seulement après quelques jours, lorsque, selon la loi, l'hypothèque a normalement atteint un degré de sécurité plus élevé. Ainsi, dans le cas d'un emprunt contracté dans le but de payer le prix d'une vente immobilière , le vendeur devra par conséquent attendre plusieurs jours pour être payé.
Par conséquent, il est nécessaire de se renseigner auprès de la banque et du notaire sur les moments de disponibilité effective de l'argent. Pour éviter cette attente, certaines banques mettent immédiatement à disposition la somme empruntée dans le cadre d' un contrat autre que l'hypothèque, appelé préfinancement : dans ce cas il convient de vérifier quels sont les intérêts et les éventuels autres frais exigés par la banque. Comme alternative au préfinancement, il est nécessaire de s'entendre au préalable avec le vendeur qui, s'il vend avant de percevoir l'intégralité du prix, doit être dûment garanti.