Contenu traité
- Identifier le type de travail
- Quelle pratique devez-vous faire? voici les différentes possibilités
- A) Communication du début de l'activité de construction libre - CIA ou CIAL (conformément à l'article 6 paragraphe 3 du décret présidentiel 380/2001)
- B) Permis de construire
- C) Notification de début d'activité - DIA
- D) Notification certifiée de début d'activité - SCIA
- Appelez maintenant un concepteur et démarrez votre processus
- Payez en plusieurs fois
Identifier le type de travail
Pour savoir quelle est la procédure bureaucratique correcte à suivre, vous devez identifier la «classe» à laquelle appartiennent les œuvres à créer. Référence est faite au décret présidentiel 6/6/2001 n. 380 - mieux connu sous le nom de loi consolidée sur la construction - qui, en vertu du titre 1 art. 3, contient
les définitions des interventions.
Entretien ordinaire - Cela comprend toutes les interventions du bâtiment qui concernent les réparations, le renouvellement et le remplacement des finitions du bâtiment et celles nécessaires pour intégrer ou maintenir les systèmes technologiques existants.
Entretien extraordinaire - Tous les travaux et modifications nécessaires pour rénover et remplacer des parties structurelles des bâtiments, ainsi que pour créer et intégrer des services hygiéno-sanitaires et technologiques, sont ainsi classés, pour autant qu'ils n'altèrent pas les volumes et les surfaces des unités individuelles immobilier et n'impliquent pas de changements dans l'utilisation prévue.
Restauration et réhabilitation conservatrice - Cela comprend des interventions de construction visant à préserver la structure du bâtiment et à assurer
sa fonctionnalité grâce à un ensemble systématique de travaux qui, conformément aux éléments typologiques, formels et structurels de l'organisme lui-même,
permettent ses utilisations prévues. compatible avec eux. Ces interventions comprennent la consolidation, la restauration et le renouvellement des éléments constitutifs du bâtiment, l'insertion d'éléments et de systèmes accessoires requis par les besoins d'utilisation, l'élimination des éléments étrangers à l'organisme du bâtiment.
Rénovation du bâtiment - Interventions visant à transformer les organismes du bâtiment à travers un ensemble systématique de travaux pouvant conduire à un organisme du bâtiment totalement ou en partie différent du précédent. Ces interventions comprennent la restauration ou le remplacement de certains éléments constitutifs du bâtiment, l'élimination, la modification
et l'insertion de nouveaux éléments et systèmes. La rénovation du bâtiment comprend également celles consistant en la démolition et la reconstruction avec le même volume et la même forme que le bâtiment préexistant, à l'exception des innovations nécessaires à l'adaptation à la législation antisismique; (tel que modifié par le décret législatif n ° 301 de 2002).
Nouvelle construction - Cela comprend toutes les interventions de construction et de transformation urbaine du territoire qui n'appartiennent pas aux catégories précédentes. Sont à considérer: la construction de bâtiments - hors sol ou souterrains - l'extension de ceux existant en dehors de la forme existante, et les interventions pertinentes, que les règles techniques des outils d'urbanisme, en relation avec le zonage et la valeur environnementale et l'aménagement paysager des espaces, sont qualifiés d'interventions de construction neuve, c'est-à-dire impliquant la construction d'un volume supérieur à 20% de celui du bâtiment principal.
Quelle pratique devez-vous faire? voici les différentes possibilités
Une fois que vous avez classé votre type d'intervention, vous pouvez identifier la pratique de construction correspondante. Le chemin que nécessite votre rénovation est donc indiqué par la Municipalité. Si vous préférez, vous pouvez contacter immédiatement un professionnel pour une consultation préalable: il se renseignera en votre nom et vous assistera tout au long du processus de documents et pratiques. Car dégager n'est pas toujours facile et dans tous les cas le concepteur sera toujours nécessaire, sauf pour les cas d'entretien ordinaire. Considérez également que des innovations bureaucratiques ont été récemment introduites par le décret législatif 69/2013 «de faire».
A) Communication du début de l'activité de construction libre - CIA ou CIAL (conformément à l'article 6 paragraphe 3 du décret présidentiel 380/2001)
Il est nécessaire pour les interventions d'entretien extraordinaires qui concernent les modifications de la structure de distribution des appartements, obtenues avec la démolition et la nouvelle construction de cloisons internes. Les travaux ne doivent pas concerner les parties structurelles du bâtiment, impliquer une augmentation des unités immobilières (par exemple la scission d'un appartement en deux ou plusieurs unités) ou des paramètres d'urbanisme (comme une augmentation de la surface utile de l'appartement).
• La «Communication» se compose d'une partie qui doit être remplie et signée par le propriétaire (ou toute autre personne ayant droit au bien)
et un rapport technique assermenté rédigé par un technicien qualifié; ce dernier déclare essentiellement la conformité de ce que vous voulez réaliser avec la loi
bâtiment actuel, urbanisme et assainissement.
• Les travaux peuvent démarrer en même temps que la présentation du dossier à la Commune.
• À la fin, à l'issue de la procédure, le technicien qualifié présentera les documents de mise à jour cadastrale.
Attention
Il est nécessaire de vérifier que les lois régionales ne prévoient pas le contraire, car les Régions à statut ordinaire ont le droit d'étendre l'utilisation de cette communication à d'autres interventions immobilières, dans le respect des dispositions de la législation nationale.
B) Permis de construire
Il s'agit d'une autorisation administrative accordée par la Municipalité, qui permet une activité de construction
dans le respect des outils de construction et d'urbanisme. De manière générale,
les interventions suivantes sont soumises au «Permis»:
• construction neuve
• restructuration urbaine
• rénovation de bâtiments conduisant à une organisation du bâtiment totalement ou partiellement différente de la précédente et impliquant une augmentation des unités immobilières, des changements de volume, de
forme, élévations ou surfaces; et, limité aux bâtiments inclus dans les zones homogènes A (centres historiques), qui impliquent des changements dans l'usage prévu.
• La législation permet cependant aux Régions de définir les interventions supplémentaires dont elles ont besoin
la délivrance préalable du permis de construire.
• La demande de permis doit être signée par le demandeur et doit inclure les
graphiques indiqués dans le règlement de construction, dûment signés par un technicien qualifié.
De plus, toute autre autorisation peut également être demandée.
• Le dossier est examiné par une commission technique municipale et, si dans le délai fixé, celle-ci ne prononce pas le «silence-assentiment»: les travaux peuvent être démarrés.
• Sauf dans certains cas, la délivrance du permis de construire entraîne le versement à la municipalité d'une contribution, proportionnelle à l'incidence des charges d'urbanisation et au coût de construction.
• En tant que permis délivré, le début des travaux doit être communiqué dans un délai d'un an (deux si l'autorisation a été accordée avant l'entrée en vigueur du décret législatif 69/2013); tandis que l'achèvement des travaux sera communiqué dans un délai de trois ans à compter de la date d'enregistrement du début des travaux.
En référence aux interventions:
• de bâtiments neufs
• de reconstructions ou d'élévations, (totales ou partielles)
• qui peuvent affecter les conditions de sécurité, d'hygiène, de salubrité, d'économie d'énergie des bâtiments existants et des systèmes installés Dans les quinze jours suivant la fin des travaux , la demande de délivrance du certificat de viabilité doit être introduite auprès du guichet unique pour la construction, accompagnée de la documentation certifiant l'exécution régulière des travaux (certifications de l'usine, gerbage, déclarations du chef de chantier et de l'entreprise, certificat d'essai structures, …).
• Dans les 30 jours suivant la réception de la demande, le gérant ou le responsable du bureau municipal compétent - après toute inspection du bâtiment et vérification de la documentation délivrée - délivre le certificat de viabilité.
• Après 30 jours en vain, la date limite pour la formation du consentement silencieux est:
• 30 jours lorsque le projet basé sur le permis de construire est accompagné de l'avis ASL;
• 60 jours en cas d'auto-déclaration de conformité du projet aux règles d'hygiène et sanitaires. l Une fois les conditions de formation du consentement silencieux écoulées, la possibilité d'utilisation doit être considérée comme libérée.
C) Notification de début d'activité - DIA
À quelques exceptions près, c'est une alternative au permis de construire.
• La législation permet aux Régions à statut ordinaire d'étendre ou de réduire le champ d'application. Dans certaines régions, de nouveaux bâtiments peuvent également être construits avec ce document (le Dia aux pouvoirs étendus est connu sous le nom de SuperDia).
• Dia suit le mécanisme de consentement tacite: une fois que l'intention de démarrer les travaux a été communiquée à l'administration publique, le sujet, généralement après 30 jours (selon les régions), peut le démarrer, en donnant un préavis.
• Le propriétaire du bien - ou quiconque a le droit de présenter le Dia - au moins 30 jours avant le début des travaux, remet le «rapport» au guichet unique, accompagné de dessins de conception et d'un rapport détaillé signé par un concepteur qualifié , qui certifie la conformité des travaux à réaliser avec les instruments d'urbanisme agréés et les règlements de construction en vigueur, ainsi que le respect des règles de sécurité et d'assainissement.
• Pour que les interventions soient effectuées dans une zone réglementée, il est nécessaire d'obtenir au préalable l'autorisation appropriée de l'organisation pour la protection de la restriction. l Dans un délai de 30 jours à compter de la date du protocole, le service technique municipal peut demander des compléments ou empêcher le démarrage des travaux (faute de documentation ou pour des écarts par rapport aux règles et / ou outils de planification).
• Une fois l'intervention terminée, le concepteur délivre un certificat de contrôle final, qui doit être présenté au guichet unique, qui certifie la conformité des travaux réalisés avec le projet.
• En même temps, il délivre le récépissé de la présentation du changement cadastral, résultant des travaux effectués, et la déclaration que ceux-ci n'ont pas conduit à des changements dans la classification cadastrale.
• Dans un délai de 15 jours à compter de la fin des travaux, comme pour le permis de
construire si nécessaire, la demande de délivrance du certificat de viabilité doit être introduite auprès du guichet unique.
• Dia ne doit pas être confondu avec une autorisation: il s'agit en fait d'une auto-déclaration du client des travaux, bien qu'accompagnée d'un rapport et d'un projet; il s'avère donc plus responsable du particulier et du technicien que de l'administration publique qui, dans ce cas, ne vérifie que les exigences.
Attention
En Lombardie pour les interventions de:
• construction neuve
• agrandissement
• restructuration
• récupération de logements du grenier comme alternative au permis de construire, il est possible de recourir au Dia (ancien régime de concession), conformément à l'art. 41 de la loi régionale 12/05 (dite Dia onerosa ou SuperDia).
• Il appartiendra au propriétaire de l'intervention de choisir l'un ou l'autre.
Si l'appartement est un immeuble
Si l'unité immobilière concernée par l'intervention fait partie d'un immeuble en copropriété et que les travaux concernent des parties communes, l'accord de copropriété est requis. C'est le cas des travaux qui concernent la façade du bâtiment, comme le changement ou l'ouverture d'une nouvelle fenêtre. l Il n'est cependant pas nécessaire d'obtenir le consentement de la copropriété pour les travaux qui, bien qu'impliquant des parties de l'immeuble sous propriété commune, relèvent des dispositions de l'art. 1102 du Code civil. Cet article précise que chaque copropriété peut utiliser les parties communes pour autant que cela ne modifie pas la destination, ne cause pas de dommages et n'empêche pas les autres de les utiliser selon leur droit. Mais les différentes interprétations de cette règle ont souvent conduit à des conflits désagréables entre copropriétés. l Pour cela, il est conseillé de toujours demander le consentement de la copropriété, dans tous les cas.
D) Notification certifiée de début d'activité - SCIA
Il a été introduit par le décret législatif 78 du 31/05/2010 (converti en loi n ° 122 du 30/07/2010). Avec le Dl 70 du 13/05/2011 (converti en loi 106 du 12/07/2011), il a été précisé que le Scia remplace le Dia pour toutes les interventions de construction visées à l'art. 22 alinéas 1 et 2 de la loi codifiée sur la construction.
• Pour donner quelques exemples, le Scia peut être présenté pour les interventions suivantes:
• Travaux d'entretien extraordinaires non réalisables avec la CIA, car ils dépassent la liste visée au paragraphe 2 de l'art. 6 du décret présidentiel 380/2001;
• Travaux d'entretien extraordinaires qui impliquent des rénovations et / ou le remplacement de parties structurelles de bâtiments, la scission d'unités immobilières, des changements d'utilisation prévue
avec une augmentation des normes;
• Les travaux d'entretien extraordinaire non repris dans la liste visée au paragraphe 2 de l'art. 6 du décret présidentiel 380/2001
car ils dépassent ces dispositions);
• Travaux de restauration / réhabilitation conservateurs;
• Élimination des barrières architecturales, par la création d'artefacts qui modifient la forme du bâtiment;
• Construction de parkings souterrains annexes ou à l'intérieur de
volumes existants;
• Démolitions, remblais et excavations.
• Les travaux peuvent débuter avec la présentation de la Scia au guichet unique pour la construction. À la fin des travaux, qui doivent avoir lieu dans les trois ans à compter de la date d'enregistrement, un avis d'achèvement des travaux et un certificat doivent être délivrés
essai des travaux réalisés, avec récépissé de modification cadastrale.
Appelez maintenant un concepteur et démarrez votre processus
Un technicien est indispensable pour tous les travaux qui nécessitent un projet et aussi pour ceux qui nécessitent un rapport technique à remettre à la Municipalité. Une exigence fondamentale est qu'il soit habilité à exercer la profession, donc inscrit dans un ordre professionnel (géomètre, architecte, ingénieur).
1) Embaucher un professionnel:considérant qu'il sera la personne de contact pour toutes les personnes impliquées dans une restructuration (y compris la municipalité), choisissez une personne de confiance à qui vous pourrez confier la conception et également la bonne gestion des travaux. En guise de garantie pour les deux, vous devrez signer une lettre de rendez-vous («cahier des charges»), qui identifiera les prestations demandées au professionnel, les honoraires, les modes de paiement, les délais de réalisation des différentes prestations et en général l'ensemble des charges et les obligations qui incombent à chacun des deux. Pour la rénovation d'un appartement, il est d'usage de confier au même professionnel les tâches de: concepteur, chef de chantier, coordinateur sécurité en phase de conception et d'exécution, présentation des pratiques de construction et mise à jour de la situation cadastrale à l'issue des travaux.
2) établir immédiatement le budget de dépenses et le communiquer au concepteur; les propositions de projet prendront donc dûment cet aspect en considération. Considérez que vous devez ajouter les honoraires du technicien: une fois les tarifs professionnels mentionnés précédemment abrogés, le concepteur est aujourd'hui tenu de soumettre au client une estimation détaillée de ses coûts, indiquant le degré de complexité de la prestation fournie et la politique de responsabilité civil (obligatoire).
3) Choisissez le projetpuis définir avec le technicien l'ensemble de la solution dans les moindres détails, afin de ne pas laisser de marges de discrétion lors de l'exécution des travaux. En effet, parfois les modifications effectuées sur site impliquent des répercussions en cascade sur l'ensemble du projet, ainsi qu'une augmentation des coûts et des résultats finaux inférieurs aux attentes initiales. ACQUÉRIR LE PLAN DE SÉCURITÉ ET DE COORDINATION (PSC): il est établi par le coordinateur de sécurité lors de la phase de conception. Le PSC et les annexes associées (estimation des coûts de sécurité, calendrier de travail, évaluation des risques) doivent toujours être joints à chaque demande de devis. Faites établir le CALCUL MÉTRIQUE par le professionnel en charge: il s'agit d'une liste détaillée des travaux que vous comptez sous-traiter.Une copie du document doit être remise aux entreprises pour la formulation de leurs devis; vous permettra de recevoir des offres homogènes et comparables.
4) Désigne l'entreprise après évaluation de l'aspect économique et après vérification de l'aptitude technico-professionnelle. Il s'agit d'une obligation imposée au client (ou au maître d'ouvrage, s'il est désigné) par la législation en vigueur pour la sécurité des chantiers. Les entreprises doivent présenter au client divers documents (détaillés à l'annexe XVII du décret législatif 81/2008), y compris l'enregistrement auprès de la Chambre de commerce à objet social relatif au type de contrat et au document unique de régularité des contributions - DURC - valide. Gardez à l'esprit que la loi n. 98/2013 pour la conversion du décret «del fare» a prolongé la durée de ce document de 90 à 120 jours (pour ceux émis après l'entrée en vigueur de la loi, soit le 21/8/2013). En cas de doute, le choix devra incomber à une autre entreprise.
5) Signer le contrat avec l'entreprise, définissant l'objet des travaux (il est conseillé de joindre l'offre-devis), le montant convenu, les délais d'exécution, les modes de paiement et, en général, tous les charges et obligations supportées par l'entreprise et le client.
6) Vérifiez la pratique de construction:avant de commencer les travaux, s'assurer que la procédure de construction relative a été présentée à la Municipalité et que les délais légaux sont passés pour démarrer les travaux; même si le designer s'occupe de ces aspects, il est bon d'être informé. Dans le cas d'un dossier CIA ou SCIA, les travaux peuvent commencer immédiatement après l'enregistrement du dossier. Une copie du dossier doit être conservée sur place. RAPPELEZ-VOUS LA NOTIFICATION PRÉLIMINAIRE, qui est utilisée si la présence - même si ce n'est pas en même temps - d'au moins deux entreprises (par exemple plombier et maçon) est attendue sur place. Avant le début des travaux, le chef de projet s'il a été désigné, sinon le client lui-même, doit envoyer ce document (qui doit être préparé conformément à l'annexe XII du décret législatif81/08) à l'autorité sanitaire locale et à la direction provinciale du travail territorialement compétente. Une copie de la notification doit être affichée sur le site et doit être clairement visible.
7) Le démarrage des travaux: l'entreprise contractante peut démarrer le chantier. Le directeur des travaux sera chargé de vérifier la bonne exécution des travaux et le respect des termes du contrat. Il appartiendra plutôt au coordinateur de la sécurité lors de la phase d'exécution de vérifier que les conditions générales de sécurité sont maintenues sur le site. Enfin, n'oubliez pas le rôle fondamental que doit jouer le client: sa présence active dans toutes les phases du processus, selon les compétences spécifiques, est l'une des conditions fondamentales pour la réussite de tout projet de rénovation.
8) Fin d'intervention: pour conclure la procédure technico-administrative, le cas échéant, les éléments suivants doivent être présentés à la Municipalité: l Communication d'achèvement des travaux signée par le client; l Certificat d'essai signé par le technicien; l Demande de certificat de viabilité; l Notification de changement cadastral (DOCFA) à l'Agence Foncière (ancien Cadastre).
La sécurité: un aspect à partager
Le client est tenu de garantir les conditions de sécurité du chantier et doit faire appel à des professionnels expérimentés et à des entreprises qualifiées. Le décret législatif n. 81/2008 lui réserve un rôle important pour la sécurité sur le chantier, imposant des obligations et des responsabilités précises. Le choix des entreprises et la planification des travaux doivent se faire selon des critères garantissant la sécurité des travailleurs. Lors de la conception des travaux, en prévision d'au moins deux entreprises également non présentes en même temps sur le chantier, le client doit désigner le Coordinateur de la conception (professionnel avec une qualification spécifique), qui collaborera avec le concepteur (les deux chiffres peuvent coïncider) et doit élaborer le plan de sécurité et de coordination. Avant de confier les travaux à l'entreprise,le client doit également désigner le coordinateur sécurité lors de la phase d'exécution (professionnel avec qualification spécifique) qui, par des contrôles, vérifie la mise en œuvre du PSC et les conditions générales de sécurité du site.
Payez en plusieurs fois
Les délais et les modes de paiement sont établis avec des accords privés, mais rappelez-vous que ces aspects doivent également être précisés dans les rendez-vous au professionnel et à l'entreprise.En fait, ce n'est qu'avec des documents soigneusement rédigés et signés que vous pouvez faire valoir (également devant le tribunal) vos raisons en cas des différends. Habituellement, un acompte de 20% est versé à la signature du contrat; jusqu'à 60% doivent être payés à la fin des travaux; le solde (20%) est de 30 jours à compter de la fin des travaux.
En collaboration avec arch. Paolo Mereghetti - M&C Architetti Associati studio, Milan - Tél.02 / 55210401, [email protected]