Quelles taxes dois-je payer si je rénove et vends ma première maison avant 5 ans? Un lecteur nous a posé la question et nous avons remis la question au Conseil national des notaires , qui répond ainsi.
La vente de la première maison - avant que cinq ans se soient écoulés depuis l'achat - entraîne la perte des concessions dont on bénéficie . L'acte est «repris» et la taxe est payée aux taux fixés pour la résidence secondaire .
Si l'achat a été effectué par une personne privée, c'est la taxe d'immatriculation , qui passe de 2% à 9% .
Si, en revanche, la maison a été achetée par le constructeur, c'est la TVA, qui à partir de 4% devient 10% .
Dans les deux cas, la différence fiscale est récupérée avec un supplément de 30% sur cette différence, en plus des intérêts. (*)
Si vous avez habité la maison pendant moins de la moitié de la période entre l'achat et la vente, vous paierez la taxe sur la plus-value , c'est-à-dire sur la différence entre le prix d'achat, majoré des frais de rénovation, et le produit de la vente.
Cependant, si, dans l'année suivant la vente , le lecteur achète une autre première maison , il n'aura pas à payer de taxe et aura également le droit de récupérer la taxe payée pour l'achat précédent.
Un exemple concret
Considérons une première maison achetée par un particulier au prix de 150 000 euros, avec un revenu cadastral de 800 euros. Comme on le sait, la taxation des achats privés est calculée non pas sur le prix, mais sur la valeur cadastrale , qui s'obtient en multipliant le revenu cadastral par 115,50 s'il s'agit d'une première maison et par 126 s'il s'agit d'une résidence secondaire.
Ainsi, lors de l'achat, la taxe d'enregistrement de 2% a été calculée sur 800 x 115,50 = 92 400 et était donc de 1 848 euros.
Lorsque la concession est perdue, parce qu'elle est vendue avant 5 ans, le montant imposable est recalculé avec le coefficient résidence secondaire , soit 800 x 126 = 100 800. Sur ce montant, le taux est de 9% et donc la taxe est de 9 072 €.
L'Agence du Revenu demandera le montant calculé comme suit: impôt dû 9 072 - impôt payé 1 848 = 7 224 + 30% de 7 224 égal à 2 167,20 = 9 391,20 en plus des intérêts à payer en fonction du temps écoulé.
Si, en revanche, l'acte était soumis à la TVA parce que l'achat a été effectué par le fabricant , il n'est pas question de la valeur cadastrale. L'acheteur aura payé 4% sur 150 000 soit 6 000. Avec une TVA de 10%, le chiffre devient 15 000. Par conséquent: 15 000 - 6 000 = 9 000 + 30% de 9 000 égal à 2 700 = 11 700 en plus des intérêts à payer en fonction du temps écoulé.
La question de la perte de prestations est également expliquée par l'Agence du revenu.