Contenu traité
- Quelles sont les activités du notaire avant l'acte?
- Que fait le notaire au moment de l'acte?
- Que se passe-t-il si divers problèmes surviennent après la vente et que la vente échoue?
- Quel pourcentage doit être payé au notaire pour les contrôles qu'il effectue et lequel pour l'acte? Que se passe-t-il si l'acte n'est pas signé après les chèques?
L'une des étapes les plus difficiles et délicates que vous pouvez décider de faire face dans la vie est sans aucun doute l' achat d'une maison , un véritable parcours du combattant où règnent des enjeux techniques, économiques et juridiques, pas toujours faciles à comprendre. Une figure professionnelle qui prend le relais dans la vente immobilière est le notaire, qui assume le double rôle d'agent public et de professionnel sur lequel s'appuyer pour dissoudre les doutes et les incertitudes.
Selon la loi, le contrat d'achat doit être stipulé par un agent public impartial et spécialisé en la matière, le notaire, qui doit s'assurer que l'achat du bien se déroule dans le respect de toutes les lois. Mais le notaire ne se limite pas seulement à la rédaction de l'acte, c'est-à-dire l'acte public de vente.
Une série de questions et réponses sur la figure du notaire, réalisée en collaboration avec le Conseil des Notaires de Milan, permettra de mieux comprendre le rôle de cet acteur dans une vente immobilière:
Avant de signer l'acte, le notaire procède à une série de vérifications qui peuvent se résumer comme suit:
- vérifie l'identité personnelle des parties , qui interviennent dans l'acte et leur capacité à l'accomplir en vérifiant le régime de propriété entre les époux (communion légale des biens ou séparation), de la légitimité à intervenir, dans le cas d'étrangers, mineurs, interdits , handicapés ou bénéficiaires de l'administration de soutien, etc. Pourquoi un tel chèque? Il sert à éviter un éventuel vol d'identité, étant donné qu'il est possible d'accéder aux registres immobiliers et de modifier leurs résultats sans contrôle préalable de légalité.
- vérifie par la loi l'inexistence d'hypothèques antérieures, de contraintes ou de saisies sur le bien objet de la vente au Bureau du Territoire de l'Agence des Revenus, ainsi que l'urbanisme et la régularité cadastrale des biens. Le notaire doit également vérifier que le bien vendu n'est pas soumis à des disciplines spécifiques, par exemple en matière de logement social (existence d'exigences subjectives pour l'acheteur, ou de contraintes de prix), ou de droit de premier refus de faveur de certains sujets ou dans le cas de biens d'intérêt historique, artistique ou archéologique.
- identifie le régime fiscal relatif au cas particulier et vérifie l'existence d'exigences pour d'éventuels avantages fiscaux (par exemple la facilitation pour l'achat du premier logement, ou le crédit d'impôt ou l'exonération d'impôts dans le cas de transferts en exécution de accords de séparation ou de divorce). Étant préparé dans le domaine fiscal, il est en mesure de proposer des solutions permettant des économies d'impôts dans le respect de la loi.
Parmi les autres contrôles que le notaire doit effectuer, on trouve celui concernant la performance énergétique du bâtiment, qui doit être certifiée selon les réglementations nationales et régionales en la matière. Pour la vente de bâtiments équipés de systèmes, la fourniture et souvent aussi la pièce jointe du certificat de performance énergétique (APE), établi par un certificateur inscrit dans un registre spécial, qui indique essentiellement la classe de consommation énergétique du bâtiment, est obligatoire comme pour le chauffage. Ce document doit être joint à l'acte notarié.
La conformité des systèmes avec les règles de sécurité est également un aspect à vérifier, mais il n'est pas interdit d'acheter une propriété avec des systèmes non conformes aux normes, l'acheteur prenant en charge le réglage. Mais cela entraîne des dépenses qui devront être prises en compte lors de la détermination du prix. Il conviendra donc de prévoir dans l'acte - et donc le notaire le fera - une clause contenant les accords des parties en la matière. La régularité urbaine du bien est fondamentale, c'est-à-dire le respect des licences, concessions, permis de construire délivrés à l'époque. En cas de doute sur la présence d'abus, le notaire recommandera à un professionnel disposant des compétences techniques nécessaires d'intervenir pour mener les investigations et rédiger un avis d'expert.
Tous les contrôles du notaire sont conclus avec l'acte notarié. En règle générale, au moment de la signature de l'acte de vente, la livraison des marchandises a également lieu. La législation prévoit l'obligation de déposer le prix de vente du bien entre ses mains du notaire, qui ne le remettra au vendeur qu'après l'accomplissement réussi de toutes les formalités postérieures à la signature de l'acte de vente. Pour la formation de l'acte, la loi prévoit également des règles détaillées pour protéger les citoyens:
- le notaire doit expliquer et lire le contenu de l'acte dans son intégralité aux parties et à tout témoin, dont la présence est requise par la loi dans certains cas (par exemple lorsque l'une des parties est incapable de signer ou souffre de déficiences sensorielles), s'assurer qu'ils ont compris son contenu et ses effets juridiques. S'il ne le fait pas, il est pénalement responsable du crime de contrefaçon d'un acte public;
- l'acte, une fois lu et approuvé, doit être signé par les parties et éventuellement par les témoins devant le notaire et enfin signé par le notaire lui-même;
- ce que le notaire certifie dans l'acte notarié est par la loi une preuve complète à toutes fins - même devant le juge - à moins que le crime de contrefaçon dans un acte public ne soit établi.
Même après la signature de l'acte, le notaire est tenu par la loi d'exécuter une série d'obligations, en peu de temps, visant à garantir d'une part le paiement des impôts à l'Etat, d'autre part, la publicité auprès de tiers et la sécurité de l'opération au bénéfice de tous les citoyens. Le notaire est tenu de procéder, dans un délai court, à l'enregistrement de l'acte auprès de l'Agence du revenu et au paiement des taxes y afférentes pour le compte du client et au dépôt ultérieur dans les registres publics pour le faire connaître et être effectif envers tous (défini techniquement tiers). Le dépôt de l'acte au registre immobilier compétent est requis par la loi pour permettre à chacun de savoir qui est le propriétaire du bien et si ce dernier est grevé d'hypothèques ou d'autres contraintes. Enfin, le notaire doit procéder au transfert cadastral, afin de mettre également à jour le cadastre.
Des problèmes peuvent survenir si des hypothèques ou des saisies non déclarées émergent (ici la responsabilité du notaire sera remise en question) ou s'il y a des problèmes d'urbanisme (abus de construction, manque d'utilisabilité) ou techniques (des usines déclarées contraires à la vérité). Pour cette raison, il est important que le notaire, sans pouvoir garantir directement ces aspects, car il n'est pas technicien mais juriste, inclue dans l'acte tous les accords, rappels, avertissements qui peuvent protéger l'acheteur et responsabiliser le vendeur. En bref, une vente immobilière, même la plus simple en apparence, a toujours des implications qui ne peuvent pas être résolues avec le bricolage. Le conseil est de demander l'avis d'un notaire le plus tôt possible. Beaucoup mieux si vous le faites avant d'avoir signé des documents et assumé des obligations dont, en cas de problème, il devient difficile de se libérer sans dommage.
Si la vente , après la stipulation d'un avant-contrat régulier, n'est pas réalisée, deux scénarios peuvent se produire . Le premier envisage le cas où les parties décident à l'unanimité de ne pas exécuter le préliminaire. Dans ce cas, ils pourront élaborer un accord de «résolution de dissidence mutuelle», qui prévoit également les délais et modalités de remboursement et de remboursement des sommes anticipés. Si, en revanche, une seule des parties est en défaut, une phase contentieuse s'ouvrira probablement. Il est de notoriété publique que, si l'acheteur se repent, il perd la caution, alors que l'on sait moins que, si le vendeur se repent, il doit la restituer doublée.. Mais ce n'est pas si simple. Des évaluations complexes peuvent survenir concernant l'indemnisation de tout dommage. Dans ce cas, il est important qu'il y ait un contrat préliminaire rédigé avec la plus grande précision, qui qualifie les montants avancés d'acompte ou d'acompte et prévoit peut-être les modalités de calcul des dommages subis par la partie non défaillante, afin de simplifier et d'accélérer le travail de qui tranchera le litige (le médiateur en premier lieu, puis le magistrat en l'absence d'accord). Si, en revanche, après le transfert de propriété accompli avec l'acte, des problèmes surgissent, ils doivent être résolus en fonction de leur nature.
En cas de vices de la propriété , la loi prévoit l'institution de la police posthume décennale pour les bâtiments neufs: une police d'assurance que depuis 2005 les constructeurs doivent obligatoirement remettre aux acquéreurs, obligation qui est parfois malheureusement méconnue, peut-être de devant une réduction sur le prix. Pour les bâtiments qui ne sont pas neufs, les règles du code civil s'appliquent aux «vices cachés», c'est-à-dire aux défauts que l'acheteur ne connaissait pas et qui n'étaient pas facilement reconnaissables, pour lesquels des mécanismes de garantie sont prévus. Au contraire, pour les vices reconnaissables avec une diligence normale, la garantie ne fonctionne que si le vendeur a induit l'acheteur en erreur en déclarant que le bien était exempt de vices.
(Réponse du notaire Piercarlo Mattea du Conseil des notaires de Milan)
Avant de répondre à cette question, il convient de rappeler qu'après la libéralisation du décret Bersani (décret-loi 223/2006 transformé en loi 248/2006), les tarifs minimum et maximum pour les notaires ont été supprimés. Dans le cas où les vérifications effectuées par le notaire seraient suivies de la signature de l'acte de vente, les frais des chèques sont inclus dans l'acte de l'acte. Si, en revanche, après les vérifications, l'acte n'est pas stipulé, le notaire demandera des honoraires liés aux travaux effectués, c'est-à-dire les enquêtes effectuées, les documents acquis, etc.