Contenu traité
- La proposition d'achat
- Le contrat préliminaire ou de compromis
- La transcription des préliminaires
- Les contrôles à effectuer au stade préliminaire
La proposition d'achat et l'avant-contrat sont deux termes que l'on entend très souvent lorsqu'on parle d'une vente immobilière. Mais que sont-ils? Quels effets a l'un et quels sont les autres?
La proposition d'achat
La proposition d'achat est techniquement la déclaration faite par l'acheteur selon laquelle il souhaite acheter une certaine propriété à un certain prix. Habituellement, la déclaration est faite sur la base d'un formulaire pré-imprimé fourni par l'agence immobilière que vous contactez. La proposition d'achat est normalement accompagnée du paiement d'une somme d'argent à titre d'acompte, qui est bloquée pendant toute la durée de validité de la proposition. La principale différence entre une proposition d'achat et une proposition préliminaire est que la première contient des engagements contraignants pour l'acheteur mais pas pour le vendeur. Bien que l'acheteur ait payé l'acompte, le vendeur est libre d'évaluer d'autres propositions dans l'intervalle. Ce n'est que lorsque la proposition d'achat est acceptée par le vendeur qu'elle devient un contrat de vente préliminaire.
Le contrat préliminaire ou de compromis
Aussi dit compromis, la vente préalable est le contrat par lequel les parties, vendeur et acheteur s'engagent tous deux à conclure la vente, en indiquant les délais et modalités. Le préalable, contrairement à la proposition d'achat (jusqu'à ce que le vendeur l'accepte), lie donc les deux parties. L'avant-contrat est donc un véritable contrat qui oblige les deux parties à signer le contrat définitif. Lorsque la proposition de l'acheteur est acceptée par le vendeur, c'est avec la signature de ce dernier que la vente préalable est conclue, qui aura les clauses indiquées dans le texte pré-imprimé de la proposition d'achat. Pour répondre aux différents besoins des parties, un nouveau préalable, plus précis et articulé, peut être signé, qui remplace le formulaire pré-imprimé.Ainsi, par exemple, cela se produit lorsque, après avoir signé la proposition, le vendeur se rend compte que la maison à vendre ne dispose pas de systèmes internes conformément à la loi. Dans ce cas, un compromis est stipulé avec un contenu différent de la proposition d'achat.
Dans tous les cas, le préalable doit indiquer une série d'éléments principaux de la vente tels que:
- le prix et la maison à acheter
- l'adresse et une description précise (étages, chambres etc.) avec les données du cadastre
- la date à laquelle le contrat définitif sera conclu.
La signature de l'accord préliminaire s'accompagne également normalement du versement d'une certaine somme d'argent à titre de «caution» qui, contrairement à la proposition d'achat, engage immédiatement les deux parties. Il est toujours préférable de faire des préliminaires. Cependant, si vous devez signer une proposition d'achat, il est conseillé de fixer une durée la plus courte possible et de verser un acompte minimum.
La transcription des préliminaires
Malgré la signature de l'accord préalable, il peut arriver que le vendeur vende le même bien à d'autres personnes ou établisse des droits réels de jouissance sur celui-ci (par exemple un usufruit) ou enregistre des hypothèques. Afin d'éviter ces situations désagréables pour l'acheteur, le préalable est garanti avec sa transcription dans les registres immobiliers. La transcription vaut comme véritable réservation de l'achat du bien. Il ne s'agit plus seulement d'un accord privé entre l'acheteur et le vendeur, mais est juridiquement valable pour quiconque et le vendeur ne pourra par conséquent pas vendre la propriété à quelqu'un d'autre, ni accorder une hypothèque sur la propriété, ni constituer une servitude passive. ou tout autre droit préjudiciable à l'acheteur. Dès la transcription de l'avant-contrat,la propriété est «réservée» au futur acquéreur, et toute transcription ou enregistrement n'aurait aucun effet sur lui. La transcription doit être effectuée par le notaire ayant reçu ou authentifié l'avant-contrat dans les 30 jours suivant la signature du contrat. La transcription des préliminaires entraîne des frais supplémentaires. En particulier, en plus de la taxe d'enregistrement, la taxe fixe d'enregistrement (200 euros), les droits d'enregistrement fixes (35 euros) doivent également être payés, évidemment avec les frais de notaire.En particulier, en plus de la taxe d'enregistrement, la taxe fixe d'enregistrement (200 euros), les droits d'enregistrement fixes (35 euros) doivent également être payés, évidemment avec les frais de notaire.En particulier, en plus de la taxe d'enregistrement, la taxe fixe d'enregistrement (200 euros), les droits d'enregistrement fixes (35 euros) doivent également être payés, évidemment avec les frais de notaire.
Les contrôles à effectuer au stade préliminaire
Déjà au moment de la signature du contrat préliminaire, il est conseillé à l'acheteur d'effectuer une série de vérifications sur la propriété. La première vérification à faire est de s'assurer que le vendeur prometteur qui signe la vente préliminaire est le véritable propriétaire. Dans ce cas, une enquête spéciale est requise au Registre immobilier, qui est toujours mis à jour également sur les ventes, les hypothèques, les saisies, etc. concernant une propriété. Il est également important de vérifier la régularité de construction de la maison donc si elle a été construite avec un permis de construire régulier, s'il y a des demandes d'amnistie en cours, si elle est utilisable, et plus encore. Si vous achetez ensuite un appartement dans une copropriété,Il est également conseillé dès lors de la stipulation de la vente préalable de lire le règlement de la copropriété et de vérifier s'il existe des résolutions de l'assemblée de copropriété concernant des travaux administratifs extraordinaires et surtout des frais de copropriété non encore payés par le vendeur.
Les autres vérifications qui doivent déjà être effectuées au moment de la préparation des préliminaires sont:
- les contrôles relatifs au régime de propriété des parties
- contrôles de la conformité des systèmes (électrique, hydraulique, chauffage, etc.) aux normes de sécurité
- vérification du respect des réglementations qui prescrivent des méthodes de construction spécifiques (par exemple les réglementations antisismiques)
- contrôle des éventuelles restrictions d'urbanisme imposées sur le terrain (par exemple terrain soumis au Plan d'Urbanisme ou régi par des accords d'urbanisme spécifiques)
- contrôle d'éventuelles contraintes culturelles ou environnementales du paysage sur les biens
- vérifications concernant d'éventuelles préemptions conventionnelles ou légales.
Si, après avoir signé le compromis, l'une des parties refuse sans raison de procéder à la vente, l'autre peut l'exiger du juge en intentant une action en justice. C'est l'exécution spécifique prévue par l'art. 2932 du code civil. L'arrêt de la Cour rend ce préalable «définitif»: le bien passe à l'acquéreur qui doit payer le prix convenu. En alternative à l'exécution spécifique, la partie «non défaillante» peut demander, toujours au juge, la résiliation du contrat ainsi que la réparation du préjudice subi.