Contenu traité
- En résumé
- Même de nouvelles portes ou fenêtres
- Ce que dit la loi
- Du balcon à la véranda: oui
- Feu vert à la télévision par satellite et au gazebo
- Avertissez l'administrateur
- Communications toujours «écrites»
L'article 1122 du Code civil «Travaux sur des parties de propriété ou à usage individuel», a été modifié par la loi de réforme de la copropriété 220/2012 à partir du titre de la section, qui se lisait auparavant «Travaux sur des parties de l'immeuble en propriété commun". De cette manière, le législateur a voulu inclure dans la liste des travaux réalisés par la copropriété individuelle, non seulement ceux relatifs aux parties de la propriété commune, mais aussi les travaux "normalement destinés à l'usage commun, qui ont été attribués en propriété exclusive ou destinés à «usage individuel». La règle précise également que «la copropriété ne peut pas réaliser de travaux qui endommagent les parties communes ou causent des dommages à la stabilité, à la sécurité ou à la décoration architecturale du bâtiment.Dans tous les cas, un préavis est donné à l'administrateur qui en fait rapport à l'assemblée ».
- La sécurité, la stabilité et le décorum doivent être préservés
- Vous pouvez transformer le balcon en véranda et ouvrir une nouvelle fenêtre
- Parabole télé sur la façade même sans l'avis de l'assemblée
Indépendamment des parts de propriété, chaque copropriété a le droit d'utiliser le bien commun dans sa plénitude et son intégralité. Par conséquent, l'usage unique le plus intense de la chose commune est autorisé, à condition que le droit des autres copropriétés à faire un usage égal de la propriété ne soit pas affecté. La Cour suprême a reconnu pleinement légitime l'ouverture de nouvelles portes et fenêtres sur le mur de la copropriété, ou l'extension de celles existantes.
Article 1147 du Code civil
(Parties communes du bâtiment) Elles sont la propriété commune des propriétaires des différents étages ou portions d'étages d'un bâtiment, si le contraire ne ressort pas clairement du titre:
1) le sol sur lequel se trouve le bâtiment, les fondations, les murs principaux, les toits et les toits plats, les escaliers, les portes d'entrée, les vestibules, les coursives, les arcades, les cours et en général toutes les pièces bâtiment nécessaire pour un usage commun;
2) les locaux de la loge du porteur et des logements du porteur, de la buanderie, du chauffage central, des séchoirs et d'autres services communs similaires;
3) les ouvrages, installations, artefacts de toute nature qui servent à l'usage et à la jouissance communs, tels que ascenseurs, puits, citernes, aqueducs et aussi égouts et canaux de drainage, réseaux d'eau , pour le gaz, pour l'électricité, pour le chauffage et analogues, jusqu'au point de branchement des systèmes aux locaux appartenant exclusivement aux condominiums individuels.
Article 1122 du Code civil
Dans l'utilisation des parties destinées à l'usage commun, qui ont été attribuées en propriété exclusive ou destinées à un usage individuel, si des conflits surgissent entre des copropriétés individuelles, les dispositions régissant les relations de bon voisinage peuvent s'appliquer.
Du balcon à la véranda: oui
La copropriété peut effectuer des travaux sur les parties communes à condition qu'ils ne causent pas de dommages et ne causent pas de dommages à la stabilité, à la sécurité ou à la décoration architecturale du bâtiment: cela vaut également en cas de transformation du balcon en véranda (sans préjudice de la certification ou non par partie de la municipalité).
Les cours et cassation, abordant la question à plusieurs reprises, considèrent cette intervention comme possible , car elle n'altère ni les lignes et les volumes de la façade ni ses caractéristiques architecturales. Les choses changent si la véranda est faite dans un style différent de celui du bâtiment. Dans ce cas, l'administrateur, ou chaque copropriété opposée à l'intervention, peut contester la résolution de l'assemblée ayant approuvé les travaux devant le juge, mais dans le délai impératif de 30 jours, qui court à compter de la date de la résolution pour dissidents ou abstentions et à compter de la date de communication de la résolution pour les absents.
Feu vert à la télévision par satellite et au gazebo
Comme le climatiseur, qui a été cité dans le premier exemple, l' antenne pour la réception de la télévision , telle que spécifiée par l'article 1122 bis du Code civil, peut être installée près du balcon sans l'avis de l'assemblée ". de causer le moins de dommages aux parties communes et aux unités immobilières de la propriété individuelle, en préservant en tout état de cause la décoration architecturale du bâtiment, sauf dans les cas prévus en matière de réseaux publics ».
Le discours ne change pas pour le gazebo sur le toit plat de propriété exclusive , qui en plus de ne pas avoir à endommager le décor du bâtiment ne doit pas endommager le toit, notamment en termes de stabilité et d'étanchéité. Certes, la loi laisse une grande marge de manœuvre, mais le bon sens de chaque copropriété compte pour évaluer à l'avance toute forme alternative à l'usage privé de la partie commune.
Avertissez l'administrateur
Au bas de l'article 1122 réformé du Code civil, en référence à la construction des ouvrages de la copropriété individuelle, attribués en propriété exclusive ou destinés à un usage individuel, sur des parties destinées à l'usage commun, il est indiqué que << dans tous les cas, un préavis est donné à la «administrateur qui rend compte à l'assemblée générale des actionnaires».
Cette déclaration a créé beaucoup de confusion, car il n'est pas clair dans quels cas la copropriété est vraiment tenue d'aviser l'administrateur . Reprenons le cas du balcon transformé en véranda. Etant entendu que l'opération doit être compatible avec le règlement de construction de la Municipalité de référence et avec les dispositions du règlement sur les contrats de copropriété, bien qu'il n'y ait pas d'obligation particulière , il convient pour la copropriété qui effectue l'intervention de fournir à l'administrateur, avant début des travaux, un rapport détaillé expliquant en quoi consiste le travail.
De plus, celui qui réalise l'intervention peut demander à l'administrateur d'inclure la question parmi les points à l'ordre du jour de la réunion. De cette manière, à la majorité ordinaire (au deuxième appel, le vote en faveur de 1/3 des propriétaires, représentant au moins 1/3 de la valeur de l'immeuble) la copropriété serait à l'abri de toute position future prise par d'autres copropriétés .
Communications toujours «écrites»
En ce qui concerne les méthodes de communication de l'intervention à l'administrateur, dans ce cas également, il n'est pas précisé si cela doit être fait oralement ou avec un document. Faisant preuve de bon sens, il convient d'évaluer l'étendue des travaux et l'impact sur les parties communes et, par conséquent, de fournir le plus d'informations possible à l'administrateur, même sous forme de documentation papier certifiée.. À son tour, l'administrateur, au premier rendez-vous utile, doit se présenter à l'assemblée. Si vous sautez cette étape, et dans le cas où l'intervention endommage l'immeuble ou, d'une manière générale, affecte les droits des copropriétés sur les parties communes ou sur les propriétés individuelles de chaque copropriété, l'administrateur peut être accusé d'une irrégularité grave, conformément à de l'article 1129 du Code civil, et en tout état de cause une responsabilité contractuelle pour violation des obligations du mandat.
En collaboration avec Avv. Silvio Rezzonico, président national de Federamministratori / Confappi, tél.02 / 33105242, www.fna.it