Contenu traité
- Transformer le grenier en maison: les exigences
- Différentes limites
- Garantie air et lumière
- Surélever le toit: où oui et où pas
- Les frais et concessions varient
- Box ou contribution à la municipalité
- Assurer des économies d'énergie
L'utilisation des espaces sous toiture vise le réaménagement des bâtiments et permet d'optimiser le patrimoine immobilier existant en limitant l'utilisation des terrains urbains. C'est pourquoi il est admis dans toute l'Italie et est régi par les lois régionales , avec quelques différences.
Transformer le grenier en maison: les exigences
Les hauteurs minimales et la luminosité des locaux sont à la base des lois italiennes sur la construction, déterminées par des règlements qui se réfèrent au ministère de la Santé, car c'est la protection de ce qu'ils visent. Il y a toujours une exception aux règles et c'est celle requise par les lois de presque toutes les régions et provinces autonomes de la péninsule en ce qui concerne la hauteur des greniers. Chaque Région (Val d'Aoste exclue) a souhaité que ces exceptions aux règles sur les hauteurs ne soient valables que pour la récupération des greniers existant à une certaine date (voir tableau). En revanche, la possibilité de déroger au règlement municipal de construction, qui ne permettrait pas d'augmenter le volume à utiliser comme habitation, est accordée .
Différentes limites
Les exceptions prévoient un abaissement des plafonds par rapport à la mesure minimale de 2,7 mètres sanctionnée par la législation nationale. Combien est établi par chaque région: de 2,4 mètres dans les Abruzzes, la Campanie, la Lombardie, les Pouilles et la Vénétie jusqu'à 2 mètres dans le Latium et la Sicile. Des mesures encore plus petites sont parfois autorisées pour les salles de bains et les couloirs , et il en va de même pour les habitations de montagne . Dans ce dernier cas, les toits étant souvent inclinés, deux règles différentes sont tracées : la première est que la partie du sol sous une certaine hauteur ne peut pas être piétinée, la seconde est qu'il s'agit de "hauteur moyenne pondérée", c'est-à-dire d'une moyenne entre les différentes hauteurs de plafond.
Garantie air et lumière
Une seconde contrainte imposée par la réglementation de la construction est celle des rapports aéro-éclairants (c'est-à-dire les proportions entre fenêtres - et lucarnes - qui donnent de la lumière et de l'air aux pièces et à leur surface). Toutes les régions ne font pas de commentaires à ce sujet : dans les Abruzzes, la Campanie, la Lombardie, les Marches, le Piémont, les Pouilles, la Sardaigne et la Sicile, le ratio requis par la législation nationale est respecté (fenêtres d'au moins 1/8 de la largeur du sol). A l'inverse, une éventuelle réduction est sanctionnée dans toutes les autres Régions (comme le montre le tableau).
Surélever le toit: où oui et où pas
Dans le Frioul-Vénétie Julienne, le Latium, la Lombardie, la Sardaigne et l'Ombrie pour atteindre les hauteurs minimales prescrites, il est possible de surélever le toit (ou de modifier les lignes de pente des emplacements). Dans le Piémont, le droit d'élever est exclu, mais les augmentations permises par les instruments d'urbanisme en vigueur demeurent aussi longtemps que ces augmentations sont à des fins résidentielles, à l'exclusion des pièces annexes, comme les greniers. Ailleurs, la surélévation des toits est exclue.
Les dessins illustrent un exemple de surélévation du toit pour la récupération du grenier à des fins résidentielles: il était possible de combiner le grenier avec la maison et de le rendre habitable en élevant la hauteur du toit afin d'obtenir la hauteur minimale nécessaire en son sein, requise du règlement sur l'hygiène des bâtiments. À des fins bureaucratiques, l'élévation de la crête est considérée comme une «surélévation» car elle implique une augmentation de volume. Toujours dans le but de l'habitabilité du nouvel espace récupéré et joint à l'étage inférieur, des ouvertures ont été faites dans les pentes du toit, visibles sur la façade, qui sont essentielles pour avoir les bons rapports aéro-éclairage, c'est-à-dire ceux qui expriment la proportion entre la surface du plancher intérieur et ouvertures qui garantissent l'air naturel et la lumière.En général, on peut dire que les modifications de la façade, lorsqu'elles sont autorisées comme dans ce cas, doivent en tout cas préserver la décoration architecturale du bâtiment: nous entendons cet ensemble de lignes architecturales qui harmonisent la physionomie de l'extérieur du bâtiment dans son ensemble.
Les frais et concessions varient
Dans la plupart des endroits, la contribution est fournie sur une base ordinaire , comme s'il s'agissait d'agrandir un bâtiment. En Lombardie et dans le Latium, les communes peuvent approuver une augmentation, jusqu'à une limite maximale de 20%. En Ligurie, en revanche, la contribution peut être réduite à 50%, si une unité immobilière autonome n'est pas construite ou s'il y a une expansion des installations touristiques ou des logements sociaux. Même réduction dans le Piémont, si une déclaration notariale relative aux locaux de la résidence principale est transcrite. En Sicile, en plus de la contribution, une somme égale à 20% de la valeur cadastrale augmentée du fait de l'augmentation de surface est due. Enfin, dans les Abruzzes, la nouvelle loi prévoit le doublement des coûts d'urbanisation primaire et secondaire uniquement.
Box ou contribution à la municipalité
Est-il nécessaire d'avoir un garage ou une place de parking pour rendre les greniers habitables? En Émilie-Romagne, la réponse est «certainement oui» avec la précision que les conseils municipaux peuvent demander une somme supplémentaire qui convertit le manque de places de stationnement en espèces en faveur des municipalités. Une bonne partie des Régions (Abruzzes, Latium, Ligurie, Lombardie, Molise, Piémont, Pouilles) prévoient que les espaces ne sont trouvés ou monétisés que lorsqu'une unité de logement autonome est construite dans le grenier. En Basilicate, les normes ne sont nécessaires que si le grenier rendu habitable dépasse le volume de l'ensemble du bâtiment de 15% et en Calabre de 25%. En Vénétie, les places de parking ne sont nécessaires que si le conseil municipal le demande par résolution. En Ombrieà l'inverse, les espaces automobiles ne sont jamais indispensables.
Assurer des économies d'énergie
En Émilie-Romagne , les exigences en matière de transmission thermique, de refroidissement et de contrôle de la condensation sont identiques à celles établies pour les rénovations globales. Dans le Molise, le Piémont, les Pouilles et la Ligurie, nous nous référons à la législation actuelle sur la consommation d'énergie. En Lombardie, «les exigences de performance énergétique envisagées pour les rénovations totales doivent être assurées, si la valorisation du grenier porte sur un volume supérieur à 20% par rapport à l'existant déjà chauffé ou si celle-ci est desservie par un système de chauffage dédié».
(1) Les espaces inférieurs doivent être fermés et utilisés uniquement comme rangement ou placards.
(2) Rapport minimum entre la surface de plancher (excluant les espaces sous les hauteurs minimales) et celle des fenêtres.
(3) Communes identifiées individuellement par une loi régionale (Émilie 22/97, Latium 9/1999, Ligurie 20/1996, Piémont 16/1999, Toscane 82/2000, Vénétie 19/1992).
(4) Norme valable pour tous les espaces de vie (pas seulement les greniers) dans les communes de plus de 1100 mètres d'altitude
(5) En Ombrie, des exceptions sont prévues pour les bâtiments existant à la date d'entrée en vigueur de l'arrêté ministériel du 5 juillet 1975 ou sur avis de l'ASL. On ne parle pas non plus de hauteur moyenne, mais maximale: la première (2,2 m) pour les toits plats et la seconde pour les toits en pente. Une exception peut être faite à la relation aéroilluminant avec les systèmes de ventilation mécanisés et un éclairage artificiel adéquat.
(6) Pour les pièces avec plafonds voûtés, la hauteur moyenne est calculée comme la moyenne arithmétique entre la hauteur du volet et celle du faîte de la voûte elle-même, mesurée du sol à leur intrados avec une tolérance allant jusqu'à 5%.
(7) La récupération n'est possible que dans les zones A, B, C et E. La fermeture des espaces inférieurs à 1,5 mètre n'est pas normative en correspondance avec les sources lumineuses.
(8) Date à laquelle la demande de permis de construire devait être introduite.
(9) Le bâtiment peut être en construction tant que les parties structurelles sont terminées.
(10) Pour les greniers construits du 6/12/2000 au 30/12/2009 la loi était applicable jusqu'au 30/6/2011.
(11) Règle extraordinaire, valable pour les demandes introduites jusqu'au 30 juin 2012. La récupération a permis jusqu'à 20% du volume résidentiel préexistant.